【團(tuán)隊簡介】 文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊是一支專注于廣西房地產(chǎn)行業(yè)的法律服務(wù)團(tuán)隊，成員共有11人,采用緊密協(xié)作的一體化運作模式，結(jié)合大數(shù)據(jù)、可視化等先進(jìn)技術(shù)，提供商品房交易、房屋租賃、物業(yè)服務(wù)各方面的標(biāo)準(zhǔn)化法律服務(wù)產(chǎn)品，并可根據(jù)每個小區(qū)業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)公司特點提供個性化顧問服務(wù)。

隨著毛坯限價、裝修分級，南寧樓市一夜?jié)M城變精裝，提前十年進(jìn)入精裝房市場。而幾乎所有人都會認(rèn)同這樣一個觀點：

精裝房，是當(dāng)下“房事”中耀眼的熱點，更是無數(shù)購房者的痛點！

作為一支專業(yè)的地產(chǎn)律師團(tuán)隊，我們也始終關(guān)注著這個問題的發(fā)展。

為了能夠進(jìn)一步地分析研究房地產(chǎn)市場中“精裝房”的各類問題，我們整個團(tuán)隊依托于大數(shù)據(jù)技術(shù)對全廣西乃至全國范圍內(nèi)的精裝房糾紛進(jìn)行了全面的篩查和梳理，遴選出其中具有典型意義的案例，為廣大購房者做出分析、提供建議。

今天是這個專題的第一篇，我們就首先講一講2018年發(fā)生在咱們廣西柳州的典型案例。

【案例索引】

柳州某某置業(yè)有限公司、鞠某房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，（2018）桂02民終2549號，廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民法院。

【案情簡介】

2012年4月7日，柳州市的鞠某、譚某與某某置業(yè)公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定某某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在2013年5月31日前將經(jīng)建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、勘察五方驗收合格的商品房交付買受人。

該合同第九條約定：除本合同第八條約定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付鞠某、譚某使用，按下列方式處理：自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。

之后雙方又在《大江郡房屋裝修、改造委托協(xié)議書》中約定“在對房屋進(jìn)行裝修、改造施工之前，雙方不必按合同第八條、第十三條和附件三約定的交付條件辦理商品房交接手續(xù)，某某置業(yè)公司也不必按合同第十一條約定書面通知鞠某、譚某；待房屋裝修、改造施工全部完成之后，雙方再按合同附件四約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)另行辦理商品房交接手續(xù)。”

鞠某、譚某已依約向某某置業(yè)公司交付全額購房款1031407元。

2013年3月30日，某某置業(yè)公司作出《大江郡入伙通知書》，該通知稱涉案房屋從2013年4月3日起已具備交付使用條件，并通知鞠某、譚某于2013年4月1日至2日辦理聯(lián)名卡，于2013年4月3日至2013年5月3日期間辦理入伙手續(xù)。

2015年7月29日，某某置業(yè)公司作出《再次催促交房通知書》，稱涉案房屋于2012年12月31日竣工并通過“五方驗收”，符合法律規(guī)定和合同規(guī)定的交房條件，并稱某某置業(yè)公司曾于2013年4月16日向鞠某、譚某書面送達(dá)了《入伙通知書》，并在《柳州晚報》上刊登了交房通知，告知于2013年6月30日前到某某置業(yè)公司辦理交房手續(xù)，但鞠某、譚某時至今日都未按照約定的時間前來辦理交房手續(xù)，致使該套房屋的交接手續(xù)一直未能辦理，并再次通知鞠某、譚某在接到本通知后于2015年8月15日前到某某置業(yè)公司辦理交房手續(xù)。

2013年12月7日至2015年8月15日期間，鞠某、譚某陸續(xù)向某某置業(yè)公司反映涉案房屋存在多項問題。涉案房屋屬于精裝修房屋，由某某置業(yè)公司負(fù)責(zé)進(jìn)行裝飾裝修。

2015年12月23日，涉案房屋交付鞠某、譚某使用。

【一審法院觀點】

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》已約定涉案房屋的交付時間為2013年5月31日前，某某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)依約履行其義務(wù)。但某某置業(yè)公司于2015年12月23日才將涉案房屋交付鞠某、譚某，已構(gòu)成逾期交房。

