隨著大灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展加速推進的背景下，東莞迎來了更大的發(fā)展機會與逃戰(zhàn)！
據(jù)了解，10月26日，東莞松山湖片區(qū)北面的寮步鎮(zhèn)一宗商住用地拍賣，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。
在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓下，這宗用地仍拍出樓面地價1.64萬元/平方米！而且，要求自持面積40%！
其實，東莞已經(jīng)進入了“三高”階段——高地價、高房價和高成本階段。可能很多購房者不了解這么一個事實：東莞其實也不大，也才2500平方公里，只是略大于深圳而已。
根據(jù)《東莞市城市總體規(guī)劃（2016-2030）》描述，東莞市土地供需矛盾突出，潛在的新增建設(shè)用地空間不到8%。不用五年，東莞也將步深圳后塵，進入存量用地的二次開發(fā)階段。
看了以上數(shù)據(jù)，你還會問到底應(yīng)不應(yīng)該去東莞買房嗎？不過，了解東莞城市發(fā)展趨勢，選擇最優(yōu)潛力的片區(qū)，還是有必要琢磨琢磨。
一、正確認(rèn)識東莞城市地位
在很多人的記憶中，東莞還是一個世界工廠，一個遍地工廠和五星級酒店奇特共存的城鎮(zhèn)（而不是城市）。然而，關(guān)心這座城市的人卻會發(fā)現(xiàn)，這座城市正在發(fā)生質(zhì)變。
2016年，東莞GDP已經(jīng)達到6827億元，相當(dāng)于深圳2007年水平。也就是說，如果僅僅從經(jīng)濟總量來看東莞僅僅落后深圳9年而已。同時，東莞經(jīng)濟總量也排名全國第二十名，高于不少省會城市！
根據(jù)東莞市“十三五”發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計2021年前后東莞將實現(xiàn)萬億GDP目標(biāo)，成為一個經(jīng)濟實力強大的城市。作為一個地級市，從GDP6億元起家，既沒有政策紅利（不是特區(qū)），又沒有豐厚家底，短短30多年能達到這個成績相當(dāng)不錯。
單位土地產(chǎn)值，東莞更牛，直接進入全國前三。排第一是深圳（9.76億元/平方公里），第二名是上海（4.33億元/平方公里），緊隨其后的就是東莞（2.77億元/平方公里）。
東莞僅僅是一個普通的地級市而已，既不是直轄市、省會城市、計劃單列市，也不是經(jīng)濟特區(qū)，沒有任何的政策蔭庇，沒有享受過特殊照顧。
如果深圳可以稱之為奇跡，東莞也可以當(dāng)之無愧是“奇跡”。
二、大灣區(qū)時代：東莞兩心格局即將形成
過去三十多年，東莞是一個“八爪魚式”城市。32個鎮(zhèn)（街道）是“八仙過海，各顯神通”，利用各自的區(qū)位優(yōu)勢大力發(fā)展“三來一補”、制鞋、衣帽、玩具等勞動密集型產(chǎn)業(yè)及電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)。
然而，時代在改變。隨著土地和人工成本的上升，低端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移不可避免。源于2008年的產(chǎn)業(yè)升級，讓東莞經(jīng)歷了不小的陣痛。2014年，東莞在全國城市GDP排名落到了22名（東莞最佳排名15名）。直到2015年后，東莞才逐步實現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，走出低谷。
與產(chǎn)業(yè)升級同步的是，東莞必須要實現(xiàn)城市發(fā)展格局的轉(zhuǎn)變。各個鎮(zhèn)（街道）的粗獷發(fā)展，導(dǎo)致了土地資源的極大浪費和公共配套的大大落后。其次，產(chǎn)業(yè)升級遇到障礙。每個鎮(zhèn)都是工業(yè)主導(dǎo)、服務(wù)業(yè)弱小，無法推動?xùn)|莞實現(xiàn)從工業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。
從八爪魚模式向立體化模式發(fā)展，是東莞城市發(fā)展的必由之路。建立”主中心-副中心-組團“三個層次的城市空間發(fā)展導(dǎo)向，是一個必然選擇。
東莞市委市政府2015年出臺的《東莞城市發(fā)展（2016-2030）》，明確了“組團發(fā)展，中心崛起”發(fā)展原則。
五個組團中，最最重要的毫無疑問就是中心組團。中心組團包括兩大部分：中心城區(qū)加松山湖科技中心。這一規(guī)劃把松山湖納入到中心組團，是非常正確的。
