《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主管理規(guī)約》、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》，簡(jiǎn)稱一規(guī)兩約，是小區(qū)內(nèi)的法律，是一個(gè)小區(qū)開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則和依據(jù)，如同公司章程之于企業(yè)，一規(guī)兩約對(duì)業(yè)主自治的意義不言而喻。
小區(qū)事務(wù)多而瑣碎，如：包干制小區(qū)采購(gòu)兩個(gè)垃圾桶，這個(gè)費(fèi)用無(wú)法走維修資金，只能走公共收益，但如果我們的一規(guī)兩約對(duì)于公共收益的規(guī)范使用，沒(méi)有明確的授權(quán)，是需要單獨(dú)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)此進(jìn)行表決。再比如，如果業(yè)主大會(huì)遇到司法訴訟，業(yè)委會(huì)被迫應(yīng)訴，這里面產(chǎn)生的律師費(fèi)用，該如何支出？是不是需要先召開(kāi)業(yè)主大會(huì)明確，再進(jìn)行操作？但組織一次業(yè)主大會(huì)的時(shí)間周期有明確的要求，也許等組織好，法院的判決書也已經(jīng)收到。是嚴(yán)格遵守規(guī)則，還是選擇違規(guī)，很多小區(qū)業(yè)委會(huì)最終被迫選擇了違規(guī)操作。這就不得不談到規(guī)約的制定和修改，通過(guò)對(duì)規(guī)約的修訂讓它更具備可操作性，避免業(yè)委會(huì)違規(guī)操作。最近浦東聯(lián)洋年華園小區(qū)，以上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的示范文本（2015版）作為基礎(chǔ)，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，結(jié)合《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》對(duì)一規(guī)兩約進(jìn)行了修改，修改草案最終通過(guò)了業(yè)主大會(huì)。
下面是該小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》《管理規(guī)約》的修改草案部分摘錄，希望能為廣大業(yè)委會(huì)參與者們提供一個(gè)參考和借鑒。由于更改內(nèi)容較多，無(wú)法一一對(duì)比說(shuō)明，以下僅列出部分修訂內(nèi)容：業(yè)主同意業(yè)主大會(huì)采用以下形式之一或組合形式進(jìn)行表決：（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個(gè)人意見(jiàn)投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決;（二）專人回收意見(jiàn)：由業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）組織有關(guān)人員回收業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（換屆改選小組）統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。（三） 在政府開(kāi)發(fā)的或政府推薦的官方平臺(tái)上實(shí)名在線投票表決。已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見(jiàn)或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的，按下列第（三）項(xiàng)約定方式處理：（一）視為同意，但在差額選舉業(yè)主委員會(huì)委員或者差額選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決事項(xiàng)時(shí)，該表決票視為廢票。（二）視為不同意，但在差額選舉業(yè)主委員會(huì)委員或者差額選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)表決事項(xiàng)時(shí)，該表決票視為廢票。（三）視為同意已表決的多數(shù)票意見(jiàn)。說(shuō)明：原議事規(guī)則提及的實(shí)名在線投票修訂為“在政府開(kāi)發(fā)的或政府推薦的官方平臺(tái)上實(shí)名在線投票表決”，為未來(lái)可能啟用的線上業(yè)主大會(huì)做準(zhǔn)備。
第十六條 （業(yè)主委托代理人的約定事項(xiàng)）業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主小組會(huì)議，代理人應(yīng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者同住人以及本產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)合法租客 。代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見(jiàn)進(jìn)行投票表決。業(yè)主委托代理人參加會(huì)議的，應(yīng)符合下列約定：（一）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者同住人以及本產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)合法租客，同一代理人所代理的份額不能超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)的0.5%； （二）參加業(yè)主小組會(huì)議的，同一代理人所代理的份額不能超過(guò)該小組物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)的5%。（三）業(yè)主是法人或其他組織的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)。說(shuō)明：業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)/業(yè)主小組會(huì)議，對(duì)代理人身份及允許代理的份額進(jìn)行修訂。代理人參加業(yè)主大會(huì)的，原代理份額30%修訂為0.5%；業(yè)主小組修訂為5%。
