作者：許建添
由于房屋抵押擔(dān)保對(duì)于抵押權(quán)人的債權(quán)具有較為穩(wěn)定的保障，因此房屋抵押已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中運(yùn)用最為廣泛的擔(dān)保方式之一。但在不良貸款清收實(shí)踐中出現(xiàn)了大量以規(guī)避執(zhí)行為目的而設(shè)立的虛假租賃，導(dǎo)致商業(yè)銀行的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。本文擬介紹房屋虛假租賃的形式及其特征，然后闡述虛假租賃給商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)造成的不良影響，并分析虛假租賃泛濫的原因，最后提出在現(xiàn)有法律框架下商業(yè)銀行防范與破解抵押房屋之虛假租賃的方案。
一、抵押房屋虛假租賃的主要形式及特征
（一）抵押房屋虛假租賃的主要形式
本文所述的房屋虛假租賃，是指?jìng)鶆?wù)人以規(guī)避法院強(qiáng)制執(zhí)行抵押房屋為目的而與第三人串通，故意簽訂以抵押房屋為對(duì)象的虛假租賃合同。根據(jù)筆者辦案所見(jiàn)，虛假租賃主要有以下幾種形式：
第一種情形，抵押房屋實(shí)際上并未出租，債務(wù)人虛構(gòu)租賃合同或租賃關(guān)系。
第二種情形，抵押房屋本身存在真實(shí)的租賃關(guān)系并且租賃合同仍在履行，但租賃合同簽訂的時(shí)間晚于抵押登記的時(shí)間，于是債務(wù)人與承租人惡意串通虛構(gòu)長(zhǎng)租期、低租金并且落款時(shí)間早于抵押日期的租賃合同，以此代替事實(shí)上是抵押后簽訂的租賃合同或者代替事實(shí)上抵押前簽訂但即將到期的租賃合同，以此阻撓法院執(zhí)行。
第三種情形，債務(wù)人與第三人惡意串通，主張長(zhǎng)期租金已經(jīng)一次付清或已經(jīng)通過(guò)以租抵債形式付清。在此情形中，無(wú)論租賃是否真實(shí)存在，債務(wù)人均與第三人或承租人惡意串通，通過(guò)偽造虛假的收條、轉(zhuǎn)賬憑證（或以其他貨款憑證冒充租金支付憑證）、以租抵債合同等，以此對(duì)抗抵押權(quán)人或買受人。
（二）通過(guò)虛假訴訟使虛假租賃合法化
實(shí)踐中虛假租賃的形式不外乎前述三種情形，但債務(wù)人為了規(guī)避執(zhí)行，甚至借助虛假訴訟來(lái)偽造租賃關(guān)系以對(duì)抗抵押權(quán)。債務(wù)人與第三人或承租人串通，先是偽造書(shū)面租賃合同、租金收條以及其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系等，然后提起訴訟，最后快速達(dá)成調(diào)解或由法院判決。而調(diào)解書(shū)或判決書(shū)中一般會(huì)確認(rèn)以下信息：租賃合同簽署時(shí)間或承租人占有房屋的時(shí)間早于房屋抵押登記的時(shí)間、長(zhǎng)達(dá)十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行、租金畸低或者已經(jīng)付清或已經(jīng)用于抵債等。
此種形式的虛假租賃已經(jīng)披上了合法化的外衣，比一般的租賃具有更加隱蔽的特征，無(wú)論是銀行抑或是執(zhí)行法院，都無(wú)法直接推翻，導(dǎo)致銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)受阻。
（三）抵押房屋虛假租賃的三大特征
首先，租賃合同內(nèi)容趨同性明顯。由于債務(wù)人與第三人虛構(gòu)租賃的目的明顯，一般是為了對(duì)抗抵押權(quán)人或?qū)狗ㄔ簣?zhí)行，或者主張過(guò)高的不合理補(bǔ)償，因此其租賃關(guān)于往往都以租賃合同形式存在，并且以下幾個(gè)因素存在較高的趨同性：一是簽署合同的時(shí)間，一般都早于抵押登記的時(shí)間；二是租賃期限超長(zhǎng)，一般都約定在10年以上甚至長(zhǎng)達(dá)20年；三是約定的租金畸低。
在租賃合同簽訂時(shí)間方面，若虛假租賃合同簽訂時(shí)間晚于抵押，則承租人往往以租賃時(shí)不知道存在抵押為由，采取軟磨硬泡、直接對(duì)抗、四處上訪、拒不搬遷或在法院拍賣過(guò)程中聚眾阻燒，放出狠話干擾競(jìng)買人參與競(jìng)拍，為執(zhí)行設(shè)置重重阻力。
