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2013年8月15日，石某作為乙方（買方）、A公司作為甲方（賣方），共同簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定乙方向甲方購(gòu)買位于廣州市南沙區(qū)進(jìn)港大道X號(hào)樓X號(hào)房（以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”），合同約定房屋交付的時(shí)間為2014年11月30日前?！渡唐贩抠I賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第十五條約定：“該商品房為毛坯房，甲方不負(fù)責(zé)裝飾，交付標(biāo)準(zhǔn)按《商品房買賣合同》附件六的約定執(zhí)行?！钡谑邨l約定：“在保修期內(nèi)，乙方發(fā)出書面保修通知書25日內(nèi)，甲方既不履行保修義務(wù)也不書面通知保修責(zé)任異議的，乙方可以自行或聘請(qǐng)他人進(jìn)行維修，合理的維修費(fèi)用由甲方承擔(dān)。在任何階段，不管任何原因?qū)е录追綉?yīng)承擔(dān)保修、修補(bǔ)責(zé)任，且甲方在履行保修、修補(bǔ)責(zé)任過程中，需要乙方配合、協(xié)助的，乙方應(yīng)進(jìn)行配合、協(xié)助，并同意不因配合和協(xié)助提出任何要求。若乙方不進(jìn)行配合、協(xié)助而導(dǎo)致甲方無(wú)法履行保修、修補(bǔ)責(zé)任的一切法律后果，甲方不承擔(dān)?！?/p>

在上述商品房買賣合同簽訂當(dāng)日，石某作為甲方（委托方）、B公司作為乙方（承包方）、A公司作為丙方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），三方簽訂了《委托裝修合同》，合同約定，甲方委托乙方對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，甲方應(yīng)于2014年11月30日起10天內(nèi)前往丙方處辦理收樓手續(xù)，同時(shí)將該房屋交給乙方裝修；甲方未在該約定的期限內(nèi)辦理收樓手續(xù)的，則由丙方于前述約定的甲方應(yīng)收樓期限屆滿之次日將房屋交付給乙方，甲方自愿認(rèn)可丙方交付房屋給乙方即視為已交付給甲方、甲方已收樓且沒有任何異議。房屋的裝修在交付使用時(shí)如存在屬于工程范圍的質(zhì)量問題的，甲方有權(quán)要求保修和修復(fù)，乙方應(yīng)承擔(dān)保修、修復(fù)責(zé)任。若甲方不進(jìn)行配合、協(xié)助而導(dǎo)致乙方無(wú)法履行保修、修補(bǔ)責(zé)任的一切法律后果，乙方不承擔(dān)。

石某在簽訂上述合同后，已依約支付了全部購(gòu)房款及裝修費(fèi)。2014年11月29日，A公司向石某郵寄收樓通知。2015年4月7日，石某委托C公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)房，并由該公司出具了《房屋查驗(yàn)咨詢報(bào)告》，報(bào)告中指出涉案房屋存在墻面裂紋、墻磚空鼓、墻面天花刷漆粗糙、天花吊頂裂紋等質(zhì)量問題。故石某至今未辦理涉案房屋的收樓手續(xù)，并于2015年5月25日向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、A公司、B公司賠償石某涉案房屋修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間的租金損失；2、A公司、B公司向石某支付該房屋約定裝修價(jià)與實(shí)際裝修評(píng)估價(jià)的差價(jià)款；3、訴訟費(fèi)由A公司、B公司承擔(dān)。

A公司、B公司在庭審中表示，當(dāng)時(shí)涉案樓盤是以精裝房報(bào)建并準(zhǔn)備以帶精裝修出售，但因在銷售過程中遇到政府限價(jià)才將原本一個(gè)購(gòu)房合同拆分為毛坯房和裝修兩份合同與石某分別簽約。

