農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定和相關(guān)案例
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，正式叫法是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是指承包農(nóng)戶將自己承包的集體土地部分或全部以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式轉(zhuǎn)移給第三方經(jīng)營，農(nóng)戶從中收取一定收益的行為。土地流轉(zhuǎn)是通過實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分離，來提高土地的利用率，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化，從而提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和增加農(nóng)民收入。
根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有、不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限等基本原則。農(nóng)村土地集體所有是我國的一項(xiàng)基本制度，不得改變農(nóng)村承包土地的農(nóng)業(yè)用途，也是土地基本制度。而關(guān)于承包期限，大家知道，耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。而且，按照規(guī)定，承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。綜合來說，國家對土地流轉(zhuǎn)的政策是既鼓勵(lì)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式，又嚴(yán)格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，既要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，又要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)用途管制。所以，大家在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的時(shí)候，要按法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。在現(xiàn)階段，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要形式為互換、出租、轉(zhuǎn)包、入股、轉(zhuǎn)讓等方式。下面我就逐一為大家介紹下這些流轉(zhuǎn)形式的相關(guān)規(guī)定。
1、互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)互換的一個(gè)重要條件就是只能在本集體內(nèi)的農(nóng)戶間進(jìn)行，不能與其他集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶互換土地承包經(jīng)營權(quán)?；Q后，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記手續(xù)。
2、出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對承包方負(fù)責(zé)。
我們通過一個(gè)案例來了解土地承包經(jīng)營權(quán)出租的相關(guān)法律規(guī)定。該案中，原告趙某系某村村民，從1999年開始承包位于該村村東的零散地0.2畝，承包期限為30年。2010年6月7日，原告與被告（該村村委會(huì)）協(xié)商，將自己承包的該0.2畝零散地交給被告村委會(huì)，由村委會(huì)將此地轉(zhuǎn)給村民張某使用，使用期限至該承包地到期為止。村委會(huì)每年給原告土地補(bǔ)償費(fèi)600元。村委會(huì)支付了原告趙某三年土地使用費(fèi)共計(jì)1800元后就不愿再支付補(bǔ)償費(fèi)。而現(xiàn)在該0.2畝土地仍由張某占有使用。法院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的協(xié)議書，屬于土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同，協(xié)議合法有效。法院判決由村委會(huì)按使用年限支付趙某土地補(bǔ)償費(fèi)。這個(gè)案件中，存在土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同關(guān)系的雙方是趙某和村委會(huì)，實(shí)際使用土地的村民張某與趙某并無直接法律關(guān)系，而是跟村委會(huì)形成了轉(zhuǎn)包的關(guān)系，因此應(yīng)由村委會(huì)而非張某支付土地補(bǔ)償費(fèi)給趙某。
3、轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的，不屬于轉(zhuǎn)包。
4、入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。以土地承包經(jīng)營權(quán)入股要求從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不得進(jìn)行其他行業(yè)的經(jīng)營，入股更多是一種具有合作性質(zhì)的流轉(zhuǎn)形式，而不是入股組成公司從事經(jīng)營，最普遍的形式就是各類農(nóng)業(yè)合作社。入股能夠使土地進(jìn)行集約化經(jīng)營，同時(shí)農(nóng)戶能對入股取得的收益按股分紅。
5、轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失。是否終止原承包關(guān)系是轉(zhuǎn)讓和互換形式區(qū)別于轉(zhuǎn)包、出租、入股等形式的主要特征。需要注意的是，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。
案例：2006年2月20日，某村委會(huì)與園林公司簽訂了一份《協(xié)議書》，約定：村委會(huì)將本村80畝廢地（取土形成的塘）租給園林公司興辦公益事業(yè)，租期30年，從2006年2月至2036年2月，并約定不經(jīng)村委會(huì)同意，園林公司不得擅自將廢地（塘）轉(zhuǎn)租他人。《協(xié)議書》簽訂后園林公司在租賃的土地上建起了垂釣中心。2011年3月22日，園林公司與李某簽訂一份《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定：公司將該垂釣中心轉(zhuǎn)讓給李某，轉(zhuǎn)讓物為85畝垂釣中心的一切可動(dòng)、不可動(dòng)土地、房產(chǎn)等。后村委會(huì)起訴，請求確認(rèn)園林公司與李某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效。
