撰文：佩奇 美編：刀妹 校對：紫藤
回首2019，已經(jīng)買入的房子，到底是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以抵御通脹，還是真正成為“不動產(chǎn)”，使得流動資金變?yōu)槌翛]成本？在你簽訂合同的那一刻開始，掙錢還是虧錢已經(jīng)在冥冥中注定，未來市場上大部分房子都再難出暴擊，想賺錢需要更專業(yè)、更系統(tǒng)的能力。多說無益，2020年春節(jié)來臨之前，恐怕多數(shù)購房者已經(jīng)無心房事，春節(jié)后才是2020鄭州樓市真正的開端。
什么房子能買，什么房子慎買，什么房子千萬不要買，也許你可以在本文中找到答案。
年輕人自住，一定要緊盯三環(huán)內(nèi)屁股決定腦袋，這句話一定是真理。
買白沙房子的一般喜歡自己吹白沙，也喜歡看別人吹白沙；買常西湖房子的一般喜歡自己吹常西湖，也喜歡看別人吹常西湖；三環(huán)黨亦然。
佩奇在白沙已經(jīng)投資數(shù)套，但當(dāng)下仍舊喜歡住在三環(huán)內(nèi)，甚至是二環(huán)和一環(huán)內(nèi)。近期佩奇更是因為家庭原因，購置了一套一環(huán)內(nèi)超高層住宅。
對于年輕人而言，市區(qū)代表的是繁華、配套齊全、工作機會多、購物看電影方便，有高端大氣的大衛(wèi)城、也有接地氣煙火味的老街道美食。
盡管新區(qū)后期這些配套都可以起來，但是對于大部分人而言，當(dāng)下是珍貴的、未來是未知的。
新區(qū)配套成熟是以犧牲自住拓荒者青春年華為代價的，對于佩奇而言，這是我不愿意的。
別在該選地段的年紀，選擇了山清水秀，錢輸不起、人生也輸不起。
你可以半年、甚至一年去一次郊野公園呼吸郊外的新鮮空氣，但是看電影還是CGV、萬達好、不想做飯還是樓下的餐館方便、看病就醫(yī)仍舊是家門口的三甲醫(yī)院靠譜；而當(dāng)有了孩子之后，不論是早教、課外班、優(yōu)質(zhì)中小學(xué)都集中在三環(huán)內(nèi)。夫妻間，有了孩子之前是為自己而活；有了孩子之后是為孩子而活。而孩子9成以上的需求是需要在市區(qū)內(nèi)完成，這點，不接受反駁。此外，在解決居住需求的同時，還能增值，那就再好不過了。而就當(dāng)下房產(chǎn)增值保值而言，“環(huán)”線仍是重要的參照標準之一。環(huán)內(nèi)也許難暴擊，但是一定不會出現(xiàn)價格塌陷，對于大部分家庭而言，房產(chǎn)重要的作用是保值，其次才是增值，對于初級房產(chǎn)投資者而言，這點更需重視。在鄭州，多少錢才有追求生活方式的權(quán)利？佩奇比較實在，不喜歡追求陽春白雪，唯對紅燦燦的人民幣感興趣。佩奇大概有個標準：依照當(dāng)下的物價水平，資產(chǎn)2000萬。當(dāng)然，這與傳統(tǒng)意義上的中產(chǎn)還不同。當(dāng)然，這個錢甚至買不到北龍湖一套稱心如意的一樓帶院，但對于大部分人而言，北龍湖不是剛性需求，而是富人、高凈值人群的修羅場，中產(chǎn)屌絲即便用盡各種辦法住進去，生活并不會有想象當(dāng)中幸福（主要是沒錢）。而當(dāng)一個樓盤或者區(qū)域開始強調(diào)生活方式，對配套、資源、學(xué)校、地鐵避而不談，你就要明白，這大概率是坑。主打生活方式的樓盤，對于富人而言可以是一年住不了幾天的“大玩具”，可以是原著居民改善生活質(zhì)量的選擇，但對于中產(chǎn)而言不是好的選擇。中產(chǎn)群體的核心訴求在于“各種焦慮”，而非追求生活方式。比如學(xué)區(qū)房、換5系還是E級、是去馬爾代夫還是塞班島度假、孩子未來是去美國還是英國留學(xué)等。以上種種，都是生活方式型樓盤都無法給你帶來這些，除了偶爾自住以外，剩下的全部都是沉沒成本，不如偶爾選擇租賃度假式的遠郊別墅，一次幾千塊，每次都能有新體驗。當(dāng)然，以上所有闡述都是有定語的，是有階級群體定義的，有錢可以隨意。如果錢不多，后悔了，想出手？不放血休想。2020年初，央行宣布降準0.5個百分點，此次降準之后，釋放了約8000億元的流動資金。