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我簡(jiǎn)單總結(jié)了下，購(gòu)房者主要分為兩類，一類是純剛需，什么買房經(jīng)驗(yàn)都沒(méi)有；另一類是買過(guò)房子的，有一定購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)。

其中，有過(guò)“購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)”的群體里有很大一部分是掉坑了……

這部分人的血淚史，足矣讓我郁悶半個(gè)禮拜。鑒于此，我就把一些容易掉坑的房子，在這里跟大家講講，免得大家買房的時(shí)候也掉進(jìn)去。

坑1

先從房子朝向說(shuō)起吧。

朝向方面，最大的坑就是純北向的房子，這種房子既不適合投資也不適合自住，流動(dòng)性非常差，住起來(lái)屋里發(fā)陰。

從某種角度說(shuō)，人是大自然的一部分，應(yīng)該順應(yīng)自然，有自然光照才好。這種比較反自然的房子，住起來(lái)非常難受，長(zhǎng)期住在這種房子里，腿不舒服。老年人尤其不能住這種房子。

至于為什么會(huì)有人想買這種房子？圖啥呢？

原因很簡(jiǎn)單：在北京，有些小區(qū)品質(zhì)還是非常不錯(cuò)的，多數(shù)的房子以大戶型為主，可在一些犄角旮旯的地方，開發(fā)商會(huì)設(shè)計(jì)一些這類朝北向的小房子。小白買家會(huì)貪圖小區(qū)環(huán)境，而買這種房子。這是得不償失的，盡量不要碰。

坑2

高級(jí)享受性戶型，比如說(shuō)下面這張圖：100多平米，做成一室一廳。

這類土豪性質(zhì)的房子，需求群體非常少，所以只要你買了，將來(lái)再出手，基本上是等到天荒地老了。

當(dāng)然，我這個(gè)例子比較夸張，面積過(guò)大。我再舉一些例子，比如說(shuō)，面積在70平米以上的一室一廳，或者是開間，不管朝向如何好，這類房子都是坑。同地段同樣70平米面積的兩居室一定比一居室好賣。

也就是說(shuō)，一定面積區(qū)間里，一定要有合適的戶型。過(guò)大的面積搞個(gè)一室一廳，利用率會(huì)非常低，雖然面積大，但可用面積小，總體是浪費(fèi)的。

一居室的戶型，面積最好控制在60平米以下；兩居室的戶型，面積最好控制在110平米以內(nèi)。這種相對(duì)合理的面積+戶型，才能保證房子有更好的流動(dòng)性。

……剛發(fā)現(xiàn)，上面這個(gè)戶型還是個(gè)朝北的

……這就屬于坑中坑了。千萬(wàn)別碰。

坑3

和坑2是類似的邏輯，都是總價(jià)約束問(wèn)題。不過(guò)這是針對(duì)小區(qū)的。

市場(chǎng)上有一類房子叫老破大，這類房子的特點(diǎn)是，房子大，住著也算舒服，唯一的缺點(diǎn)是面積太大，進(jìn)而使得總價(jià)過(guò)高。這種高總價(jià)狀態(tài)，就限制了房子的流動(dòng)性。

比如說(shuō)：同樣1000萬(wàn)的總價(jià)，在老小區(qū)里可以買一套150平米的大房子，在旁邊的高品質(zhì)小區(qū)里，可以買一套120平米的房子。絕大多數(shù)人會(huì)選擇第二類。

由于總價(jià)限制，老破大戶型的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)越來(lái)越多，同樣1000萬(wàn)的價(jià)格，除去本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)外，五環(huán)外還有大量的高品質(zhì)小區(qū)可選擇。所以老破大的流動(dòng)性會(huì)越來(lái)越差。

像上圖這種，大面積，塔樓的垃圾戶型，會(huì)變得越來(lái)越油膩，流動(dòng)性越來(lái)越差。

當(dāng)然，除了面積問(wèn)題外，還有戶型以及小區(qū)環(huán)境等各種因素，這些需要綜合考慮在內(nèi)。

簡(jiǎn)單總結(jié)就是，不要把太多錢，扔在一個(gè)品質(zhì)不好的小區(qū)。

坑4

一層帶地下室。

很多人有占便宜心理，總覺(jué)得有些房子白送了一個(gè)地下室干嘛不要？這種房子，開發(fā)商的想法是，我搞個(gè)地下室，多出一點(diǎn)面積來(lái)，能多賣錢。如果不賺錢，開發(fā)商也不會(huì)折騰。