法院審理后認(rèn)為：村委會(huì)與園林公司簽訂的《協(xié)議書》名為土地租賃協(xié)議實(shí)為集體土地的承包經(jīng)營合同，且是其他方式的承包（即不是家庭承包）。合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。園林公司在承包經(jīng)營該土地的過程中，與李某簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，其中關(guān)于土地部分與李某形成的是農(nóng)村集體土地以其他方式承包的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系。村委會(huì)與園林公司簽訂的《協(xié)議書》中明確約定園林公司不得擅自將廢地轉(zhuǎn)租他人，園林公司未經(jīng)村委會(huì)同意將涉案土地轉(zhuǎn)讓給李某的行為違反了合同約定，事后村委會(huì)對《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》亦未予以認(rèn)可。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十九條規(guī)定：“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書，即以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方請求確認(rèn)該流轉(zhuǎn)無效的，應(yīng)予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的除外。”本案中，承包方園林公司在與李某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》時(shí)，尚未登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證書，園林公司依據(jù)其與村委會(huì)的《協(xié)議書》所取得的還是債權(quán)，并未取得土地承包經(jīng)營權(quán)。園林公司在與村委會(huì)簽訂合同后，一直未申請登記土地承包經(jīng)營權(quán)證，故園林公司未取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書系其自身原因所致。據(jù)此法院判決園林公司與李某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效。
此案告訴我們兩點(diǎn)：一是承包方采用轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意，否則轉(zhuǎn)讓無效；二是通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，只有經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證的，其土地承包經(jīng)營權(quán)才可依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，否則流轉(zhuǎn)也無效。
最后我們講一下一種比較特殊，但又最便利、最有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的流轉(zhuǎn)方式——抵押。抵押是指抵押人和債權(quán)人以書面形式訂立約定，不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。土地承包經(jīng)營權(quán)能夠抵押就使得承包人多了一個(gè)融資渠道。國務(wù)院也在201５年下發(fā)《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，要求慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)工作。
根據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。而根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。前面我們已經(jīng)講到，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。結(jié)合物權(quán)法和擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，我們認(rèn)為，家庭承包取得的土地經(jīng)營權(quán)不可以抵押，而通過招標(biāo)、拍賣等取得的“四荒”土地的承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。那么，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押除了承包經(jīng)營權(quán)的取得方式限制外，抵押還有那些特別規(guī)定呢，實(shí)踐中有哪些突破呢?現(xiàn)在我講兩則案例，看看兩則案例的區(qū)別在哪。
案例一 2013年8月8日，周某與任某簽訂《抵押轉(zhuǎn)租協(xié)議書》1份，約定：1、由任某借給周某人民幣四十萬元整，借期兩個(gè)月。2、周某須在約定的時(shí)間內(nèi)還清款項(xiàng)。如周某到期不能如數(shù)還清借款，須在3日內(nèi)將所承租村西約5畝土地轉(zhuǎn)租給任某。法院認(rèn)為《抵押轉(zhuǎn)租協(xié)議書》約定，周某如到期不能還清借款，則須將涉案土地剩余年限的承租權(quán)及地上物轉(zhuǎn)租給任某，由此可認(rèn)定，周某將涉案土地剩余年限的承租權(quán)及地上物轉(zhuǎn)租給任某系對其償還借款提供的抵押擔(dān)保?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規(guī)定：“承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！北景钢?，周某系承包村集體擁有的5畝耕地使用權(quán)，現(xiàn)其將該土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效，故周某與任某簽訂的《抵押轉(zhuǎn)租協(xié)議書》無效。故任某應(yīng)將其占有的涉案土地及地上物返還給周某。
案例二 鄒某因欠丁某借款未還，雙方在2001年2月14日簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，鄒某將其向村里承包的耕地40畝轉(zhuǎn)讓給了丁某用于抵債，轉(zhuǎn)讓期限自2001年2月14日始至2026年12月31日止。2013年7月19日，鄒某訴至法院，請求確認(rèn)其與丁某簽訂的以地抵債協(xié)議無效，判令丁某返還鄒某40畝耕地，合理清算雙方債權(quán)、債務(wù)。本案經(jīng)一審、二審和再審，法院均認(rèn)為最高人民法院司法解釋：“承包方以土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效”的規(guī)定，針對的系以家庭承包方式取得的責(zé)任田用以抵償債務(wù)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效的情形，而本案抵債的土地并非責(zé)任田，是鄒某與村里人換得，故不適用該條規(guī)定。此外，丁某作為該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，已在發(fā)包人村委會(huì)記載的臺(tái)賬上辦理了更名手續(xù)，其將案涉土地改造為水田并耕種十余年，與村委會(huì)已經(jīng)形成了穩(wěn)定的承包經(jīng)營關(guān)系。法院綜合本案當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有土地承包關(guān)系角度考慮，確認(rèn)鄒某與丁某簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同（實(shí)質(zhì)是抵債協(xié)議）有效。
從這兩個(gè)案例我們可以看出，家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)不得用于抵押，只有依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者屬于荒山、荒地、荒溝、荒灘的土地承包經(jīng)營權(quán)才能用于抵押。現(xiàn)在逐漸突破的是:不是通過家庭經(jīng)營方式承包的土地承包經(jīng)營權(quán)即便不是“四荒地”仍然可以抵押，當(dāng)然這點(diǎn)會(huì)有較大爭議。
前面講了各種農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，現(xiàn)在我總結(jié)一下土地流轉(zhuǎn)需要注意的就是：1）不得改變土地農(nóng)業(yè)用途；2）不超過剩余承包期限；3）以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請；4）要簽訂書面合同；5）流轉(zhuǎn)后要及時(shí)進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的變更和登記，取得土地承包經(jīng)營權(quán)證。希望廣大農(nóng)民朋友，在合法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身情況，選擇恰當(dāng)?shù)牧鬓D(zhuǎn)方式，在維護(hù)自身合法權(quán)益的前提下，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。
聯(lián)系客服
