無錫“田園東方”——國內落地實踐的第一個田園綜合體項目
<1>項目概況
（1）區(qū)位交通
項目位于無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，陽山生態(tài)休閑旅游度假區(qū)北部，處于長三角核心城市1小時交通圈，高鐵覆蓋省市，至上海約45分鐘。
n 區(qū)位選址情況良好，地處經濟發(fā)達、人口集中的長三角地區(qū)，且處于核心城市1小時經濟圈內，公共交通網絡發(fā)達，享受極大區(qū)位交通人口利好。
（2）當地資源
種植資源——中國著名的水蜜桃之鄉(xiāng)，全鎮(zhèn)約2萬余畝桃林，7000多畝生態(tài)林。
自然資源——擁有廣闊的西部濕地，綠地覆蓋率超過70%，是名副其實的天然綠色大“氧吧”，且擁有桃花、奇山、怪洞、古剎、茶場、苗圃等令人神往的世外桃源，林蔭幽徑的生態(tài)環(huán)境和不可復制的火山地貌。
文化資源——以百年書院為代表的儒家書院文化、以千年古剎朝陽寺為代表的佛家禪宗文化、以萬畝桃林為代表的桃源農耕文化和以億年火山為代表的地質科普文化等。
n 各類資源豐富且獨特，種植產業(yè)擁有獨特地域品牌極大程度利于項目整體的設計和建設；在人口密集、城市化進程較快的長三角地區(qū)，擁有良好的生態(tài)濕地氧吧占據自然生態(tài)方向開發(fā)的絕對優(yōu)勢；擁有獨特的火山地貌，地質資源有深挖空間；文化具有區(qū)域代表性，且擁有宗教地標，人文素養(yǎng)深厚。
（3）建設概況
項目規(guī)劃總面積約為6246畝，由東方園林產業(yè)集團投資50億元建設，于2013年4月初啟動建設，計劃于五年內全面完成。以“美麗鄉(xiāng)村”的大環(huán)境營造為背景，以“田園生活”為目標核心，將田園東方與陽山的發(fā)展融為一體，貫穿生態(tài)與環(huán)保的理念。
<2>總體規(guī)劃
（1） 總體布局
項目包含現代農業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農業(yè)產業(yè)項目集群、田園社區(qū)項目集群等，打造為以生態(tài)高效農業(yè)、農林樂園、園藝中心為主體，體現花園式農場運營理念的農林、旅游、度假、文化、居住綜合性園區(qū)。
n 規(guī)劃為典型的互融開發(fā)模式。
（2） 產品組成
以主題游樂產品為核心引擎，高爾夫球會、四大酒店產品、住宅為核心產品，以文化、生態(tài)主題公園為配套產品，是典型的【旅游超市模式】。
<3>發(fā)展模式
（1）運營模式
項目打造生態(tài)、生產、生活的三生的產品功能，通過農業(yè)、加工業(yè)、服務業(yè)的有機結合與關聯(lián)共生，實現生態(tài)農業(yè)、休閑旅游、田園居住復合功能。
（2）運營模式
采取“政府+企業(yè)+村集體+農民”傳統(tǒng)組織運營模式。
農民以農村土地入股村集體公司和鄉(xiāng)村運營平臺，定期分紅，同時成為企業(yè)員工獲取勞動報酬，另外也可以獲取土地以及地上附著物的一次性補償。
(2)組織架構
n 依托自身農業(yè)、文旅、置業(yè)、酒店、樂園公司直接操作項目，另委托清境集團引入品牌提供商輔助運營農業(yè)、文旅板塊，提升項目體驗。
（3） 開發(fā)節(jié)奏
（4） 項目現狀
開業(yè)三年僅落地規(guī)劃面積的1/10，農業(yè)占比僅為規(guī)劃的一半，文旅占比為規(guī)劃的3倍，地產占比變化不大。
規(guī)劃圖
規(guī)劃6300畝，農業(yè)4000畝，文旅1000畝，社區(qū)1300畝。
現狀圖
現狀約600畝，農業(yè)約200畝，文旅約250畝，社區(qū)約163畝。
（4）盈利模式
項目以區(qū)域開發(fā)的思路來開發(fā)，前期通過小尺度配套物業(yè)確保持久運營。首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價值，旅游消費和住房銷售同步進行的旅游+地產綜合盈利模式，接著后期進行配套完善，做到良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。整個項目采取開放式的運營模式。
盈利主要由三個板塊組成：增值地產項目+開發(fā)旅游項目+項目管理盈利。
①增值地產項目
