不少人殫精竭慮地鉆研房市,耗時(shí)耗力,不夸張地說,傾注大量心血,只為給自己和家人選擇一所價(jià)值穩(wěn)定、環(huán)境舒適的房屋,以建立一個(gè)溫馨的家,托付余生。但又有多少人能意識(shí)到,僅有一間屋子就足夠一家人安定愜意地生活了嗎?多少人研究房市數(shù)載,卻對(duì)與自己生活息息相關(guān)的業(yè)委會(huì)知之甚少。
人,作為一種社群性動(dòng)物,無法孤立存在,家庭亦是如此。一個(gè)社區(qū),少則數(shù)百戶,多至數(shù)千數(shù)萬戶人家,公共財(cái)產(chǎn)和公共利益的維系下,每一個(gè)小家庭都無法割裂于社區(qū)單獨(dú)存在,業(yè)委會(huì)則是反映、維護(hù)業(yè)主權(quán)益,與每個(gè)家庭、每位業(yè)主的日常生活密切相關(guān)的重要組織。因?yàn)槿狈α私猓芏嗳藢?duì)業(yè)委會(huì)懷有眾多疑問、猜忌和誤解。今天,我們便為你揭開“黑幕”,聽聽業(yè)委會(huì)的心里話,如你所想,這里多的是,你不知道的事。
傳聞中的黑幕1——物業(yè)費(fèi)、小區(qū)維修資金都去哪兒了?業(yè)委會(huì)貪污腐敗!
業(yè)委會(huì)心里話:物業(yè)費(fèi)是由業(yè)主支付給物業(yè)公司,委托其對(duì)小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、公共秩序、衛(wèi)生、綠化等各方面進(jìn)行維護(hù)、整治和管理的“雇傭費(fèi)”,與我們業(yè)委會(huì)沒有直接關(guān)系,我們只是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行自己的職責(zé)。維修資金是由業(yè)主大會(huì)委托所在地的一家銀行作為專戶管理銀行,開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。資金由銀行掌管,??顚S茫粫?huì)因物業(yè)、業(yè)委會(huì)的更換受任何影響。動(dòng)用這個(gè)資金也不是我們說用就能用的事,先由物業(yè)制定方案,提交給我們業(yè)委會(huì),在征集業(yè)主意見后完善方案,決定使用后交由業(yè)主大會(huì)通過并公告,項(xiàng)目完成后我們還要對(duì)施工費(fèi)用再次審核。維修資金的賬目會(huì)定期公布,比如,上海的業(yè)主可以通過上海住宅物業(yè)網(wǎng)——www.962121.net隨時(shí)查閱,公布了大家又不信,我們也很無奈啊。此外,業(yè)委會(huì)成員是無償?shù)?、公益的,我們真的沒有工資,俗稱“用愛發(fā)電”,全憑個(gè)人的社會(huì)責(zé)任感、公民意識(shí)和一顆為人民服務(wù)的心支撐著我們?yōu)樯鐓^(qū)操勞著。大多數(shù)小區(qū)會(huì)設(shè)津貼,一般也就每個(gè)委員每個(gè)月100-500元左右,很多業(yè)委會(huì)成員還不拿這個(gè)錢,大家本來也不是沖著津貼擔(dān)這個(gè)活兒嘛。
傳聞中的黑幕2——換物業(yè),業(yè)委會(huì)說了算?物業(yè)和業(yè)委會(huì)的關(guān)系不是對(duì)立就是勾結(jié)?
業(yè)委會(huì)心里話:辭退物業(yè)公司,這可不是業(yè)委會(huì)就能決定的事情,業(yè)主大會(huì)才有權(quán)對(duì)物業(yè)的去留、續(xù)聘與否給出結(jié)論,而且需要面積和戶數(shù)雙過半同意才行;在執(zhí)行上更是相當(dāng)不容易,有來自各方的阻礙和壓力,輕一點(diǎn)的潑糞、砸車,更甚的有暴力恐嚇,幾年前的大唐盛世花園更換物業(yè)引發(fā)的命案大家應(yīng)該也看到了,這個(gè)事情有多難,一般來說小區(qū)管理沒到惡化那一步,沒有哪個(gè)業(yè)委會(huì)愿意主動(dòng)發(fā)起這個(gè)事項(xiàng)。當(dāng)然,我們不會(huì)因?yàn)榕聯(lián)?zé)任而不作為,物業(yè)要是做得不好該換還是得換,但業(yè)委會(huì)和物業(yè)絕不是對(duì)立的關(guān)系,應(yīng)該是相輔相成的合作關(guān)系,相互配合工作,把小區(qū)治理好是我們雙方的共識(shí)。哎,我們和物業(yè)關(guān)系不好吧,有人說業(yè)委瞎折騰,把小區(qū)搞得烏煙瘴氣;關(guān)系好吧,又有人說我們和物業(yè)勾結(jié)謀取私利,有時(shí)候真覺得冤枉。治理小區(qū)不是件容易事,眾口難調(diào),資源有限,總有一部分人的利益難以保障,我們只能盡最大努力,為廣大業(yè)主謀求公共利益的最大化。
傳聞中的黑幕3——業(yè)委會(huì)究竟在干嘛?辦事效率低下!