就A公司、B公司所述及的有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策問題，法院向廣州市國(guó)土資源和房屋管理局南沙區(qū)分局發(fā)出《征詢函》，該局以穗國(guó)房南〔2015〕67號(hào)復(fù)函回復(fù)表示，其嚴(yán)格按照《廣州市國(guó)土房管局關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》執(zhí)行相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。該局將上述通知作為復(fù)函附件一并提供給法院。根據(jù)上述通知規(guī)定，從2013年4月24日起，本市（含市轄10區(qū)、從化市和增城市）實(shí)行商品住宅預(yù)（銷）售網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品住宅前，應(yīng)辦理預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。未辦理網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)或申報(bào)價(jià)格過高且不接受國(guó)土房管部門指導(dǎo)的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證；超過申報(bào)價(jià)格銷售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。為了查明案件的事實(shí)，法院就涉案樓盤是否以精裝房報(bào)建銷售的問題，前往檔案館調(diào)取了涉案樓盤所屬工程項(xiàng)目的城建檔案，該工程項(xiàng)目發(fā)包單位是A公司，總承包單位是廣東省陽(yáng)江市建安集團(tuán)有限公司，并由該公司負(fù)責(zé)涉案樓宇的室內(nèi)精裝修（或精簡(jiǎn)裝修）工程。上述裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收時(shí)間為2014年10月14日。涉案房屋于2014年10月15日取得《竣工驗(yàn)收備案表》。

石某認(rèn)為，A公司與其簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)約定了總房款，但沒有約定裝修費(fèi)，A公司實(shí)際收取石某裝修費(fèi)，并無(wú)合同依據(jù)，其要求A公司返還約定裝修費(fèi)與實(shí)際裝修款的差價(jià)合理。其次，B公司與其簽訂了涉案房屋裝修協(xié)議，但并未實(shí)際履行，實(shí)際是由陽(yáng)江建筑總公司裝修，故無(wú)權(quán)收取裝修費(fèi)，應(yīng)負(fù)連帶返還責(zé)任。A公司以裝修房報(bào)建和出售，并稱裝修款是房款一部分，石某對(duì)此事毫不知情，A公司、B公司隱瞞該事實(shí)，構(gòu)成欺詐。而且A公司、B公司以合法形式即簽訂裝修協(xié)議，掩蓋非法目的即規(guī)避政府限價(jià)措施，其裝修協(xié)議無(wú)效，A公司、B公司均無(wú)權(quán)據(jù)該裝修協(xié)議收取裝修費(fèi)。有關(guān)涉案房屋地板空鼓和漏水問題，按照《補(bǔ)充協(xié)議》第十七條的約定，A公司具有負(fù)責(zé)保修的義務(wù)，但從2014年11月29日通知收樓后，A公司至今未作完整修復(fù)，另外房屋使用的室內(nèi)裝修家用電源線絕緣層厚度未達(dá)到國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，是日后安全的重大隱患。因A公司、B公司延遲修復(fù)，石某要求其賠付修復(fù)費(fèi)用合理，要求賠付修復(fù)期間的租金損失亦于法有據(jù)。

A公司、B公司共同答辯稱：因政府限價(jià)，故而將一個(gè)購(gòu)房合同拆分為買賣和裝修兩個(gè)合同，二者共同構(gòu)成房?jī)r(jià)款。石某在同一天簽訂兩份合同時(shí)，對(duì)此情況明確知悉，不存在欺詐。委托裝修合同反映的是合同各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。涉案房屋在由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司交付給石某時(shí)，已經(jīng)是帶精裝修狀態(tài)。涉案樓盤本來(lái)就是以精裝房報(bào)建并準(zhǔn)備以帶精裝修出售的。因限價(jià)才拆分為毛坯房買賣合同和房屋裝修合同，合同實(shí)際履行中，是按照帶裝修建造并交付的，裝修費(fèi)實(shí)際上屬于房?jī)r(jià)款一部分。涉案房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施以及裝修對(duì)價(jià)已在委托裝修合同及其附件中清楚列明，購(gòu)房人也早已知悉。石某并沒有因裝修合同產(chǎn)生任何實(shí)際損失，也沒有產(chǎn)生實(shí)際維修費(fèi)用和租金損失。另外，石某并沒有著手維修涉案房屋，自行維修費(fèi)用和租金并沒有實(shí)際發(fā)生，該損失也不存在。其次，裝修費(fèi)屬于房?jī)r(jià)款的一部分，且A公司、B公司已經(jīng)按照約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)涉案房屋的裝飾裝修，根本不存在償還裝修差價(jià)的問題。本案是因?yàn)檎迌r(jià)而產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛，根本原因是部分購(gòu)房人違反契約精神，惡意逐利，A公司、B公司已經(jīng)按照合同約定著手進(jìn)行了維修，石某主張的“自行維修費(fèi)用及裝修期間的租金損失”沒有實(shí)際發(fā)生，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，該請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。石某并沒有因簽訂裝修合同而遭受任何實(shí)際損失，且合同已履行完畢，石某要求償還裝修造價(jià)差額的主張違背了公平原則和誠(chéng)實(shí)守信原則，是一種惡意違約行為。