某某置業(yè)公司辯稱涉案房屋取得五方驗收即符合交房條件，但《商品房買賣合同》亦對裝修項目標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定，涉案房屋是精裝修房屋，鞠某、譚某購買涉案房屋的目的是交房后即可入住，因此某某置業(yè)公司交付的房屋除應(yīng)當(dāng)滿足經(jīng)過五方驗收的條件外，還應(yīng)當(dāng)符合合同約定的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)，故對某某置業(yè)公司的上述觀點，一審法院不予采信。

某某置業(yè)公司于2013年3月30日作出的《入伙通知書》與《再次催促交房通知書》所記載的辦理交房手續(xù)的時間明顯不一致，庭審時其辯稱在《柳州晚報》上刊登了交房公告，一審法院責(zé)令某某置業(yè)公司限期提交該登報公告的交房通知，某某置業(yè)公司亦未能提供。

鞠某、譚某在房屋交付前多次向某某置業(yè)公司反映涉案房屋存在的多項問題，某某置業(yè)公司收到情況反映的材料后并未作出合理的答復(fù)，亦未能提供涉案房屋符合合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)的相應(yīng)證明，且在《入伙通知書》發(fā)出后兩年之久某某置業(yè)公司才再次通知鞠某、譚某再次辦理交房手續(xù)，亦與常理不符，在某某置業(yè)公司不能舉證證實是鞠某、譚某無故拒絕收房的情況下，一審法院認(rèn)定涉案房屋逾期交付的責(zé)任在于某某置業(yè)公司。

某某置業(yè)公司逾期于2015年12月23日才向鞠某、譚某交付涉案房屋，根據(jù)雙方合同第九條約定的內(nèi)容，某某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)依約向鞠某、譚某支付逾期交房違約金289619.08元（1031407元×3÷100000×936天）。

【二審法院觀點】

鞠某、譚某與某某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》及《某某置業(yè).大江郡房屋裝修、改造委托協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律的禁止性規(guī)定，均是合法有效的合同，雙方應(yīng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。

根據(jù)雙方的約定，涉案房屋的交付時間為2013年5月31日前，但某某置業(yè)公司直到2015年12月23日才將涉案房屋交付給鞠某、譚某，其并無證據(jù)證實具備延期交房的法定或約定事由，顯然已經(jīng)構(gòu)成了逾期交房，應(yīng)按合同約定向鞠某、譚某支付逾期交房違約金。

某某置業(yè)公司辯稱按照《商品房買賣合同》第八條的約定，涉案房屋經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察五方驗收合格即可交付，但該合同附件四第二十一條對裝修項目標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確約定，事后雙方又在《大江郡房屋裝修、改造委托協(xié)議書》中約定“在對房屋進(jìn)行裝修、改造施工之前，雙方不必按合同第八條、第十三條和附件三約定的交付條件辦理商品房交接手續(xù)，某某置業(yè)公司也不必按合同第十一條約定書面通知鞠某、譚某；待房屋裝修、改造施工全部完成之后，雙方再按合同附件四約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)另行辦理商品房交接手續(xù)。”

上述內(nèi)容說明涉案房屋是精裝修房，某某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)保證交付的房屋符合約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)及一般居住要求。但從庭審查明的事實看，直至2015年8月15日物業(yè)跟鞠某、譚某共同驗房時涉訴房屋的裝修仍存在多處問題，且有些問題不屬于裝修瑕疵，而是嚴(yán)重影響了業(yè)主對房屋的使用，故鞠某、譚某在相關(guān)問題整改之前有正當(dāng)理由拒收房屋,本院對其該項主張不予采信。

駁回上訴，維持原判。

【文鰩地產(chǎn)律師評析】

這個案件的爭議焦點有很多，包括：

——開發(fā)商是否真實向購房者送達(dá)了收房的通知？證明責(zé)任和證明標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

