房地產(chǎn)企業(yè)一般采取預收賬款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，從商品房預售到商品房交付期間會計上如何處理，本文對這些問題進行梳理和分析希望在實務工作中對大家有所幫助。

一、銷售收取預收房款時

借：銀行存款/庫存現(xiàn)金

貸：預收賬款

二、采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時預繳稅款

1、小規(guī)模和一般納稅人都需要按照3%的預征率預繳增值稅

借：應交稅費—預交增值稅或簡易計稅

貸：銀行存款

公式：應預繳稅款=預收款÷（1+10%或5%）×3%

2、預繳增值稅，同時還涉及城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加

借：應交稅費—應交城市維護建設稅

應交稅費—應交教育費附加

應交稅費—應交地方教育費附加

貸：銀行存款

3、預繳土地增值稅

借：應交稅費—應交土地增值稅

貸：銀行存款

公式：應預繳稅款=（預收款-應預繳增值稅）×土地增值稅預征率

（深地稅告[2010]6號）明確，普通標準住宅按銷售收入2%預征，別墅為4%，其他類房產(chǎn)為3%。

4、按照預計毛利率計算應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅

借：應交稅費—應交所得稅

貸：銀行存款

預計應納稅所得額=（預收款-應預繳增值稅）×預計計稅毛利率（15%或10%）-增值稅稅金及附加和土地增值稅

三、商品房交付時

1、會計上滿足收入確認條件

借：預收賬款

貸：主營業(yè)務收入

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）或簡易計稅

2、采用一般計稅的，抵減土地價款而減少的銷項稅額

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務成本

3、申報交納增值稅時（一般計稅）

（1）借：應交稅費—應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應交稅費—未交增值稅

（2）借：應交稅費—未交增值稅

貸：應交稅費—預交增值稅

（3）借：應交稅費—未交增值稅

貸：銀行存款

應補繳增值稅==（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）×10%-進項稅額-預繳增值稅

4、補繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加

（1）借：稅金及附加

貸：應交稅費—應交城市維護建設稅

應交稅費—應交教育費附加

應交稅費—應交地方教育費附加

（2）借：應交稅費—應交城市維護建設稅

應交稅費—應交教育費附加

應交稅費—應交地方教育費附加

貸：銀行存款

5、按照會計收入轉(zhuǎn)回已預繳的稅金及附加和土地增值稅

借：稅金及附加

貸：應交稅費—城市維護建設稅

應交稅費—應交土地增值稅