關(guān)于石某主張的裝修差價(jià)款應(yīng)否得到支持的問題，法院認(rèn)為，石某和A公司、B公司雖然簽訂了《委托裝修合同》，約定由石某在辦理收樓手續(xù)時(shí)或由A公司在約定的收樓期限屆滿之次日，將涉案房屋交給B公司裝修，但A公司在向石某發(fā)出交付涉案房屋通知時(shí)，涉案房屋已經(jīng)是帶精裝修狀態(tài)。根據(jù)上述情形，并結(jié)合當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、涉案房屋相關(guān)城建檔案資料及當(dāng)事人陳述等事實(shí)，可以認(rèn)定石某在購(gòu)買涉案房屋時(shí)，雖然分別與A公司、B公司簽訂“毛坯房”買賣合同和裝修合同，但涉案房屋實(shí)際上是帶裝修出售，裝修合同所約定的裝修費(fèi)用反映的并非真實(shí)裝修成本，而是房?jī)r(jià)款的一部分，其與“毛坯房”買賣合同所約定的價(jià)款，共同構(gòu)成涉案房屋的總價(jià)款。由于裝修費(fèi)用實(shí)際屬于房?jī)r(jià)款的一部分，故自然不存在石某所主張的裝修造價(jià)差額問題。另外，涉案房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施，已在《委托裝修合同》附件二中清楚列明，并將之作為合同約定的裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，A公司、B公司只需按照該裝修內(nèi)容和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)涉案房屋的裝修裝飾，即為已按照約定履行了合同義務(wù)。因此，即使石某堅(jiān)持認(rèn)為裝修費(fèi)用不屬于房?jī)r(jià)款，但其以合同約定的裝修費(fèi)用遠(yuǎn)高于涉案房屋的實(shí)際裝修造價(jià)，而要求A公司、B公司連帶償還裝修造價(jià)差額的主張，亦缺乏合同和法律依據(jù)。

關(guān)于石某是否可以就涉案房屋存在質(zhì)量問題而直接要求A公司、B公司予以賠償?shù)膯栴}，根據(jù)《商品房買賣合同》保修條款的約定，涉案房屋在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，由A公司負(fù)責(zé)保修，石某應(yīng)予以配合、協(xié)助，石某在A公司既不履行保修義務(wù)也不書面通知保修責(zé)任異議的情況下，可以自行或聘請(qǐng)他人進(jìn)行維修，并由A公司承擔(dān)合理的維修費(fèi)用。A公司已就石某提出的問題進(jìn)行維修，并表示如還存在質(zhì)量問題同意按保修條款繼續(xù)進(jìn)行維修，且石某之后亦未有自行或聘請(qǐng)他人進(jìn)行維修，故應(yīng)由A公司先按合同約定的保修程序?qū)ι姘阜课萋男斜Ｐ蘖x務(wù)。石某申請(qǐng)檢測(cè)涉案房屋裝修質(zhì)量、評(píng)估返修造價(jià)，并要求A公司、B公司按評(píng)估結(jié)果共同賠償石某自行維修涉案房屋修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間租金的主張，缺乏合同及法律依據(jù)，不予支持。