新增人口逐年下滑、城鎮(zhèn)化接近尾聲，當(dāng)大家都不再選擇高負債的時候，銀行的錢開始無從去處，利率自然開始走低。同時，過去“一印解千愁”和大水漫灌已經(jīng)被央行明令禁止。一方面，房地產(chǎn)不允許作為短期刺激經(jīng)濟的手段，另一方面，廣義貨幣M2增速由最高峰的20%已經(jīng)將至8%左右。作為國家中心城市、省內(nèi)單核，鄭州潛力毋庸置疑，但是妄想復(fù)制2016年，趁早死心吧。未來，普通人投資的房產(chǎn)能與GDP增速持平就已經(jīng)是萬幸，大部分人的劣質(zhì)資產(chǎn)將開始虧錢，購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或者價值明顯低于價格的資產(chǎn)，將成為重點。在鄭州，多貴的房子流動性會急劇下降？貴與不貴，一定是有個界線的。北上深等一線城市房價高企，單價破10萬元/㎡的房子比比皆是，但成交量最活躍的卻是總價400-500萬左右的房子。我們以深圳為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2019年1000-2000萬豪宅成交量為2961套、2000-3000萬豪宅成成交量為342套、3000-5000萬豪宅成交量為91套、5000萬以上頂級豪宅成交量為84套。而且，這當(dāng)中數(shù)個數(shù)據(jù)對比2018年是呈下降態(tài)勢的。當(dāng)然，這當(dāng)中不乏開發(fā)商拿地速度放緩等客觀因素，但是千萬級別豪宅極差的流動性已經(jīng)顯露無疑。再看目前的鄭州市場，北龍湖南岸核心區(qū)當(dāng)之無愧為鄭州豪宅聚集區(qū)，但未來大概率也是鄭州房產(chǎn)流動性最差的區(qū)域。根據(jù)佩奇2018、2019年的買賣經(jīng)驗以及與各區(qū)域置業(yè)顧問、二手房經(jīng)紀人的交流得出來的結(jié)論：鄭州目前100-250萬左右總價的兩房、三房交易最為活躍，東區(qū)大約為300萬左右總價；其中，惠濟區(qū)、高新區(qū)等區(qū)域較為活躍，東區(qū)不活躍。但對于房產(chǎn)投資而言，不僅要考慮漲幅，還有限購之下的名額問題，選2-3個“屌絲盤”占名額，漲幅高，增量低；同樣的資金選一個“剛改盤”，漲幅也許不如“屌絲盤”，但是增量普遍高于“屌絲盤”，關(guān)鍵要魚還是要熊掌。總的來說，投資不買豪宅，慎買改善盤，優(yōu)選剛改盤與剛需盤。任何不能變現(xiàn)的房子都是徹頭徹尾的“不動產(chǎn)”。只要戶籍與房子掛鉤，而入學(xué)與戶籍掛鉤，“學(xué)區(qū)房”就不會偃旗息鼓。但是對于學(xué)區(qū)房，佩奇與一般人看法不一樣，我不會因為孩子要進某所名校而花百萬以上買學(xué)區(qū)房，花錢解決就行了，如果關(guān)系不夠硬，無非是多花幾萬塊錢的事，人情社會總能找到關(guān)系。但是學(xué)區(qū)給房子帶來的“附加值”，卻會因為政策因素產(chǎn)生巨大變化，比如省實驗+文一附近2.5萬/㎡以上的老破小，因為學(xué)區(qū)因素使得房價直接翻倍，遠超其房屋價值。其次是學(xué)區(qū)房增值產(chǎn)生的利益并沒有使得學(xué)校、老師和教育主管部門獲利。所以，在利益不對等的情況下，教育層面沒有理由長期支持學(xué)區(qū)房這個產(chǎn)物。在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近，掏錢進，買個住起來舒服的品質(zhì)房，這就是佩奇的選擇。比如上優(yōu)勝路小學(xué)+七中，住在萬科世玠。坦率講，佩奇還沒買過商鋪。一方面是沒錢買，另一方面不夠?qū)I(yè)，怕出錯。過去電商尚未崛起，商鋪尚屬于稀缺品，一鋪養(yǎng)三代，躺著賺錢不是夢，如今商鋪多年不漲，空租更是時有發(fā)生。此外，每年遞增的房租更是把租戶壓得喘不過氣來。商鋪在具體選擇層面上，精確到米級，更有不少加盟門店對開間、進深都有嚴苛的要求，如今，想要買一間商鋪作為現(xiàn)金奶牛，已經(jīng)不再是一件容易的事情。如今，鄭州老城區(qū)大量區(qū)域都在進行違規(guī)“住改商”的拆除工作，大量“偽商鋪”被拆除，傳統(tǒng)商鋪是否會迎來第二春，我們拭目以待。