其次，租金支付方式異常。實(shí)踐中，虛假租賃除了約定畸低租金外，承租人往往主張已一次性付清了長(zhǎng)期甚至全部租金，或者以租金抵銷承租人對(duì)出租人享有的債權(quán)，此乃虛假租賃的另一重要特征。一方面，一次性付清長(zhǎng)期或全部租金本身并不符合交易習(xí)慣。另一方面，實(shí)務(wù)中不少長(zhǎng)期租金的支付采用現(xiàn)金方式支付，也不符合常理。有些案件是在抵押房產(chǎn)被法院查封之前采取現(xiàn)金支付，而被法院查封之后則改為銀行轉(zhuǎn)賬支付。除了虛構(gòu)以租抵債之外，更有甚者，出現(xiàn)以知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無(wú)形財(cái)產(chǎn)作為對(duì)價(jià)獲得租賃權(quán)的情形。這些異常的支付方式均反映出債務(wù)人與第三人惡意串通時(shí)在補(bǔ)救證據(jù)合法性等方面所作出的努力。
再次，虛假租賃合同主體之間關(guān)系特殊。根據(jù)筆者代理銀行催收案件的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)踐中虛假租賃合同主體之間的關(guān)系一般屬于以下情形之一：親友關(guān)系、關(guān)聯(lián)關(guān)系、債權(quán)債務(wù)關(guān)系。所謂親友關(guān)系，是以親戚、朋友等特殊人際關(guān)系為紐帶簽訂虛假租賃合同，便于串通。所謂關(guān)聯(lián)關(guān)系，主要是指?jìng)鶆?wù)人與自己或親友所控制的公司，或者與關(guān)聯(lián)企業(yè)簽訂虛假租賃合同低價(jià)承租不動(dòng)產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)利益輸送。所謂債權(quán)債務(wù)關(guān)系，主要是以租金沖抵所欠普通債權(quán)人的債務(wù)（可能是真實(shí)債務(wù)，也可能是虛構(gòu)債務(wù)），而此類利益關(guān)系對(duì)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的影響重大，將在后文詳述。
二、虛假租賃對(duì)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的影響
債務(wù)人與第三人偽造虛假租賃合同或虛假租賃關(guān)系，其目的在于阻撓法院強(qiáng)制執(zhí)行抵押房屋，而其依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百九十條第一句規(guī)定的“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！币虼?，如果虛假租賃被認(rèn)定為真實(shí)租賃，在實(shí)踐中將對(duì)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)造成重大影響。
（一）抵押房屋帶租約拍賣，大大降低成交率
作為銀行，接受房屋抵押擔(dān)保的目的是通過(guò)處置抵押房屋以回收貸款，故抵押房屋的成交與否將直接影響到銀行能否受償。若抵押房屋上存在能夠?qū)沟盅簷?quán)的租賃，則根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條第一句的規(guī)定及《合同法》所規(guī)定的“買賣不破租賃原則”，抵押房屋拍賣成交后，買受人仍應(yīng)受原租賃關(guān)系的約束。虛假租賃存在租期較長(zhǎng)、租金畸低、一次性支付租金等特征，對(duì)抵押房屋的買受人而言，其無(wú)法對(duì)房屋享有完整的所有權(quán)，即無(wú)法直接使用抵押房屋或者收益大打折扣或很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)毫無(wú)收益。因此，帶租約拍賣將增加承租人之外其他買受人購(gòu)買的顧慮，降低其購(gòu)買意愿，在拍賣、變賣的情況下將導(dǎo)致意向購(gòu)買人范圍相對(duì)減小，成交價(jià)格相對(duì)降低，甚至無(wú)人問(wèn)津而流拍，嚴(yán)重影響銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
（二）增加銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)間成本與經(jīng)濟(jì)成本