在樓市調(diào)控、多地政府設(shè)立售房指導(dǎo)價(jià)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若超出政府劃定的價(jià)格進(jìn)行銷售，將無(wú)法取得商品房預(yù)售許可證、無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽，故而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)同時(shí)與購(gòu)房人簽訂兩份合同，一份用于網(wǎng)簽的購(gòu)房合同，另一份則是委托裝修或者車位合同，房屋的市場(chǎng)價(jià)與政府指導(dǎo)價(jià)間差價(jià)就被計(jì)入裝修合同的“裝修款”或者車位合同的“車位款”中，本案正是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取雙合同模式分拆房?jī)r(jià)，裝修價(jià)款較市場(chǎng)價(jià)偏高，而涉案房屋的裝修又出現(xiàn)了一定的質(zhì)量瑕疵，導(dǎo)致購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)一系列糾紛。需要特別指出的是，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆分房?jī)r(jià)以規(guī)避政府價(jià)格調(diào)控的行為，我國(guó)各個(gè)地方所采取的政策存在比較大的差別，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆分房?jī)r(jià)的模式亦因當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)情況及購(gòu)房人要求等不同而變得比較復(fù)雜，在司法實(shí)踐中因個(gè)案的特殊性及尚無(wú)統(tǒng)一觀點(diǎn)而出現(xiàn)了不同的判決，所以，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆分房?jī)r(jià)的問題目前還存在比較大的爭(zhēng)議，無(wú)論對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是購(gòu)房人，都存在比較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。上述案例為廣州地區(qū)法院的已生效判決，因該案的特殊性與區(qū)域性，僅作為廣州地區(qū)司法實(shí)踐的參考，對(duì)于其他地區(qū)的情況，還需參照該地區(qū)的司法判例及相關(guān)政策規(guī)定予以分析。

就上述案例中涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆分房?jī)r(jià)存在的風(fēng)險(xiǎn)，筆者分析如下，以期拋磚引玉。

本案中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樓盤是以精裝房報(bào)建、精裝修出售的，從該合同實(shí)際履行情況來(lái)看，B公司作為承接方所收的裝修款全部轉(zhuǎn)給A公司，其沒有實(shí)際收取任何款項(xiàng)，也沒有實(shí)際進(jìn)行裝修工程；A公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確認(rèn)涉案房屋的裝修工程是由涉案房屋所在樓盤項(xiàng)目的工程建設(shè)方進(jìn)行施工，A公司和B公司均確認(rèn)裝修合同的價(jià)款實(shí)際上是購(gòu)房款的一部分；另一方面，從該合同內(nèi)容上看，各方當(dāng)事人缺乏對(duì)相關(guān)裝修條款的明確約定，沒有約定各類裝修對(duì)應(yīng)的單價(jià)、面積、材料、品牌等等，雖然約定了裝修價(jià)款的總額，卻沒有關(guān)于金額如何構(gòu)成的約定。從以上事實(shí)可以得知，該《委托裝修合同》的簽訂主體、合同條款及實(shí)際履行情況有異于日常的裝修合同。結(jié)合當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、涉案房屋相關(guān)城建檔案資料，法院認(rèn)為涉案的《委托裝修合同》不獨(dú)立于《商品房買賣合同》而存在，購(gòu)房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間只存在房屋買賣合同關(guān)系，裝修合同所約定的裝修費(fèi)用反映的并非真實(shí)裝修成本而是房?jī)r(jià)款的一部分，其與“毛坯房”買賣合同所約定的價(jià)款共同構(gòu)成涉案房屋的總價(jià)款也情有可原。因此石某將《委托裝修合同》作為獨(dú)立于購(gòu)房合同之外的單個(gè)合同，要求A公司、B公司償還裝修造價(jià)差額的主張，很難得到支持。

當(dāng)然，對(duì)于這個(gè)問題司法實(shí)踐中也有不同的觀點(diǎn)，有人認(rèn)為：購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了《商品房買賣合同》購(gòu)買了涉案房屋后，又與裝修單位簽訂了《委托裝修合同》，這里存在房屋買賣合同關(guān)系和裝修裝飾合同關(guān)系兩個(gè)法律關(guān)系。各方簽署的合同系真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)依約全面適當(dāng)?shù)芈男泻贤谴嬖陲@失公平、欺詐或者重大誤解的情況，否則石某要求A公司、B公司償還裝修造價(jià)差額的主張很難得到支持。

上述案例中，A公司、B公司和石某雖然簽訂了《委托裝修合同》，約定由石某在辦理收樓手續(xù)時(shí)或由A公司在約定的收樓期限屆滿之次日，將涉案房屋交給B公司裝修，但法院查明的事實(shí)顯示，A公司在向石某發(fā)出收樓通知書時(shí)，涉案房屋已經(jīng)是帶精裝修狀態(tài)。根據(jù)上述情形，并結(jié)合當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、涉案房屋相關(guān)城建檔案資料及當(dāng)事人陳述等事實(shí)，可以認(rèn)定石某在購(gòu)買涉案房屋時(shí)，雖然分別與A公司、B公司簽訂“毛坯房”買賣合同和裝修合同，但涉案房屋實(shí)際上是帶裝修出售，裝修合同所約定的裝修費(fèi)用反映的并非真實(shí)裝修成本，而是房?jī)r(jià)款的一部分，其與“毛坯房”買賣合同所約定的價(jià)款，共同構(gòu)成涉案房屋的總價(jià)款，因此，B公司、A公司和石某簽訂《委托裝修合同》時(shí)不存在顯失公平的情形，況且，在簽訂《委托裝修合同》前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售人員明確告知了購(gòu)房人需要簽訂“毛坯房”買賣合同和裝修合同，不存在欺詐或者重大誤解的情形，裝修款自然不會(huì)退還給購(gòu)房人。