要不要買公寓，一直是購房者孜孜不倦追尋的問題，如今市場上泛濫的公寓產(chǎn)品，可以說是商務(wù)用地的變異產(chǎn)品，在商務(wù)寫字樓空置率居高不下的當(dāng)下，這類重資產(chǎn)所占的資金壓力必須由開發(fā)商來承擔(dān)，如今做成公寓之后轉(zhuǎn)賣給消費者，自然由每一個消費者承擔(dān)。但無論如何辯解，公寓高企的水電費、升值乏力、無法落戶、難交易等硬傷短期很難發(fā)生質(zhì)的改變。換句話說，公寓可以看做低門檻的商鋪，兩者都很難依托自身增值來博取收益的“剪刀差”，均是人們對未來現(xiàn)金奶牛的一種期盼，只是公寓用來居住、辦公產(chǎn)生收益，商鋪通過商業(yè)交易產(chǎn)生收益。如果要買公寓，一定要考慮好未來的目標人群，是租給大學(xué)生、上班族還是具體哪一類的人群，此外，東哥關(guān)于公寓投資的三要素：地鐵口、商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)同樣需要作為重要的選擇標準。未來，優(yōu)質(zhì)公寓可以作為現(xiàn)金流不斷來源的一個重要途徑，并不能作為短期掙快錢的渠道，這點你一定要明白。為什么是6-8年？因為大概每隔5-6年，房子就會進行一輪革新。而現(xiàn)在新房從買入到交付辦證，周期也就是6年左右，當(dāng)然，對于很多資深房地產(chǎn)投資客而言，買二手房也不失為一個好選擇。我們開始回憶，鄭州第一代商品房大概就是汝河小區(qū)這樣的小區(qū)。如今，汝河小區(qū)已經(jīng)幾乎淪為臟亂差的代名詞，小吃、低端零售業(yè)、菜市場、學(xué)校、警務(wù)室等各種業(yè)態(tài)已經(jīng)將這里變成雜貨市場。特別是院內(nèi)4-5層的老舊建筑，不會再有新人口的導(dǎo)入，而這樣的銀發(fā)社區(qū)，正是社會主流和年輕人最不愿涌進的地方。鄭州的第二代房子，開始有了商品房小區(qū)的雛形。吉祥花園、科技綠苑、富田麗景花園等，可以說以上小區(qū)的位置放在當(dāng)下的鄭州市場，都是相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的，只不過時過境遷，產(chǎn)品形態(tài)早已經(jīng)過時。第三代應(yīng)該是當(dāng)下大部分人新鄭州人住的房子。譬如錦藝城、藍堡灣、貳號城邦、溪山御府、天驕華庭這樣的，這類房子多集中在鄭州繁華的鬧市區(qū)，居住尚可，投資已經(jīng)見頂，未來的幾年間，這類房子也會逐漸衰敗，特別是隨著北龍湖南岸、北岸的相繼崛起，更有不少改善群體愿意將手中的房子置換到北龍湖。房地產(chǎn)的更新?lián)Q代是我們換房的重要因素之一，更重要的是要跟上樓市的腳步一起增值，讓自己手中的資產(chǎn)可以在每一次行情中利益最大化。還是那句話，未來樓市可能再難出暴擊。過去，買不買很重要，未來，買對很重要。2019年深圳是不錯的選擇，佩奇“背后”的男人悟空就已經(jīng)開始在深圳布局，佩奇沒有那樣的資金實力，更沒有那樣的魄力，能打好手中的牌，未來就可期。復(fù)盤全國樓市，上一波比較亮眼的燕郊可以多關(guān)注，開發(fā)商幫助解決社保問題的不少。此外，如果北上廣深等一線城市無法企及，二線諸如成、渝、寧、蘇、杭、武、長均可以看看，佩奇只是了解這些城市的概況，具體政策和買房細節(jié)，還要咨詢當(dāng)?shù)亟?jīng)紀人。如果我們死磕鄭州，什么樣的時機才是購入的最優(yōu)選？當(dāng)下的樓市平穩(wěn)期，房價算是穩(wěn)定了，但是利率還比較高。如果有特價房可以考慮，或者因為強烈的自住需求，也可以買。但如果是考慮投資，當(dāng)下并沒有特別優(yōu)質(zhì)的選擇。我們還是需要緊盯一線的動向，深圳先發(fā)力，上海北京隨后，強二線跟進，隨即是鄭州這樣的二線，過去是這樣一個趨勢，那么未來如何？鄭州就不是一個敢冒天下之大不韙做事的城市，這是文化和城市精神的東西，多看新聞，多了解一線城市動向，對于普通購房者而言，看這些就夠了。