一方面，虛假租賃的存在可能使銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)間成本增加，其主要體現(xiàn)為虛假租賃中的承租人向法院提執(zhí)行異議等方式拖延執(zhí)行程序。根據(jù)《民事訴訟法》之規(guī)定，案外人可對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出異議，案外人、當(dāng)事人還可視情況向人民法院提起執(zhí)行異議之訴。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十五條第一款之規(guī)定，案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應(yīng)擔(dān)保的，人民法院可以準(zhǔn)許。因此，若虛假租賃中的承租人提出執(zhí)行異議甚至提起執(zhí)行異議之訴，則執(zhí)行程序可能被無(wú)限期拖延，使銀行的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。
另一方面，虛假租賃中債務(wù)人或承租人的“經(jīng)濟(jì)訴求”意圖明顯，并且與銀行利益形成對(duì)抗。債務(wù)人往往以虛假租賃作為與抗銀行談判的籌碼，迫使銀行與債務(wù)人達(dá)成協(xié)議，或減少債權(quán)數(shù)額，或延長(zhǎng)債權(quán)期限換取遠(yuǎn)期履行，使得銀行權(quán)利被進(jìn)一步削減甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)。而承租人則往往以房屋的租賃先于抵押或查封為由，向銀行或法院強(qiáng)調(diào)“買賣不破租賃”原則，要求法院保障其租賃權(quán)，甚至借此提出過(guò)高的騰房補(bǔ)償要求、租金補(bǔ)償或裝修補(bǔ)償。而銀行為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，又不得不為此妥協(xié)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)成本進(jìn)一步上升。
（三）銀行或買受人可能喪失租金收取權(quán)
根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十七條[1]、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十四條[2]之規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押房屋被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取租金。但是抵押房屋存在虛假租賃的情況，一方面租金畸低，另一方面許多承租人主張租金已經(jīng)一次性付清或通過(guò)抵債的方式付清，銀行無(wú)法行使租金收取權(quán)。實(shí)踐中，由于帶租約的抵押房屋拍賣成交率極低，抵押房屋長(zhǎng)期無(wú)法處置，執(zhí)行程序推進(jìn)緩慢。因此，有些銀行為了推進(jìn)處置權(quán)程序，在抵押房屋經(jīng)過(guò)三次司法拍賣之后不得不通過(guò)以物抵債方式獲得抵押房屋所有權(quán)。然而，銀行成為房屋所有權(quán)人之后卻仍要受抵押房屋上設(shè)立的租賃之約束，其作為所有權(quán)人既無(wú)法使用抵押房屋，也因?yàn)樽饨鹨呀?jīng)提前付清或租金畸低而喪失了收益權(quán)，導(dǎo)致銀行的權(quán)利進(jìn)一步受到損害。
虛假租賃的存在除了可能嚴(yán)重影響銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之外，還導(dǎo)致法院在執(zhí)行過(guò)程中不得不中止執(zhí)行措施而審查租賃的真實(shí)性，或者審查當(dāng)事人對(duì)執(zhí)行所提出的異議還，最終使法院執(zhí)行效率低下，危及司法公信力。
三、司法實(shí)踐中銀行防范與破解抵押房屋虛假租賃之困境
實(shí)踐中普遍存在的債務(wù)人與案外人串通利用虛假租賃規(guī)避執(zhí)行的現(xiàn)象，其成因是多方面的，從大的方面可以說(shuō)是社會(huì)誠(chéng)信缺失、法治觀念淡薄，從小的方面則可能是債務(wù)人與銀行之間的對(duì)立情緒或者債務(wù)人規(guī)避執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)等。但是，筆者認(rèn)為，銀行防范與破解虛假租賃之困境在于現(xiàn)有法律制度以及司法環(huán)境在預(yù)防與打擊虛假租賃方面的“不給力”，偽造虛假租賃成本小、風(fēng)險(xiǎn)低、收益高，為虛假租賃的泛濫起到推波助瀾之效。
（一）租賃權(quán)對(duì)抗效力缺乏公示性標(biāo)準(zhǔn)