——涉案房屋存在的問題，究竟是裝修瑕疵？還是嚴(yán)重影響業(yè)主使用的質(zhì)量問題？

——業(yè)主能否以房屋質(zhì)量問題拒收房屋并要求賠償？

…………

但最核心最關(guān)鍵的問題，其實還是“開發(fā)商是否存在違反合同約定逾期交付房屋的情形”？

關(guān)于這個問題，初看之下，我們其實還挺不理解這個判決的，甚至還有一點為這家房地產(chǎn)開發(fā)商感到冤。

為什么呢？

因為從法律性質(zhì)上看，如果當(dāng)事人之間先后簽訂了內(nèi)容關(guān)聯(lián)但有所不同的合同，那么后合同一般是對前合同的變更或補充，更能體現(xiàn)當(dāng)事人之間最后的真實意思，因此具有更大的證明力，法院在認(rèn)定事實時通常應(yīng)當(dāng)以最后的合同內(nèi)容為準(zhǔn)。

在本案中，《商品房買賣合同》雖然約定了2013年5月31日交房，但是后面購房者與開發(fā)商另行簽訂的精裝修合同（即《大江郡房屋裝修、改造委托協(xié)議書》），又對原來約定的交房標(biāo)準(zhǔn)（包括交付日期）進(jìn)行了更改。

如果按照法律的規(guī)定，那么柳州市二級法院顯然應(yīng)當(dāng)以“后簽訂的精裝修合同”（即《大江郡房屋裝修、改造委托協(xié)議書》）中關(guān)于交房標(biāo)準(zhǔn)（包括交房日期）的約定為準(zhǔn)。

按照這個精裝修合同，開發(fā)商晚于2013年5月31日交房，并不算逾期，所以也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但事實確是柳州市二級法院，尤其是柳州市中院，并沒有這樣做！

這便是我們一開始不理解，甚至有點為開發(fā)商感到冤枉的地方。

但是細(xì)細(xì)分析在案的證據(jù)之后，我們才發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵的秘密，都蘊藏在《大江郡房屋裝修、改造委托協(xié)議書》這份精裝修合同之中：

“在對房屋進(jìn)行裝修、改造施工之前，雙方不必按合同第八條、第十三條和附件三約定的交付條件辦理商品房交接手續(xù)，某某置業(yè)公司也不必按合同第十一條約定書面通知鞠某、譚某”；

——上述內(nèi)容對之前《商品房買賣合同》中的“交付條件”進(jìn)行了“事后補充協(xié)議性質(zhì)”的變更，客觀上的結(jié)果就是《商品房買賣合同》原定的2013年5月31日的交付時間不再發(fā)生效力！開發(fā)商超過這個日期交付也不存在違約責(zé)任！

“待房屋裝修、改造施工全部完成之后，雙方再按合同附件四約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)另行辦理商品房交接手續(xù)?！?/span>

——上述內(nèi)容對裝修完成之后的交付時間并未進(jìn)行具體明確的約定，客觀上的結(jié)果就是開發(fā)商不僅沒有毛坯房的交付時間，連精裝房的交付時間也沒有！所以開發(fā)商無需承擔(dān)精裝房逾期交付的違約責(zé)任！

看到這里，相信大家都能夠明白柳州市中院的苦心了。

因為如果按照傳統(tǒng)的做法，認(rèn)可后合同是對前合同的變更或補充，那么就會使得開發(fā)商能夠通過后簽署的精裝修合同來免除《商品房買賣合同》中約定的交付時間和逾期交付責(zé)任！

這樣無疑將極大地?fù)p害購房者的利益，也明顯違背司法公平正義的核心價值。

這也是無論是一審柳北區(qū)法院，還是二審柳州市中院，都在判決文書中反復(fù)強(qiáng)調(diào)“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照2013年5月31日來履行交房義務(wù)，否則就是逾期交房”的真正原因。

這個判例，無疑我們要感謝法院的公正判決，但更值得我們關(guān)注的是精裝修合同的內(nèi)容和簽訂，因為每個條款、甚至每個字，都有可能是坑！

如果想準(zhǔn)確分辨這些坑，請繼續(xù)關(guān)注我們這個專題，我們將會在接下來的文章中深入為大家分析！

（未完待續(xù)）

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