跟此類似的是，頂樓復(fù)式。

很多人買這種房子，也是占便宜心理。能多要點(diǎn)面積就多要點(diǎn)面積。

帶地下室的房子，主要問(wèn)題是，地下室里都是小黑屋，住的話感覺(jué)不舒服，不住的話感覺(jué)浪費(fèi)。如果是特別有錢的，需要一個(gè)地下室來(lái)放點(diǎn)名酒之類的還可以理解，可絕大多數(shù)的買家也沒(méi)那個(gè)心思。所以最后的結(jié)果就是地下室沒(méi)啥用，成了一個(gè)累贅。

市場(chǎng)上對(duì)這類房子的估值普遍不高。又由于這種房子面積大，總價(jià)略高，流動(dòng)性極差。

頂樓復(fù)式的問(wèn)題是，一層是平頂，二層是斜屋頂，一層沒(méi)什么大問(wèn)題，主要是二層，那種斜屋頂根本沒(méi)辦法用，真要用的話，也會(huì)特別別扭難受。你說(shuō)買這種房子干嘛呢？

另一類頂樓復(fù)式是兩層都是平屋頂?shù)那闆r，這種房子盡量也別碰。貪圖面積大，從增值上也圖不到什么好處，從自住上也特別別扭。

反正大家記住一點(diǎn)，買房盡量買正常房子，不正常的房子，絕大多數(shù)是真的不正常，而非稀缺。

坑5

不靠譜的鄰居

現(xiàn)在越來(lái)越多的人，喜歡養(yǎng)寵物，最常見的就是貓和狗。不管是養(yǎng)寵物也好，還是養(yǎng)娃也好，都沒(méi)有任何問(wèn)題。問(wèn)題出在鄰居本身。

有些人養(yǎng)狗，就安安靜靜，有些人養(yǎng)狗就特別吵。我在海淀某小區(qū)見過(guò)一家養(yǎng)狗的，養(yǎng)了兩條狗，客廳里邊有兩個(gè)大的狗籠子，屋子里全是狗屎味，去看房的時(shí)候兩條狗嗷嗷叫。這種房子就沒(méi)法買，如果他的鄰居賣房，最好也別買。

有些人養(yǎng)娃，實(shí)行松散化管理，孩子的各種玩具隨便在地上扔來(lái)扔去，跟這種人做鄰居，就會(huì)深受其苦，尤其是樓下的住戶。

除了這些常見的，還有更夸張一點(diǎn)的。有一年在南三環(huán)看房，某小區(qū)沒(méi)有電梯的板樓里，住了一戶精神精病，而且還經(jīng)常坐在樓道里。去看房的時(shí)候，中介在前邊帶路，走到樓上后看見那人在樓道里坐著，兩人對(duì)視了幾秒種后，中介掉頭就往下跑……

這個(gè)例子我過(guò)去發(fā)過(guò)微博。這種情況，那個(gè)樓道里的所有房子都不好賣，再便宜都沒(méi)人敢買。（不過(guò)也有好處，那個(gè)樓道里墻上沒(méi)有小廣告）

……還有把家里裝修得跟KTV會(huì)所一樣的，比如下面這兩張：

大千世界無(wú)奇不有

如果房東嗨起來(lái)，不知道是什么效果？

以上這種鄰居坑，屬于軟性的坑，非房子本身的問(wèn)題。

我覺(jué)得避這類坑最首要的一點(diǎn)就是，要知道房子會(huì)有這種坑，然后看房的時(shí)候，才會(huì)多加注意。

這類房子，我一般不建議大家去買。

尤其是對(duì)那些買了房要自己住的人來(lái)說(shuō)，更不該買，即使它有可能便宜一些。這種房子買了后，住起來(lái)會(huì)特別糟心。

當(dāng)然，這種非硬性的坑，不太容易被發(fā)現(xiàn)，所以賣家也未必降價(jià)賣，總之，還是要提醒大家，看房的時(shí)候，一定要細(xì)心。

（有一年，一個(gè)粉絲臨時(shí)從美國(guó)回北京買房，抱著電腦去找我。說(shuō)房子已經(jīng)看好了，然后打開一個(gè)Excel表格讓我看。那個(gè)表格上面密密麻麻填的都是房子信息。他“信誓旦旦”地跟我說(shuō)，這里邊的房子他一套房子都沒(méi)看過(guò)，都是網(wǎng)上遙控的。這種情況，不掉坑的概率很小……因?yàn)橐粋€(gè)人買房看房通常是看便宜的性價(jià)比高的，而這類房子或多或少都有問(wèn)題，不實(shí)地去看是看不到問(wèn)題的）