有人認(rèn)為，由于我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定了“買賣不破租賃”原則，是導(dǎo)致實(shí)踐中虛假租賃泛濫的主要原因。但筆者認(rèn)為，我國(guó)法律并未貫徹絕對(duì)的“買賣不破租賃”原則，其中《物權(quán)法》第190規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！睂?shí)踐中虛假租賃泛濫的主要原因在于“買賣不破租賃”原則賦予了租賃權(quán)對(duì)抗效力，卻未規(guī)定對(duì)該項(xiàng)制度的相關(guān)配套設(shè)計(jì)即法律未明確何種租賃具有對(duì)抗抵押權(quán)的效力。
細(xì)究之，實(shí)踐中房屋租賃至少存在三種形態(tài)：第一種是僅成立租賃合同（可能是書(shū)面合同也可能是口頭合同），第二種是不僅簽署了租賃合同，還辦理了房屋租賃登記；第三種是不僅包括第一種情形或第二種情形或第一、二種情形兼有之，還涉及承租人的占有。然而，何種租賃符合公示性要求，從而具有對(duì)抗抵押權(quán)的效力，法律并未明確規(guī)定。雖然我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》以及關(guān)于房屋租賃管理的地方性法規(guī)規(guī)定了城市房屋租賃的登記備案制度，甚至公安部門也規(guī)定出租人出租房屋必須到公安部門進(jìn)行房屋出租登記，但是，并未明確登記備案會(huì)產(chǎn)生何種法律效力，并且在效力上也未上升至法律高度。
在此情況下，債務(wù)人與案外人串通簽訂虛假租賃合同易于形成卻真?zhèn)坞y辨，其正是利用我國(guó)現(xiàn)行法律未對(duì)租賃權(quán)登記對(duì)抗公示性要求加以規(guī)定這一漏洞偽造租賃合同，使得銀行防不勝防。
（二）租賃真實(shí)性的舉證責(zé)任分配規(guī)則不明確
在虛假租賃案件中，銀行與債務(wù)人及案外人爭(zhēng)議的最主要的問(wèn)題在于租賃的真實(shí)性。應(yīng)由誰(shuí)來(lái)證明租賃的真實(shí)性問(wèn)題，涉及到舉證責(zé)任分配問(wèn)題，對(duì)此法律上并無(wú)明確規(guī)定。實(shí)踐中通常認(rèn)為，除非法律另有特殊規(guī)定，按法律要件分類說(shuō)，證明責(zé)任分配實(shí)行“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則。因此，執(zhí)行法官往往認(rèn)為，執(zhí)行程序中的虛假租賃是否存在，并非法律規(guī)定的特殊情形，故應(yīng)適用“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的證明責(zé)任分配規(guī)則。既然銀行主張或買受人主張租賃合同是虛假的，則應(yīng)由銀行或買受人就其主張承擔(dān)證明責(zé)任。然而，銀行或買受人并非租賃合同之當(dāng)事人，由其證明租賃合同虛假，難度可想而知。
（三）案多人少，面對(duì)虛假租賃，執(zhí)行人員心有余而力不足
近幾年來(lái)，銀行不良貸款案件激增，導(dǎo)致實(shí)踐中法院執(zhí)行案件數(shù)量暴漲，而執(zhí)行人員數(shù)量并未明顯增加，面對(duì)日益泛濫的虛假租賃，執(zhí)行人員心有余而力不足。
一方面，由于大量的執(zhí)行案件，執(zhí)行人員為減少工作量，對(duì)抵押房屋基本不作現(xiàn)場(chǎng)查封。雖然《最髙人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》規(guī)定“查封不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告”，但實(shí)踐中由于執(zhí)行案件數(shù)量過(guò)多等原因，鮮有執(zhí)行人員在查封不動(dòng)產(chǎn)工作中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查封或到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解不動(dòng)產(chǎn)的占有使用情況。在此情形下，債務(wù)人因抵押房屋被查封而喪失物之處分權(quán)，極易與承租人勾結(jié)，由承租人以“善意”的姿態(tài)占有使用不動(dòng)產(chǎn)，企圖以租賃權(quán)對(duì)抗強(qiáng)制拍賣的買受人。