第十八條（業(yè)主委員會(huì)職責(zé)）業(yè)主委員會(huì)除履行法定職責(zé)外，同時(shí)履行下列職責(zé)：（一）擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定;代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，處理業(yè)主大會(huì)的日常管理事務(wù)；（三）擬訂業(yè)主委員會(huì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；（四）擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約修改方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定； （六）擬訂專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定； （八）擬定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定； （九）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止； （十）了解業(yè)主的意見(jiàn)和建議、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（十一） 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，接受相關(guān)行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
說(shuō)明：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》增加了業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，明確業(yè)主委員會(huì)成員需簽書面承諾書；
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列第（一）項(xiàng)方式補(bǔ)充維修資金： （一）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本小區(qū)利用物業(yè)共用部分獲取的收入，扣除管理服務(wù)成本和業(yè)主大會(huì)決定用于補(bǔ)充物業(yè)管理需要的其他費(fèi)用后的公共收益，按照以下第 1 種方式納入業(yè)主大會(huì)維修資金銀行賬戶：1. 每季度末予以結(jié)算，次月5日前補(bǔ)充入業(yè)主大會(huì)銀行賬戶；2. 入賬的公共收益自入賬之日起 180 日內(nèi)轉(zhuǎn)入分?jǐn)傊翆ｍ?xiàng)維修資金分賬戶內(nèi)。（二）維修資金余額大于首期籌集金額30%，但不足首期籌集金額 %時(shí)，按照下列第 項(xiàng)的方式進(jìn)行補(bǔ)充：說(shuō)明：細(xì)化維修資金補(bǔ)充的時(shí)間、比例等
第十一條 （維修資金增值）
業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)維修資金金額和使用情況，以及房屋本體和設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地等物業(yè)共用部分老舊程度，確定本小區(qū)業(yè)主大會(huì)賬戶維修資金存款中定期年限及定期和活期的比例。
說(shuō)明： 新增維修資金增值管理
第十二條 （違約處理）
業(yè)主違反本規(guī)約約定的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令行為人改正；
業(yè)主不按本規(guī)約繳納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向該業(yè)主出具書面專項(xiàng)維修資金催繳函；
經(jīng)有權(quán)責(zé)令行為人改正催繳無(wú)效的；拒不改正的，業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布欠交情況、注明欠交費(fèi)用的業(yè)主室號(hào)進(jìn)行催告；
經(jīng)催告后仍不繳納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院起訴，并可以按照相關(guān)約定將相關(guān)業(yè)主欠交費(fèi)用信息報(bào)送市公共信用信息平臺(tái)。業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起訴訟。
業(yè)主委員會(huì)在維修資金使用過(guò)程中，不得擅自變更維修資金使用方案或越權(quán)簽訂施工合同，不得在維修資金使用過(guò)程中謀取個(gè)人利益。損害業(yè)主合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。
說(shuō)明：細(xì)化違約處理
業(yè)主、使用人按照《上海市生活垃圾管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)其產(chǎn)生的生活垃圾進(jìn)行戶內(nèi)分類并到指定的垃圾投放地點(diǎn)分類投放到相應(yīng)的垃圾桶內(nèi)；應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)垃圾廂房、垃圾分類收集容器等生活垃圾分類設(shè)施設(shè)備。如有違反上款行為的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以勸阻；勸阻無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示，并上報(bào)城管部門，由城管部門執(zhí)法。利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或由業(yè)主委員會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。利用新增物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，需在公告欄公示7天聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。