[案情]
郭勇在某地有一套兩居室房屋。2006年6月，郭勇因生意需要，將該套房屋向銀行抵押貨款o 2007年2月，郭勇將該套房屋又出租給在當?shù)毓ぷ鞯膹堺悺?007年6月，由于郭勇無法償還到期貨款，將該套房屋用于抵償銀行債務(wù)。2007年7月，銀行將該套房崖公開拍賣，被當?shù)鼐用窈蝿乓?0萬元的價格競得。張麗獲悉后，向郭勇提出自己愿以相同的價格購買該房崖。郭勇則認為該套房屋用于抵償銀行債務(wù)，銀行已將其公開拍賣，不能滿足張麗的要求。張麗向人民法院提起訴訟，請求保護自己對承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)。
【爭鳴】
原告張麗訴稱，自己是爭議房屋的承租人。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人在出賣出租房屋時，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。出租人郭勇在未通知自己的情況下，通過拍賣的方式將房屋出售給第三人何勁，侵犯了自己的優(yōu)先購買權(quán)。請求人民法院確認被告與第三人的房屋買賣法律關(guān)系無效，并確認自己與出租人郭勇相同價款的房屋買賣法律關(guān)系成立。
被告郭勇辯稱，出租房屋在出租給原告之前即已設(shè)定銀行貸款抵押。因自己未清償?shù)狡谫J款，該房屋被用于抵債。銀行將該房屋拍賣給他人，與自己無關(guān)。因此，承租人張麗對出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)不成立，其主張不應(yīng)得到支持。
第三人何勁提出，自己是在公開舉行的拍賣會上成功競拍，依合法程序取得了房屋的所有權(quán)。該房屋買賣法律關(guān)系合法有效，請求人民法院予以確認。
第三人某銀行提出，抵押人郭勇將爭議房屋設(shè)定貸款抵押，辦理了相應(yīng)的抵押登記手續(xù)，后由于不能清償?shù)狡谫J款，經(jīng)與抵押權(quán)人協(xié)商一致，以抵押物抵償債務(wù)。至此，抵押權(quán)人某銀行已依法取得相關(guān)抵押物的所有權(quán)。某銀行取得抵押物的所有權(quán)后公開拍賣抵押物，是依法行使財產(chǎn)處分權(quán)的行為，并無不當。由于抵押權(quán)先于租賃關(guān)系設(shè)立，承租人對承租房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)。
【法官點評】
在本案中，承租人的優(yōu)先購買權(quán)和銀行作為抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生了沖突。所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指公民、法人作為承租人時，如果出租人出賣其出租物，在同等條件下，承租人享有的優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”所謂抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，是指抵押權(quán)人就債務(wù)人提供的抵押物，在債務(wù)人屆期不能清償債務(wù)時，抵押權(quán)人可以從債務(wù)人提供的擔保物中優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利?！段餀?quán)法》第179條規(guī)定:“為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?！?/p>
承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)有下列共同點:(1)皆具有法定性。(2)皆具有物權(quán)性質(zhì)。(3)皆為優(yōu)先權(quán)。當法定情形出現(xiàn)時，優(yōu)先權(quán)人均可依法行使優(yōu)先請求權(quán)。(4)皆具有從屬性。承租人的優(yōu)先購買權(quán)以承租權(quán)為前提，承租權(quán)消滅，優(yōu)先購買權(quán)隨之消滅;抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)基于債權(quán)而存在，債權(quán)轉(zhuǎn)移或消滅，優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)移或消滅。(5)皆為期待權(quán)。無論優(yōu)先購買權(quán)，還是優(yōu)先受償權(quán)，其成立以后是否實現(xiàn)，必須期待一定的條件。
優(yōu)先購買權(quán)期待的條件是:出租人出賣出租物，承租人與第三人具有同等資質(zhì)且所給出的價款與第三人相同。優(yōu)先受償權(quán)期待的條件是:債權(quán)已到期，債務(wù)人未履行或未完全履行債務(wù)。
二者的區(qū)別是:(1)承租人的優(yōu)先購買權(quán)由法律直接授予承租人，即租賃合同一旦成立，該購買權(quán)即告成立;而抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)并非由法律授予債權(quán)人，’只有當債務(wù)人以財產(chǎn)提供抵押擔保時，債權(quán)人方取得優(yōu)先受償權(quán)。(2)承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有可分性。即承租人根據(jù)出租人出賣出租物的不同情形，既可整體優(yōu)先購買租賃物，也可部分購買租賃物。抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)具有不可分性，在抵押物部分滅失時，其余部分仍擔保債權(quán)的全部;抵押物分割屬于數(shù)人時，其分割的各部分仍擔保債權(quán)的全部。(3)優(yōu)先購買權(quán)不具有物上代位性，當租賃物轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌麅r值形態(tài)時，優(yōu)先購買權(quán)不復存在;優(yōu)先受償權(quán)則不同，抵押物變化為其他價值形態(tài)，如因毀損取得賠償金、因公益事業(yè)征用而取得補償金時，優(yōu)先受償權(quán)人仍然得就該變化的形態(tài)行使受償權(quán)。