松山湖作為東莞唯一的國家級高新園區(qū)，是東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)從“”東莞制造”到“東莞智造”的核心平臺。
東莞西面的虎門-長安-厚街等，在該規(guī)劃中，這一區(qū)域僅僅被定位為西南組團，并未成為城市級別的中心。
然而，實際情況是虎門-長安-厚街這一片區(qū)是東莞經(jīng)濟重鎮(zhèn)，虎門447億元排全市第一，長安440.5億元排全市第二，厚街321.94億元排全市第五。
這一片區(qū)正好處在粵港澳大灣區(qū)核心發(fā)展軸線上，不給予重視是非常不合適。因此，東莞在2017年4月6日宣布在此前的長安新區(qū)基礎(chǔ)上擴容，成立濱海灣新區(qū)，全面融入粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展體系。
濱海灣新區(qū)給賦予諸多戰(zhàn)略角色，比如打造“灣區(qū)新門戶”、“灣區(qū)新紐帶”、“灣區(qū)新明珠”和“對接粵港澳大灣區(qū)的核心地區(qū)”。然而，還有一點未能明確地的是“打造東莞雙中心”。不管是“灣區(qū)新門戶”還是“灣區(qū)新紐帶”，談的都是濱海灣新區(qū)在整個大灣區(qū)的角色而已。
濱海灣新區(qū)就是東莞的第二個中心，與目前的中心城區(qū)形成“一東一西”的城市格局。濱海灣新區(qū)，就是相當(dāng)于深圳的前海中心。
如果未來能進一步明確這一點，東莞未來的發(fā)展更值得期待。
三、東莞最值得投資的區(qū)域和產(chǎn)品
東莞，作為一座欣欣向上的城市，無疑是值得關(guān)注和投資的。根據(jù)對東莞城市發(fā)展格局的研究，未來東莞最值得投資的區(qū)域就是兩個地方：
一是濱海灣片區(qū)。作為對接灣區(qū)的新區(qū)，發(fā)展空間非常大。目前，尚處在規(guī)劃階段，目前尚未有產(chǎn)品可供購買，仍需等待時日。
二是松山湖片區(qū)。松山湖片區(qū)集中了最優(yōu)秀的創(chuàng)新資源和優(yōu)質(zhì)的自然資源，也是大灣區(qū)的創(chuàng)新戰(zhàn)略平臺，未來的發(fā)展?jié)摿o限。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2014-2016年期間松山湖片區(qū)引進的深圳企業(yè)達到2000多家，其中包括有華為終端產(chǎn)品事業(yè)部、大疆創(chuàng)新、中集集團、藍思科技、康佳集團等知名高科技企業(yè)。
在整個灣區(qū)創(chuàng)新走廊上，松山湖片區(qū)處于非常關(guān)鍵的一個位置。
隨著松山湖片區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展和與港深的融合，片區(qū)的住房需求將呈現(xiàn)幾何級數(shù)的爆發(fā)，因此也將迎來新的購房機會。
在松山湖片區(qū)，最值得購買的產(chǎn)品是什么？
一定的稀缺性的產(chǎn)品。稀缺性來自兩方面，一是天然屬性方面，如有優(yōu)質(zhì)的山海湖島等自然資源；二是產(chǎn)品屬性方面，如越來越少的別墅產(chǎn)品。
隨著私人財富的積累和城市喧囂的加重，越來越多的家庭已經(jīng)不再滿足于市區(qū)的房子，而追求有天有地、前天后院的別墅生活。
以最近即將入市的金地前海山項目來說，就具備了兩個方面的稀缺性。
金地前海山項目是由金地、碧桂園和保利3家千億級房企聯(lián)合開發(fā)，金地獨立操盤的萬畝原生森林山湖豪宅，是以美國波士頓褐石建筑為藍本打造的金地華南褐石旗艦版標(biāo)桿項目。
項目環(huán)抱雙山三湖，背靠的大嶺山公園景區(qū)占地74平方公里，體量超10萬畝，是珠三角最大城市原生森林公園，相當(dāng)于38個蓮花山公園的面積。
項目由別墅，高層和商鋪組成，整個項目共規(guī)劃300套別墅單位，面積段為143-232㎡。其中，143㎡ 的高拓創(chuàng)新別墅產(chǎn)品，成為項目的關(guān)鍵別墅產(chǎn)品，這就是坡地別墅。坡地別墅的種種優(yōu)勢已經(jīng)不言而喻了。
特別引人注目的是，產(chǎn)品還是采用美國非常經(jīng)典的褐石建筑，品味非常高。紐約“百老匯街區(qū)”、國際高端學(xué)府哈佛大學(xué)、耶魯大學(xué)、麻省理工學(xué)院等，美國總統(tǒng)羅斯福、奧巴馬以及搖滾樂歌手貓王、流行天后麥當(dāng)娜等名人都是出自褐石街區(qū)。
這里交通也四通八達。與前海、福田中心區(qū)、大空港等深圳核心區(qū)可以通過廣深高速、龍大高速、南光高速等1小時內(nèi)通達。
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