另一方面，執(zhí)行人員對(duì)虛假租賃主動(dòng)審查意識(shí)不足。實(shí)踐中，面對(duì)虛假租賃，多數(shù)執(zhí)行法官并不主動(dòng)審查其真實(shí)性，而是采取被動(dòng)接受的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)，或者由銀行與承租人協(xié)商解決，或者為了快速結(jié)案而直接建議銀行接受帶租約拍賣，并不主動(dòng)去審查甄別合同的真?zhèn)?，使得偽造虛假租賃的行為有利可圖，在一定程度上縱容了虛假租賃行為對(duì)銀行合法權(quán)益的損害。
（四）對(duì)虛假租賃的處罰不夠嚴(yán)厲，執(zhí)行力度有欠缺
民事處罰方面，按照《民事訴訟法》之規(guī)定，對(duì)于妨害民事訴訟的當(dāng)事人，人民法院有權(quán)采取拘留、罰款等強(qiáng)制措施。尤其是2013年1月1日起施行的新《民事訴訟法》第115條增大了罰款幅度，規(guī)定“對(duì)個(gè)人的罰款金額，為人民幣十萬(wàn)元以下。對(duì)單位的罰款金額，為人民幣五萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下”。而實(shí)踐中虛假租賃的債務(wù)人或承租人往往未受到任何實(shí)質(zhì)處罰，即使極個(gè)別案件中執(zhí)行法院對(duì)偽造虛假租賃妨害執(zhí)行的債務(wù)人或承租人進(jìn)行處罰，罰款數(shù)額也僅幾千元，拘留也不超過(guò)15日。但是，對(duì)于價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的抵押房屋而言，幾千元的罰款顯然是低成本。
刑事處罰方面，我國(guó)《刑法》規(guī)定指對(duì)人民法院的判決、裁定有能力執(zhí)行而拒不執(zhí)行，情節(jié)嚴(yán)重的行為，構(gòu)成拒不執(zhí)行判決裁定罪。筆者認(rèn)為，債務(wù)人與案外人惡意串通妨害執(zhí)行的行為，如果情節(jié)嚴(yán)重的，足以構(gòu)成該罪。然而，實(shí)踐中類似案例較為少見(jiàn)。筆者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)僅檢索到三例追究債務(wù)人偽造租賃合同而產(chǎn)生刑事責(zé)任的案例，其中兩例是中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公布的由湖州市吳興區(qū)人民法院作出的（2014）湖吳刑初字第1100號(hào)、（2014）湖吳刑初字第1494號(hào)民事判決書(shū)（涉案罪名為拒不執(zhí)行判決裁定罪，事實(shí)上這兩份判決書(shū)所審理的犯罪事實(shí)互相具有關(guān)聯(lián)性），還有一例是2014年10月16日《法制日?qǐng)?bào)》第5版《老賴炮制虛假租賃將追刑責(zé)》一文所報(bào)道的案例，債權(quán)人李勇明為多分債權(quán)利息，與債務(wù)人丁浙良惡意串通偽造租賃合同、借條，分別因犯妨害作證罪被判處有期徒刑1年、因幫助偽造證據(jù)罪被判處有期徒刑8個(gè)月。與實(shí)踐中隨處可見(jiàn)的虛假租賃相比，以上幾起案例數(shù)量少得可憐，也足以見(jiàn)得因虛假租賃而被追究刑事責(zé)任的機(jī)率極小。
四、對(duì)商業(yè)銀行防范與破解虛假租賃之建議
（一）加強(qiáng)貸前預(yù)防、貸后巡查
作為第一條建議，雖有點(diǎn)“老生常談”，但仍然很有必要。銀行作為抵押權(quán)人，其有責(zé)任也有權(quán)利主動(dòng)預(yù)防、審查抵押房屋的使用情況。實(shí)踐普遍存在的問(wèn)題是銀行在貸款前極少實(shí)地上門查看抵押房屋情況，即使上門查看，也可能無(wú)法發(fā)現(xiàn)抵押房屋的真實(shí)使用情況。盡管如此，銀行更應(yīng)該加強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，在貸款前進(jìn)行上門調(diào)查。《浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時(shí)案外人主張租賃權(quán)的若干問(wèn)題解答》指出，引導(dǎo)市場(chǎng)主體在接受房屋抵押前查明現(xiàn)狀，如是否存在案外人占有等情況，并固定相關(guān)證據(jù)。除此以外，還應(yīng)要求抵押人書(shū)面告知銀行抵押房屋實(shí)際使用情況（是否存在租賃等）。在貸款合同以及抵押合同中應(yīng)約定，抵押人出租房屋應(yīng)事先獲得銀行書(shū)面同意等條款。