地產項目的銷售是田園東方獲得利潤重要的一環(huán)，在銷售手段方面主要有預售和現售兩種。而預售不僅可以實現與現售相同的取得高額利潤的作用，還可以保證項目開發(fā)過程有充足的資金。田園東方內陸產項目的銷售帶來的大量資金又可以供給其他項目與基礎設施建設，解決了旅游項目短期難以實現盈利的通病。
②開發(fā)旅游項目
在地產項目銷售的支持下，田園東方的旅游項目在經營方面就能更加自如，地產項目銷售還能實現對旅游項目的宣傳，為旅游項目提供客流保障。
③項目管理盈利
旅游地產項目本身具備樹立強大品牌的條件，可以推動項目所在區(qū)域的發(fā)展，同時帶動相關產業(yè)的發(fā)展。項目的成功運作會使得自身以及母公司的品牌成為一種無形的價值，帶來地產項目更多的銷售利潤、旅游項目更好的經營效益。
總而言之，田園東方項目建設在土地方面的投資較小，成本不高，但是土地作為一種特殊的資源，后期經營中會有升值的空間，田園東方項目的成功直接拉動了周邊地價的上漲，前期以低價所擁有的土地資源顯現出優(yōu)勢，企業(yè)進行土地轉讓或者再次開發(fā)都會從其中獲得巨大的利益。
n 通過文旅提升土地價值，同期進行地產產品的銷售及租賃，后期完善配套設施，形成良性循環(huán)，維持可持續(xù)發(fā)展。以長周期景點性方式運作該項目，由此盈利在初期不是其重點 。由低門檻進入，多渠道盈利模式，吸引人氣同時保證基本運營，是十分值得借鑒的方式。
<4>項目體系
整體項目體系為：現代農業(yè)+休閑文旅+田園社區(qū)。
（1）現代農業(yè)板塊——四園+四區(qū)+兩中心（僅有少部分落地）
四園——
①有機農場示范園:科技研發(fā)與成果孵化中心；標準化育苗中心；智慧果園；有機水蜜桃種植示范區(qū)；富硒桃種植示范區(qū)；新品種水蜜桃種植示范區(qū)；水蜜桃標準化種植。
②果品設施栽培示范園：水蜜桃設施栽培示范區(qū)；優(yōu)質蜜梨果園；優(yōu)質枇杷果園；特色柑橘果園；優(yōu)質獼猴桃、葡萄果園；水蜜桃標準化種植。
③有機農場示范園：水蜜桃生產示范園；水蜜桃標準化種植果園。
④蔬菜水產種養(yǎng)示范園：設施蔬菜；露天蔬菜；水產養(yǎng)殖區(qū)；水蜜桃標準化種植果園。
四區(qū)——
①農業(yè)休閑觀光示范區(qū)：蜜梨采摘園；枇杷采摘園；柑橘采摘園；獼猴桃葡萄果園采摘園；水蜜桃采摘園。
②苗木育苗區(qū)：設施大棚；露天育苗區(qū)。
③產品加工物流園區(qū)：成品倉庫及物流管理中心。
④現代農業(yè)展示區(qū)：高標準農田（果園）示范區(qū)；景觀農業(yè)示范區(qū)；生態(tài)環(huán)境規(guī)劃之水循環(huán)氮磷攔截池。
兩中心——
園區(qū)綜合服務中心：管理服務、信息、教育中心；專家院士研究工作室
資源再生中心：生態(tài)有機肥生產基地；有機栽培基質種苗繁育基地；公用設備和設施。
（2）休閑文旅板塊（已落地）
以“創(chuàng)新發(fā)展”為思路，目前已引入拾房清境文化市集、華德福教育基地等頂級合作資源。其中，清境拾房文化市集是田園東方攜手清境集團共同締造的一座田園創(chuàng)意文化園，著手重新梳理陽山的自然生態(tài)和拾房村的歷史記憶，還原一個重溫鄉(xiāng)野、回歸童年的田園人居，包含拾房書院、井咖啡、綠樂園、面包坊、主題民宿、主題餐廳等。
（3）田園社區(qū)板塊（房地產板塊）
田園東方社區(qū)板塊的產品以“新田園主義空間”理論為指導，將土地、農耕、有機、生態(tài)、健康、陽光、收獲與都市人的生活體驗交融在一起，打造現代都市人的夢里桃花源新型社區(qū)。
<5>土地處理
（1）住宅用地獲取
土地于2013-03-20通過政府招拍掛程序取得，土地面積10.9萬方（163畝），容積率1.01，出讓底價1.8億，成交總價1.99億，折合樓板價1816元/㎡，每畝122.25萬，未發(fā)現附加條款。2011龍湖在附近拿地的樓板價約2872元/㎡，拿地成本是田園東方的1.6倍。
（2）拿地優(yōu)勢
以田園綜合體為依托獲取住宅用地，比通過單純招牌掛獲取住宅地塊在地價上有明顯優(yōu)勢。
（3）拿地風險
政府要求產業(yè)先行再給后續(xù)住宅用地；取地時間周期長，住宅指標可能重新劃歸，且地價上漲后拿地成本需與政府進行再磋商，存在一定溢價風險。
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