之所以會出現(xiàn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)并存的情形，是因為同一財產(chǎn)上租賃權(quán)與抵押權(quán)人出現(xiàn)了并存現(xiàn)象。由于抵押權(quán)所追求的是標的物的交換價值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，租賃權(quán)所追求的是標的物的使用價值，要求轉(zhuǎn)移標的物的占有。這樣抵押權(quán)和租賃權(quán)可能并存于同一財產(chǎn)上。由于兩種優(yōu)先權(quán)均具有法定性、從屬性、期待性、物權(quán)性，其實現(xiàn)的順位原則上應(yīng)依成立的時間先后順序而定。法律之所以賦予承租人在同等條件下對抗第三人的優(yōu)先購買權(quán)，其目的是減少買賣糾紛，減少交易風險，減少交易社會成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價值。法律賦予抵押權(quán)人的是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償債權(quán)的權(quán)利，而不是對抵押物的所有權(quán)。因此只要承租人的出價與抵押權(quán)人出價相同，抵押權(quán)人就只能從抵押物的交換價值清償自己的債權(quán)。所以承租人的優(yōu)先購買權(quán)和抵押權(quán)人行使自己的優(yōu)先受償權(quán)并不沖突。
然而，這只是當同一財產(chǎn)上租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立的情形。當?shù)盅簷?quán)先于租賃權(quán)設(shè)立時，情形又有所不同。最高人民法院《關(guān)于適用<擔保法>若干問題的解釋》第“條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！薄段餀?quán)法》第190條也規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對杭已登記的抵押權(quán)?！?/p>
抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)實際上不是單一的權(quán)利，它包含次序權(quán)、標的物交付權(quán)和受償權(quán)。次序權(quán)和標的物交付權(quán)屬清償處分權(quán)，為物權(quán);而受償權(quán)屬債權(quán)。由于抵押權(quán)人既是擔保物權(quán)人，又是債權(quán)人，因此其優(yōu)先受償?shù)倪^程，實際是擔保物權(quán)人向債權(quán)人交付標的物的過程。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)亦非單一的權(quán)利，分為占有權(quán)和購買權(quán)，占有權(quán)為物權(quán)，購買權(quán)為債權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，兩種優(yōu)先權(quán)中的債權(quán)并無先后之分，但后成立的占有權(quán)顯然不應(yīng)優(yōu)于先成立的清償處分權(quán)。從法律原理上看，承租人之所以在與第三人同等條件下可以取得優(yōu)先購買權(quán)，就是因為與第三人可能享有的債權(quán)相比，承租人還享有占有、使用等物權(quán)，其在購買上的優(yōu)先權(quán)不言而喻。但與先成立的優(yōu)先受償權(quán)相比，承租人對租賃物的占有、使用、管理明顯存在著風險，因為抵押權(quán)人對承租人來講，不是僅可能享有債權(quán)的第三人，而是享有對租賃物“清償處分權(quán)”的“第二人”。除非出租人將租賃物賣給抵押權(quán)人以外的第三人，否則，其優(yōu)先購買權(quán)無法從期待權(quán)變成既得權(quán)。換言之，只有在租賃物出租時未設(shè)定抵押權(quán)的情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)才是完全的;而在抵押物上設(shè)置的承租權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)將會因抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)而歸于消滅。故最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》規(guī)定，當承租人知道或應(yīng)當知道租賃物上存在抵押權(quán)時，“抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔”(第66條第2款)。
在本案中，抵押人郭勇以爭議房屋為銀行借款設(shè)定抵押后，又辦理了相應(yīng)的抵押登記手續(xù)，其抵押依法成立，抵押權(quán)人某銀行自此時起享有對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。后因其不能清償?shù)狡诮杩?，以抵押物抵償債?wù)。至此，抵押權(quán)人某銀行已依法取得抵押物的所有權(quán)，亦即實現(xiàn)了其優(yōu)先受償權(quán)，后于此權(quán)設(shè)立的優(yōu)先購買權(quán)因受償權(quán)的實現(xiàn)而告消滅。某銀行在取得抵押物的所有權(quán)后委托拍賣行拍賣，屬依法行使所有權(quán)的行為，與原債務(wù)人(即房屋出租人)無關(guān)，何勁在拍賣會上競拍成功其行為合法。張麗依據(jù)已經(jīng)歸于消滅的優(yōu)先購買權(quán)主張二被告之間并不存在的買賣行為無效，顯然與擔保法解釋相悖，故應(yīng)駁回其訴訟請求。（摘自房天下網(wǎng)）
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