銀行還應(yīng)對(duì)抵押房屋進(jìn)行貸后巡查，及時(shí)察覺(jué)抵押房屋的使用情況。若銀行發(fā)現(xiàn)抵押房屋存在貸后租賃的，應(yīng)及時(shí)告知承租人房屋已抵押的事實(shí)及租賃合同的效力，防止承租人與抵押人簽訂長(zhǎng)于抵押期限的租賃合同。通過(guò)貸前調(diào)查、貸后巡查，及時(shí)了解抵押房屋使用情況，并對(duì)相關(guān)證據(jù)進(jìn)行固定，若債務(wù)人與案外人惡意串通偽造租賃合同，銀行可以舉出相應(yīng)的證據(jù)。
（二）及時(shí)申請(qǐng)法院查封抵押房屋并調(diào)查房屋使用情況
實(shí)踐中，部分執(zhí)行法官認(rèn)為抵押登記之后法院查封房屋之前成立的租賃并非一定歸于無(wú)效，而應(yīng)看其是否影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但目前沒(méi)有爭(zhēng)議的是人民法院查封抵押房屋之后，抵押人出租房屋的，所形成的租賃關(guān)系不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。[3]因此，銀行有必要及時(shí)申請(qǐng)法院查封抵押房屋。除此以外，在有條件的情況下銀行還應(yīng)積極與法官溝通，盡量在保全和執(zhí)行環(huán)節(jié)對(duì)抵押房屋采取現(xiàn)場(chǎng)查封措施，但這一措施實(shí)施起來(lái)可能較為困難，并且對(duì)于倒簽租賃合同等行為仍然無(wú)法制止。
另一方面，由于我國(guó)尚未建立租賃公示制度，銀行應(yīng)委托律師在申請(qǐng)執(zhí)行之前或發(fā)放貸款時(shí)詳細(xì)調(diào)查房屋使用情況，或者由律師對(duì)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，有助于日后核實(shí)租賃關(guān)系真實(shí)性。對(duì)于房屋使用情況的調(diào)查，筆者認(rèn)為需做到以下幾點(diǎn)；
首先，應(yīng)實(shí)地走訪抵押房屋現(xiàn)狀，核實(shí)房屋居住、使用情況，并制作房屋現(xiàn)狀筆錄和照片。如果經(jīng)核實(shí)是債務(wù)人自用，而在執(zhí)行過(guò)程中案外人提出抵押前已經(jīng)承租抵押房屋的，基本可判斷其租賃合同不真實(shí)。
其次，重視對(duì)可能掌握租賃信息的第三方進(jìn)行調(diào)查，比如房產(chǎn)所在小區(qū)的保安、物業(yè)公司、居委會(huì)等，詢問(wèn)物業(yè)費(fèi)用以及水電、燃?xì)狻⒂芯€電視費(fèi)用繳納情況、房屋居住情況等，從中可能了解到房屋使用情況相關(guān)信息。如果房屋是辦公樓、商鋪，除可以采取上述方式調(diào)查之外，律師可主動(dòng)到工商局調(diào)查房屋使用者的注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址，是否實(shí)際開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，租用抵押房屋經(jīng)營(yíng)的起算時(shí)間，調(diào)查使用者官網(wǎng)、微信平臺(tái)（若有）等宣傳信息，從中找出相關(guān)線索。
最后，對(duì)于能夠聯(lián)系上的抵押人、承租人（若有），可向抵押人、承租人調(diào)查房屋相關(guān)情況，并注重細(xì)節(jié)上的詢問(wèn)，比如租賃日期、租金金額、租金支付方式等，及時(shí)取得第一手筆錄或錄音。
（三）積極與執(zhí)行人員溝通，由執(zhí)行人員嚴(yán)格審查租賃情況
如前所述，由于租賃權(quán)對(duì)抗效力缺乏相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，并且囿于司法環(huán)境諸多客觀因素，實(shí)踐中執(zhí)行法院對(duì)虛假租賃合同的審查并不嚴(yán)格甚至放棄審查。而租賃權(quán)是否成立關(guān)系到銀行利益的保障，銀行應(yīng)積極與執(zhí)行人員溝通，并向執(zhí)行人員提供前期調(diào)查所獲得的證據(jù)材料，由執(zhí)行人員嚴(yán)格審查租賃情況。