購(gòu)房人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還裝修款，首先需要證明雙方簽訂的合同無(wú)效或者可撤銷。關(guān)于合同無(wú)效的問題，《合同法》第52條作出了明確規(guī)定，即“有下列情形之一的，合同無(wú)效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會(huì)公共利益；5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

關(guān)于合同可撤銷的問題，《合同法》第54條明確規(guī)定“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：1、因重大誤解訂立的；2、在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷?！背酥?，根據(jù)《合同法》第47條、第48條的規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同和無(wú)權(quán)代理人以被代理人名義訂立的合同，善意相對(duì)人在合同被追認(rèn)之前亦可以行使撤銷權(quán)。

本案中《委托裝修合同》不存在合同無(wú)效的情形，石某據(jù)以主張退還裝修款的理由系《委托裝修合同》顯失公平，系A(chǔ)、B公司以欺詐的方式訂立的合同。那么，合同在什么情況下才構(gòu)成顯失公平？何為以欺詐的方式訂立合同呢？

所謂顯失公平的合同是指一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或?qū)Ψ饺狈?jīng)驗(yàn)，在訂立合同時(shí)致使雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的合同。顯失公平的合同往往是當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)極不對(duì)等，經(jīng)濟(jì)利益上不平衡，因而違反了公平合理原則。關(guān)于顯失公平合同的認(rèn)定，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第72條作了明確解釋，即“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平?！痹俳Y(jié)合《合同法》第54條的規(guī)定，筆者認(rèn)為法律對(duì)顯失公平的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)過于抽象，沒有規(guī)定明確的構(gòu)成要件，缺乏量化的標(biāo)準(zhǔn)，只能根據(jù)不同的案情、不同的環(huán)境作出個(gè)案的判定，實(shí)踐中認(rèn)定合同顯失公平常?？紤]以下幾方面的因素：

眾所周知，經(jīng)濟(jì)來(lái)往有賺有賠，為保護(hù)交易的安全，不能僅僅依據(jù)一方當(dāng)事人在一次交易中折本，就簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同顯失公平。合同的失衡程度必須達(dá)到嚴(yán)重，一致破壞了正常人所具有的道德準(zhǔn)則或者一般社會(huì)經(jīng)驗(yàn)時(shí)，方有可能認(rèn)定合同顯失公平。

如合同訂立時(shí)各方的權(quán)利義務(wù)并沒有嚴(yán)重失衡，而是在合同履行過程情況發(fā)生變化的，不能認(rèn)定合同顯失公平，而應(yīng)根據(jù)情勢(shì)變更原則行使變更或撤銷權(quán)。

由于顯失公平與民法意思自治往往存在一定沖突，難免會(huì)出現(xiàn)一方當(dāng)事人自愿簽訂己方不利的合同，以獲取合同之外隱形的利益或機(jī)會(huì)。對(duì)于此類合同，相對(duì)方是否利用了其自身的優(yōu)勢(shì)或者利用了另一方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)應(yīng)作為認(rèn)定合同是否顯失公平的一個(gè)重要因素。

所謂以欺詐的方式訂立的合同，顧名思義是指當(dāng)事人一方故意編造虛假情況或者隱瞞真實(shí)情況，使對(duì)方陷入錯(cuò)誤而為違背自己真實(shí)意思表示的情況下訂立的合同。

在實(shí)踐中，較之購(gòu)房人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及裝修單位往往對(duì)于房屋買賣及裝飾裝修更具有經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢(shì)，但如要違背前述“一致破壞了正常人所具有的道德準(zhǔn)則或者一般社會(huì)經(jīng)驗(yàn)”，難以進(jìn)行認(rèn)定。況且，在銷售人員明確告知了購(gòu)房人需要簽訂“毛坯房”買賣合同和裝修合同，石某也簽署了上述合同的情況下，從一般社會(huì)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能夠推斷出該合同的簽訂系石某真實(shí)意思表示，除非石某能證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、裝修單位存在欺詐的情形。

