隨著物業(yè)法規(guī)的逐步健全、業(yè)主自治意識的不斷增強，業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，其規(guī)范化建設有著十分重要的作用。而組建換屆中對于三個文本的修訂具有積極的意義，做得貼合實際、具有針對性和操作性，同時又能滿足業(yè)委會規(guī)范化建設的需要。
小編特意整理相關操作實務的要素，以便于大家在工作中結合實際有效地運用。
我們所講的既是《管理規(guī)約》、《專項維修資金管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》三個文本。
1、管理規(guī)約
擬訂《管理規(guī)約》可以參照市房管部門制定的示范文本。由于管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力，是住宅小區(qū)管理過程可以援引作為管理手段或措施的契約文本，所以擬訂時應當充分結合本小區(qū)的實際情況和需要。
按規(guī)定，管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行額義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
2、專項維修資金管理規(guī)約
擬訂《專項維修資金管理規(guī)約》可以參照市房管部門制定的示范文本。專項維修資金管理規(guī)約應當就專項維修資金的使用程序、續(xù)籌方式、管理方式、賬目公開、授權條款等作出約定。
當前大部分小區(qū)的公共收益（停車費、廣告費等等）數額日益增大，鑒于此，有必要在制定《專項維修資金管理規(guī)約》時，對公共收益補充專項維修資金或用于物業(yè)管理的其他方面（如公共部分應急維修、補貼物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理費收入不足等）作出特別約定，使公共收益發(fā)揮應有的作用，防止公共收益因不規(guī)范管理、使用造成流失。
3、業(yè)主大會議事規(guī)則
擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》可以參照市房管部門制定的示范文本。業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的職責、運作程序、議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
根據目前物業(yè)管理的實際情況，在起草《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》時，籌備組需要充分注意以下內容的約定：
（1）本物業(yè)管理區(qū)域內對“群租”的限制；
（2）本物業(yè)管理區(qū)域內對裝修行為的限制；
（3）對物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會勸阻、制止違法或違規(guī)行為等管理措施的授權規(guī)定；
（4）對業(yè)主委員會在小區(qū)物業(yè)管理方面直接決定權的授予；
（5）對小區(qū)業(yè)主委員會進行有關訴訟、復議等事務的處理程序；
（6）對有關表決事項表決票送達的特別規(guī)定；
（7）業(yè)主委員會委員終止資格、辭職確認程序的特別規(guī)定；
（8）小額專項維修資金的使用規(guī)定；
（9）業(yè)主聯名提議召開業(yè)主大會的處理程序；
（10）業(yè)主小組職責與運作規(guī)定。
以上三個文本，在擬訂過程中，應注意征求、聽取業(yè)主的意見和有部門的建議。
上述內容確定后，應當在召開首次業(yè)主大會15日前張貼《管理規(guī)約》（草案）、《專項維修資金管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）。
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