導(dǎo)讀：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，房屋可能存在一定的質(zhì)量問(wèn)題，尤其是因裝修引起的質(zhì)量問(wèn)題最為常見(jiàn)，業(yè)主是否可以以此為由，拒絕開(kāi)發(fā)商的交房并且追究逾期交房的違約責(zé)任？下面筆者就通過(guò)一則相關(guān)的實(shí)務(wù)案例進(jìn)行分析解讀。
案情簡(jiǎn)介
陳某秀、房產(chǎn)公司于2013年11月16日簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同》），約定陳某秀向房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)位于某地的房屋，房屋建筑面積259.3761平方米，套內(nèi)面積226.1966平方米，房屋總價(jià)2515034元，陳某秀以分期付款的方式支付上述購(gòu)房款，簽訂預(yù)售合同當(dāng)日支付60%即1509020元，2013年11月16日前支付剩余40%即1006014元。
2014年6月16日，房產(chǎn)公司向陳某秀寄送《收樓通知書(shū)》。2014年10月11日，由于涉案商品房實(shí)測(cè)面積與《合同》約定面積不符，陳某秀、房產(chǎn)公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，確認(rèn)涉案商品房實(shí)測(cè)面積為262.1619平方米（其中套內(nèi)建筑面積為222.1631平方米，比約定面積減少4.0335平方米），房產(chǎn)公司應(yīng)向陳某秀退回44847元，涉案商品房實(shí)際總價(jià)為2470187元。陳某秀、房產(chǎn)公司當(dāng)日辦理了收樓手續(xù)。
陳某秀對(duì)于延遲收樓的理由，陳某秀提交了《房屋維修申請(qǐng)記錄表》4份，證實(shí)因涉案商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，主要是裝修和墻身裂縫等問(wèn)題，陳某秀從2014年6月開(kāi)始驗(yàn)收，經(jīng)房產(chǎn)公司多次返修仍未完全解決，最后雙方達(dá)成協(xié)議，由房產(chǎn)公司補(bǔ)償陳某秀4個(gè)月管理費(fèi)即2936.2元，陳某秀自行維修余下的問(wèn)題。
2015年1月7日，陳某秀向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：房產(chǎn)公司向陳某秀支付逾期交房的違約金77714.55元（每日按已付房款2515034元的萬(wàn)分之三計(jì)算，自2014年7月1日暫計(jì)至2014年10月11日共103天）。
裁判結(jié)果
法院審理認(rèn)為：陳某秀、房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同的約定履行各自的義務(wù)。
陳某秀、房產(chǎn)公司在《合同》及補(bǔ)充協(xié)議中明確約定交房條件為“該商品房項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格，現(xiàn)房產(chǎn)公司已提供約定的相關(guān)資料，涉案商品房符合交付條件。
陳某秀提出的裝修存在質(zhì)量問(wèn)題，由于雙方在《合同》中并無(wú)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的明確約定，陳某秀提出的裝修質(zhì)量問(wèn)題與商品房主體結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，裝修質(zhì)量問(wèn)題，陳某秀可主張房產(chǎn)公司履行修復(fù)義務(wù)。
因此，房地產(chǎn)公司在《合同》約定的交樓時(shí)間前，已通知陳某秀收樓，陳某秀以裝修存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收樓，房產(chǎn)公司對(duì)于延遲交樓沒(méi)有違約，陳某秀要求房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任，事實(shí)和法律依據(jù)不足，陳某秀的主張，法院不予支持。
裁判結(jié)果
綜上，法院判決：駁回陳某秀的全部訴訟請(qǐng)求。
案例評(píng)析
該案中，房產(chǎn)公司2014年6月16日向陳某秀寄送了《收樓通知書(shū)》后，陳某秀以房屋的裝修存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收樓，雙方未在合同中約定裝修質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)，涉案房屋的裝修存在質(zhì)量問(wèn)題的，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任，該維修責(zé)任不同于房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交樓違約責(zé)任，并且雙方在合同中明確約定交樓的條件是房屋竣工驗(yàn)收合格，這種情況下除非是主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題，否則買(mǎi)方不能拒絕收樓。
這種案例在司法實(shí)踐中有一定的普遍性，買(mǎi)方以為房屋存在任何質(zhì)量問(wèn)題，在沒(méi)有解決之前，有權(quán)拒絕收樓，這樣做實(shí)際上很有可能造成買(mǎi)方自行承擔(dān)逾期交房的法律責(zé)任。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條的規(guī)定，除了房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，業(yè)主有權(quán)拒絕收房外，對(duì)于其它的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方可以在合同中明確約定相應(yīng)交房的條件，例如本案中的裝修問(wèn)題，如果事先約定賣(mài)方達(dá)不到相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，就屬于不符合交房條件，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕收房。
如果沒(méi)有約定具體的交房標(biāo)準(zhǔn)，正常情況下賣(mài)方都會(huì)在合同中約定以竣工驗(yàn)收合格作為交房的標(biāo)準(zhǔn)，這樣即使在交房時(shí)存在一定的質(zhì)量瑕疵，買(mǎi)方也無(wú)權(quán)拒絕收房，只能要求賣(mài)方履行對(duì)房屋質(zhì)量的維修責(zé)任，否則逾期交房的責(zé)任由買(mǎi)方承擔(dān)。
所以，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，要想有力的維護(hù)自身的權(quán)益不受損害，事先簽訂一份完備的購(gòu)房合同是十分必要的。
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