坑6

房子質(zhì)量的坑

開頭那個(gè)例子里提到，房子的隔音不好，樓上走路都能聽到聲音。這種情況，只能說(shuō)，不排除是房子質(zhì)量的問(wèn)題，但也不一定是房子質(zhì)量的問(wèn)題。

原因在于，北京確實(shí)有一些老住戶，家里沒(méi)銀子裝修，房子住了二三十年，都是清水水泥地面。

比如這套1280萬(wàn)的房子，就還保留著原始的風(fēng)格。

通常，鋪過(guò)地板的地面會(huì)比什么都不鋪的地面，厚大概5公分左右。這5公分，就相當(dāng)于隔音層了。

也就是說(shuō)，如果你們家房子能清楚聽到樓上的走路聲，一方面原因是樓上還過(guò)著清水水泥地面的日子，另一方面原因是樓板確實(shí)薄。

那如何判斷到底是哪一種情況呢？

最簡(jiǎn)單的辦法是，拎著一袋櫻桃跑樓上去看一下，跟樓上鄰居打聲招呼，只要鄰居一開門，你就知道啥情況了。

另一種方式是靠經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷。判斷方法是：如果樓的樓板確實(shí)很薄，直接踩上去能踩得出來(lái)，會(huì)感覺(jué)發(fā)空，有輕微共振；另外，可以去樓梯間里看一下樓梯的厚度。一般，樓梯厚度和樓板厚度，風(fēng)格上是一致的。

另外，如果各位真的對(duì)質(zhì)量問(wèn)題特別在意的話，我可以跟大家說(shuō)幾類房子，以后大家買房的時(shí)候多留意一下。

第一類是普通單位普通職工的公房社區(qū)。這類社區(qū)通常管理也比較差，房子質(zhì)量容易出問(wèn)題。

第二類是保障房，比如說(shuō)限價(jià)商品房、自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等等。

第三類是磚混的房子。這種房子多是1995年之前蓋的，房子質(zhì)量相對(duì)差一些。

關(guān)于樓房質(zhì)量問(wèn)題，實(shí)際上算不上特別大的硬傷，這么多年來(lái)，也沒(méi)聽說(shuō)過(guò)北京的哪一棟樓突然就倒了……小的質(zhì)量問(wèn)題肯定會(huì)有，如果大家比較介意，那么看房的時(shí)候就得全方位去感受，不能走馬觀花式地看。

坑7

三不管地帶

買房的時(shí)候，首先要選一個(gè)好的地段，然后再去選一個(gè)好的房子。

如果地段選錯(cuò)了，再好的房子，價(jià)值也不大。

前兩天粉絲問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，說(shuō)通州和朝陽(yáng)交界的地方有個(gè)小區(qū)叫xx嘉園。能不能買？

首先說(shuō)明一下，兩區(qū)交界最好不要買，但是不代表不能買，到底該不該買，要看預(yù)算。如果預(yù)算相對(duì)較高，那么兩區(qū)交界的三不管地帶，是萬(wàn)萬(wàn)不能碰的。

如果預(yù)算很低，在三不管地帶能買一個(gè)住起來(lái)還不錯(cuò)的（相對(duì)大）房子，這個(gè)是說(shuō)得通的。將來(lái)的流動(dòng)性也有一定保證。

坑8

住宅性質(zhì)的辦公樓

北京有不少房子，性質(zhì)是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，可以注冊(cè)公司，樓里面辦公的人很多。這類房子千萬(wàn)不要碰。

這種房子，價(jià)格通常要低一些，有些人為了貪圖便宜想買這種房子?？陀^來(lái)講，這種房子的流動(dòng)性差，居住舒適度差。既不適合投資也不適合自住。

北京的這種房子，多是港資背景的開發(fā)商搞的，亞運(yùn)村、東三環(huán)等地方比較多。這類房子之所以搞成這種怪里怪氣的，還是因?yàn)殚_發(fā)商貪婪。

當(dāng)年的商業(yè)樓價(jià)值要比純住宅還要高一些，所以開發(fā)商為了蹭熱度，就把住宅性質(zhì)的房子順帶了辦公屬性。到了今天看，就顯得很怪。

近些年，住宅的價(jià)值高過(guò)了商業(yè)，所以很多開發(fā)商又把商業(yè)性質(zhì)的房子蹭上了居住屬性，搞出了商住房……

不管怎么樣，這類房子不要碰，你們記住結(jié)論就好。

好了，關(guān)于買房掉坑這事，今天先講這么多，還有一些其他的坑，后邊我寫文章補(bǔ)上。這篇文章大家可以收藏一下，以后買房用得上。

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