盡管目前最高人民法院尚未就虛假租賃的審查出臺(tái)相關(guān)意見(jiàn)或指引，但部分地方高級(jí)人民法院（比如浙江省高級(jí)人民法院、上海市高級(jí)人民法院）已出臺(tái)相關(guān)指引或解答，其中不少內(nèi)容涉及到租賃關(guān)系的審查標(biāo)準(zhǔn)，可供實(shí)踐中執(zhí)行人員參考。筆者認(rèn)為，執(zhí)行法院對(duì)于租賃關(guān)系的審查，應(yīng)當(dāng)依照形式與實(shí)質(zhì)相統(tǒng)一的原則適度從嚴(yán)審查，應(yīng)當(dāng)結(jié)合租賃合同登記備案、租賃物交付、占有以及租金支付等狀況進(jìn)行綜合判斷。根據(jù)上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權(quán)有關(guān)問(wèn)題的解答（試行）》，承租人應(yīng)提供的證據(jù)包括出租合同、轉(zhuǎn)租合同等租賃合同、占有房屋的憑證、租金支付憑證等。如果發(fā)現(xiàn)租賃合同存在虛假簽訂、倒簽租賃合同重大可能而承租人無(wú)法做出合理解釋、提供有效證據(jù)的，執(zhí)行法院可以否認(rèn)租賃合同的真實(shí)性。
對(duì)于已經(jīng)由債務(wù)人與案外人通過(guò)訴訟并獲得生效判決、裁定或調(diào)解書(shū)的形式確認(rèn)的租賃關(guān)系，如果銀行有證據(jù)證明其租賃關(guān)系可能是虛假的，銀行可以根據(jù)《民事訴訟法》之相關(guān)規(guī)定，在知道或者應(yīng)當(dāng)知道其民事權(quán)益受到損害之日起六個(gè)月內(nèi)，向作出該判決、裁定、調(diào)解書(shū)的人民法院提起第三人撤銷之訴。
（四）銀行應(yīng)綜合案件情況判斷適時(shí)提出執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴
囿于多方面的原因，對(duì)于案外人所主張的租賃合同，銀行與執(zhí)行法院也并不能準(zhǔn)確認(rèn)定租賃合同的真實(shí)性。在此情況下銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將受到租賃權(quán)的影響，但是銀行仍應(yīng)結(jié)合證據(jù)進(jìn)行判斷，是否有必要提出執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴。之所以如此，是因?yàn)殂y行除了考慮證據(jù)因素以外，還應(yīng)考慮執(zhí)行異議程序以及執(zhí)行異議之訴所需要的時(shí)間成本。如果虛假租賃的存在對(duì)于銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響較?。ū热珉m然存在租賃權(quán)，但抵押房屋仍然有可能拍賣成交），或者銀行所掌握的證據(jù)并不足以推翻執(zhí)行法院所認(rèn)定的租賃合同之真實(shí)性時(shí)，建議銀行接受帶租約拍賣，以加快執(zhí)行程序。
（五）銀行可要求法院對(duì)虛假租賃偽造者進(jìn)行處罰甚至追究其刑事責(zé)任
關(guān)于針對(duì)虛假租賃的處罰力度過(guò)小的問(wèn)題，筆者認(rèn)為有多方面的原因。實(shí)踐中租賃合同被法院審查認(rèn)定虛假合同之后，執(zhí)行法院可能并不會(huì)對(duì)債務(wù)人或案外人進(jìn)行處罰。但從銀行角度而言，即使通過(guò)審查認(rèn)定租賃合同不真實(shí)，從而排除了虛假租賃對(duì)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的影響，銀行并不應(yīng)該就此罷休。銀行可主動(dòng)要求執(zhí)行法院對(duì)偽造虛假租賃的當(dāng)事人進(jìn)行處罰，情形嚴(yán)重者應(yīng)予追究刑事責(zé)任。特別是對(duì)于典型的虛假租賃案件，銀行應(yīng)通過(guò)總行或銀監(jiān)局與法院溝通，嚴(yán)厲予以打擊，并進(jìn)行大力宣傳，對(duì)企圖通過(guò)虛假租賃逃避執(zhí)行的當(dāng)事人起到教育、警示作用。
[1]《物權(quán)法》第一百九十七條第一款規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。”
[2]《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十四條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人收取的由抵押物分離的天然孳息和法定孳息，按照下列順序清償：（一）收取孳息的費(fèi)用；（二）主債權(quán)的利息；（三）主債權(quán)?！?/span>
[3]依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人?！?/span>
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