若持書面反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主人數(shù)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總?cè)藬?shù)的15%，業(yè)主委員會(huì)需完善方案再次公示或提交業(yè)主大會(huì)/業(yè)主小組會(huì)議投票表決。（一）業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與相關(guān)供應(yīng)商協(xié)商簽訂共用部分經(jīng)營(yíng)合同。經(jīng)營(yíng)收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本30%后，其收益屬于全體業(yè)主或部分業(yè)主共有，并按季度存入業(yè)主大會(huì)銀行賬戶，按照下列范圍使用：1、高于50 %的收益補(bǔ)充相應(yīng)的專項(xiàng)維修資金，業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決用于其他支出的除外；
2、 補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金之外的公共收益，可用于本小區(qū)議事規(guī)則約定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、擁有該收益業(yè)主的公共區(qū)域的建設(shè)和維護(hù)、物業(yè)管理活動(dòng)的審計(jì)、審價(jià)費(fèi)用、與全體業(yè)主利益有關(guān)的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需求。
（二）公共收益的使用流程可參考本小區(qū)專項(xiàng)維修資金的使用辦法：1、 5萬(wàn)元以下（包括5萬(wàn)）的公共收益支出由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議投票表決決定；2、 5萬(wàn)元以上，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決決定；3. 需業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決的按下列規(guī)則執(zhí)行：1）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施的，需經(jīng)本小區(qū)專有部分占建筑物總面積過(guò)2/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)2/3的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支；2） 除1）情形的，需經(jīng)本小區(qū)專有部分占建筑物總面積過(guò)1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/2的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支。說(shuō)明：完善共用部分收益的使用規(guī)范（一），業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂本小區(qū)住宅裝飾裝修管理協(xié)議的，或違反本規(guī)約及裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。（二）業(yè)主或住戶在裝飾裝修過(guò)程中，若違反本規(guī)約或裝飾裝修管理協(xié)議，涉及到公共安全、秩序的或因?yàn)檫`規(guī)引起其他業(yè)主投訴的，口頭勸阻制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行處置，采取臨時(shí)性停水停電、先行代為拆除違規(guī)建筑構(gòu)件、清除建筑垃圾堆物等措施，由此產(chǎn)生的費(fèi)用或經(jīng)濟(jì)損失由違規(guī)業(yè)主或住戶承擔(dān)。（三）對(duì)車輛違反本規(guī)約擅自停放經(jīng)勸阻無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以上鎖或強(qiáng)制拖離，因拖車產(chǎn)生的牽引車、臨時(shí)停放等相關(guān)費(fèi)用，由違規(guī)擅自停車者承擔(dān)。違反本規(guī)約擅自逆行或停放經(jīng)勸阻無(wú)效累計(jì)三次的，授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將違規(guī)車輛信息公示并列入黑名單，一個(gè)月內(nèi)不得再次進(jìn)入小區(qū)。（四）對(duì)占用消防通道、消防樓梯、樓道、管道井、強(qiáng)弱電間或其他公共區(qū)域的雜物，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可書面責(zé)令行為人限期改正。逾期未改正的，授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行清理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用或經(jīng)濟(jì)損失由違規(guī)業(yè)主或住戶承擔(dān)。（五）業(yè)主、使用人違反本規(guī)約的約定，造成公共區(qū)域綠化及設(shè)施設(shè)備等損壞的，由行為人按市場(chǎng)價(jià)2倍賠償。（六）業(yè)主、使用人違反本規(guī)約的約定，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)在小區(qū)公告欄公示住戶信息及違規(guī)事實(shí)。（七）違法、違約行為構(gòu)成相鄰妨害的，相鄰業(yè)主可以向人民法院提起訴訟，要求排除相鄰妨害，維護(hù)自身權(quán)益。 管理規(guī)約還對(duì)物業(yè)裝飾裝修、電梯、空調(diào)的安全使用管理及安全隱患的處置、物業(yè)消防安全管理和隱患處置、物業(yè)使用的其它約定等內(nèi)容做了更詳細(xì)的規(guī)定，更改內(nèi)容較多，無(wú)法一一對(duì)比說(shuō)明。這是一次很用心的《一規(guī)兩約》的修改，希望對(duì)別的小區(qū)業(yè)委會(huì)參與者有借鑒作用。
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