業(yè)委會(huì)心里話:許多業(yè)主對(duì)小區(qū)存在諸多不滿,覺得業(yè)委會(huì)很多地方都沒做好,其實(shí)有兩個(gè)方面原因需要大家了解。一是權(quán)限和職責(zé),一些項(xiàng)目的實(shí)施并不是我們敲腦袋拍桌子說辦就能辦的,業(yè)委會(huì)的權(quán)限是有限,絕大部分小區(qū)在維修資金使用設(shè)置上“物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新費(fèi)用在500 元(不大于501元)以上50000元(不大于50000元)以下,且每年度使用該類維修工程的資金總金額在 20萬元以下的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修、更新方案,報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施,費(fèi)用按規(guī)定列支?!边@種還是好的,很多小區(qū)在權(quán)限設(shè)置上只有2萬的權(quán)限。如果超出權(quán)限,那么就得召開業(yè)主大會(huì)了,一個(gè)常規(guī)的業(yè)主大會(huì),從公告發(fā)布、到表決票派發(fā)、到回收表決票、到開箱,沒有一個(gè)月時(shí)間,不太可能搞得定,所以我們也沒辦法保證每次問題一經(jīng)反映就立馬得到解決,這一點(diǎn)希望大家諒解。第二個(gè)方面是很多業(yè)主其實(shí)不太了解業(yè)委會(huì)的權(quán)責(zé)范圍,比如說電梯故障吧,這是要找物業(yè)報(bào)修的,但業(yè)主就直接在業(yè)主群里問業(yè)委會(huì)成員:“電梯壞了怎么還不修,你們業(yè)委會(huì)到底是干什么的?”至于業(yè)委會(huì)是干什么,您可以可以打開所在小區(qū)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則查閱一下
根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)的工作職責(zé)包括但不限于以下內(nèi)容:
1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
5、擬訂需提交業(yè)主大會(huì)討論審議決定的各類計(jì)劃、制度,方案;
6、決定因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的申請(qǐng);
7、督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)取務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
8、對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益行為為,依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失;
9、配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作;
10、配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督:
11、勸阻、制止業(yè)主、使用人違反《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約,損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì),損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利等行為;
12、做好因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散時(shí)的業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的清算工作;
13、審核決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十六條規(guī)定報(bào)送的緊急維修列支住宅專項(xiàng)維修資金計(jì)劃;
14、審核決定《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》 授權(quán)范圍內(nèi)的維修資金使用方案;
15、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
傳聞中的黑幕4——業(yè)委會(huì)是不是有很多特權(quán)?成員可以不交物業(yè)費(fèi)?
業(yè)委會(huì)心里話:大家還是不太清楚業(yè)委會(huì)的性質(zhì),作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)而不是權(quán)力機(jī)構(gòu)的業(yè)委會(huì),在現(xiàn)實(shí)中缺乏法律法規(guī)及執(zhí)法機(jī)關(guān)的保護(hù),除了有正義感、了解實(shí)情業(yè)主的支持與聲援,幾乎再?zèng)]其它可以依靠與借助的力量,只能在業(yè)主、物業(yè)及其它利益相關(guān)方的夾縫中艱難開展工作。說到底其實(shí)是個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),業(yè)主大會(huì)才是決策機(jī)構(gòu),特權(quán)從何說起呢?
業(yè)委會(huì)成員可以不交物業(yè)費(fèi)完全就是無稽之談,物業(yè)和我們是兩個(gè)獨(dú)立存在的部分,有各自的權(quán)責(zé),相互配合工作,要是連我們都不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)還怎么與我們好好配合治理小區(qū)?再者業(yè)委會(huì)委員是由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》“業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員;擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員后出現(xiàn)上述情形的,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免?!?/p>
精彩花絮——更多你不知道的“黑幕”
① 我們?cè)庥鲞^的攻擊和謾罵你可能無法想象。
去年 9 月 15 日晚,浦東御景園小區(qū)業(yè)委會(huì)金主任約了車輛工作小組成員討論小區(qū)停車管理,期間在會(huì)所遇上了居民張某。此前張某曾在前任物業(yè)經(jīng)理開設(shè)的物業(yè)報(bào)修群里多次謾罵諷刺業(yè)委會(huì)及金主任,并誹謗“業(yè)委會(huì)拿 15%回扣”,兩人就此溝通之時(shí),情緒激動(dòng)的張某動(dòng)手抓傷金主任臉部,并撕爛其上衣,甚至拿出隨身攜帶的電動(dòng)工具試圖砸向金主任頭部,所幸被在會(huì)所照看孩子的家長阻止。被打的金主任,曾是國際金融 IT 巨頭在華的高管,我們的家人親友都不理解,我們?yōu)楹胃芍杖雰?yōu)渥、地位體面的工作,還要俯身進(jìn)入社區(qū),經(jīng)受這樣的辛苦與不公。
② 業(yè)委會(huì)的工作真的很費(fèi)精力。
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