本案中，既然法院認(rèn)定《委托裝修合同》不獨(dú)立于《商品房買賣合同》而存在，購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間只存在房屋買賣合同關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于精裝修房屋的交付負(fù)有義務(wù)，也對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)有責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量違約或延期交付的責(zé)任。根據(jù)保修條款的約定，涉案房屋在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，由A公司負(fù)責(zé)保修，石某應(yīng)予以配合、協(xié)助，石某在A公司既不履行保修義務(wù)也不書面通知保修責(zé)任異議的情況下，可以自行或聘請(qǐng)他人進(jìn)行維修，并由A公司承擔(dān)合理的維修費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意按合同約定按時(shí)交房，并對(duì)涉案房屋履行保修義務(wù)。

上述案例中，石某作為甲方（委托方）、B公司作為乙方（承接方）、A公司作為丙方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），三方簽訂了《委托裝修合同》。合同約定：“甲方委托乙方對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，甲方應(yīng)于2014年11月30日起10天內(nèi)前往丙方處辦理收樓手續(xù)，同時(shí)將該房屋交給乙方裝修；甲方未在該約定的期限內(nèi)辦理收樓手續(xù)的，則由丙方于前述約定的甲方應(yīng)收樓期限屆滿之次日將房屋交付給乙方，甲方自愿認(rèn)可丙方交付房屋給乙方即視為已交付給甲方、甲方已收樓且沒有任何異議。”

由于法院在審理的過程中認(rèn)定了A公司在向石某通知交付涉案房屋時(shí)涉案房屋已經(jīng)是精裝修狀態(tài)的事實(shí)，因此《委托裝修合同》中關(guān)于交付毛坯房的約定無(wú)法實(shí)際適用。撇開案例來(lái)說，筆者認(rèn)為，如果購(gòu)房人委托裝修單位辦理毛坯房的收房手續(xù)，裝修單位已經(jīng)簽署了收房文件的，即便裝修單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定且存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但購(gòu)房人無(wú)法證明裝修單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意串通，損害購(gòu)房人利益，無(wú)法證明其已經(jīng)向裝修單位提出過拒絕收樓的意思表示，也未向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示撤銷對(duì)裝修單位的授權(quán)的情況下，裝修單位的代理行為產(chǎn)生的后果應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人承擔(dān)，裝修單位接受毛坯房屋的行為對(duì)購(gòu)房人有約束力。

在土地競(jìng)拍時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出的關(guān)于商品房限價(jià)銷售的承諾，在后期銷售時(shí)必然得遵守，否則就無(wú)法取得預(yù)售許可和價(jià)格網(wǎng)簽備案。雖然在上述案例中法院并未支持購(gòu)房人要求退還裝修造價(jià)差額的訴請(qǐng)，但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說，既然法院認(rèn)定裝修款實(shí)際上屬于房?jī)r(jià)款，這樣分拆房?jī)r(jià)的雙合同銷售模式很可能屬于在網(wǎng)簽備案價(jià)格之外加價(jià)銷售的行為，涉嫌違反了相關(guān)商品房明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定。如果相關(guān)部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行追責(zé)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又會(huì)面臨怎樣的行政處罰呢？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章以及各地方政府落實(shí)商品房銷售價(jià)格管理的相關(guān)規(guī)定，例如《上海市發(fā)展改革委關(guān)于貫徹落實(shí)<商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定>的通知》、《浙江省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果有以下行為的，將面臨責(zé)令改正，沒收違法所得、罰款等相關(guān)行政處罰：1、銷售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)；2、未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”；3、未一次性公開全部銷售房源；4、商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)未標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇；5、標(biāo)示信息不全，沒有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)、公示相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房?jī)r(jià)格的其他因素；6、采取多種方式明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容不一致；7、在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用；8、其他違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定銷售商品房的行為。這里需要特別注意的是，此類處罰會(huì)按照違規(guī)商品房的套數(shù)來(lái)計(jì)算和認(rèn)定總罰金的，一旦涉及，處罰金額巨大。