從萬科廣場看現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢
寫在前面的話
最近七寶萬科廣場在朋友圈里掀起了一股風(fēng)潮，關(guān)于案例的介紹也好、自媒體意見領(lǐng)袖的評價也好，甚至還有風(fēng)水大師的點(diǎn)評，方方面面，溢美之詞和觀望態(tài)度都在發(fā)聲。
一個商業(yè)項(xiàng)目，引起如此大規(guī)模自發(fā)性的評論和轉(zhuǎn)發(fā)，足以看出它的與眾不同。
陳倍麟商業(yè)地產(chǎn)研究室這兩周對七寶廣場進(jìn)行了全面的考察及訪談，從我們的角度出發(fā)，跳脫單單講解案例本身，我們更想跟大家分享的是，透過這個項(xiàng)目所傳遞出來的未來實(shí)體商業(yè)發(fā)展的趨勢和方向。
本期我們跟大家分享TA的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的亮點(diǎn)。
Ps：
業(yè)態(tài)品牌亮點(diǎn)和對項(xiàng)目待商榷內(nèi)容的討論將在后續(xù)推出。
項(xiàng)目的地段價值
1、七寶片區(qū)主中心位置，周邊居住人口密集。
2、9號線七寶站地鐵上蓋；漕寶路-七莘路交叉口。
3、漕寶路-七莘路，商業(yè)的“黃金十字”地帶。
9號線七寶站地鐵上蓋
漕寶路-主干道，七莘路-次干道
漕寶路-七莘路
商業(yè)的“黃金十字”位置
萬科廣場是三個梯度商業(yè)項(xiàng)目中的最高等級
從建筑設(shè)計(jì)來看項(xiàng)目定位的專業(yè)性
萬科廣場的商業(yè)團(tuán)隊(duì)有來自新天地、環(huán)貿(mào)Iapm、來福士、萬象城等項(xiàng)目的專業(yè)班底，真正做到從運(yùn)營的角度出發(fā)去設(shè)計(jì)商業(yè)，建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性、人性化細(xì)節(jié)，體現(xiàn)出其開發(fā)/經(jīng)營理念是與國際相接軌的。
1、人車流出入口充足
設(shè)置充足的人/車流出入口（4個雙車道），并設(shè)有專門的出租車停靠站。
3個機(jī)動車通道，1個貨車通道
1個出租車停靠站
4個地面人行入口，2個地鐵連接入口
當(dāng)然
還給未來的新增地鐵線留好了接口
從運(yùn)營角度上考慮，為了避免交通擁堵
漕寶路-民主路車輛入口只出不進(jìn)，入口設(shè)在支馬路上
實(shí)現(xiàn)人車分流
2、2個地鐵出入口直接連接商場
3個地鐵出入口，其中有2個是直接連接到商場，為商場提供持續(xù)不斷的客流。
3個地鐵出口
1個位于地面，2個直接連接商場
商場地面地鐵口的設(shè)置，對人流的導(dǎo)入也起了積極作用
地鐵接口是人流“輸送帶”，為商場提供持續(xù)不斷的客流
項(xiàng)目的地鐵連接口，增加對人流的導(dǎo)入
提升商鋪經(jīng)營價值，使物業(yè)增值
七寶萬科的下沉式廣場
通過地鐵直接向B1層導(dǎo)入大量客流
寶龍城市廣場的下沉式廣場
無地鐵導(dǎo)客，經(jīng)營冷清
炫彩外立面，形象增值
項(xiàng)目建筑整體呈“貝雷帽”的造型，夜間室內(nèi)燈光與室外燈光交相呼應(yīng)，凸顯商業(yè)越夜越美麗的特點(diǎn)。
規(guī)劃設(shè)計(jì)由德國ECE負(fù)責(zé)
項(xiàng)目立面材料由玻璃與鋼材、石材結(jié)合
柔和的富有曲線、弧度的立面線條
帶來的視覺欣賞性更強(qiáng)
1、變色屋頂
通過顏色絢麗、色彩變幻的燈光打造變色屋頂，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)。
變色屋頂在主入口進(jìn)來的地方
更容易調(diào)動人的視覺感受，預(yù)熱消費(fèi)情緒
除此之外
電影院設(shè)置在主通道口處的變色屋頂上
有效的利用商場經(jīng)營面積
2、墻面的色彩分區(qū)
中庭墻面用不同顏色壁紙拼貼，增強(qiáng)消費(fèi)者的辨識度與方位感。
白底灰色花紋
節(jié)日廣場—中心廣場走廊墻面
綠底灰色條紋
紅底灰色花紋
此處顏色視覺美感較差，一定程度上影響商場的品質(zhì)感
1、放大中庭
放大中庭面積，強(qiáng)化娛樂功能，“消化”了中廊長度，中庭與中庭的距離被縮短。
樂聚廣場中庭達(dá)800㎡
超大中庭有兩方面的作用
一是依靠大型特色主題活動輻射全市客群
二是消化掉商場平面結(jié)構(gòu)的厚度
2、中庭的曲線與退臺
中庭靈動的曲線和弧度，在帶來視覺美感的同時退臺又兼具休憩空間的功能。
樂聚廣場中庭
流暢的曲線、輕巧的弧度
對比方正型中庭的死板、生硬
中庭層層退臺設(shè)計(jì)
在許多國外成功商業(yè)案例多有運(yùn)用
泰國中央商場中庭的曲線設(shè)計(jì)
馬來西亞陽光廣場中庭過道開放式“商鋪”設(shè)計(jì)
中庭過道做敞開式餐飲，兼具休憩與經(jīng)營
我們建議有這樣打算的開發(fā)商
商業(yè)中庭退臺如果做餐飲
在建筑設(shè)計(jì)階段需要預(yù)留好上下水管和電的接口
3、藝術(shù)化的連廊造型
“樹屋/鳥巢連廊”的建筑設(shè)計(jì)，提高客流到達(dá)率。
在動線頂端設(shè)置空中步道
并在中庭內(nèi)打造藝術(shù)化的樹屋
提升消費(fèi)者到達(dá)率
提高該區(qū)域商鋪的經(jīng)營價值
現(xiàn)代商業(yè)從消費(fèi)時間轉(zhuǎn)變成消費(fèi)環(huán)境
4、屋頂花園市集
既增加消費(fèi)趣味，又強(qiáng)化對消費(fèi)者的利用率-即客群的噴淋效應(yīng)。
由專業(yè)的綠化公司建造并經(jīng)營
不僅僅是作為花園
更兼具零售功能
商場頂部聚集人氣
更大的作用在于人流的噴淋效果
例如大悅城頂部的摩天輪
作為商場的重要人流集散地
大量的客群由此“噴淋”到頂部以下的其他樓層
中庭屋頂?shù)墓?jié)能設(shè)計(jì)
可開啟玻璃，實(shí)現(xiàn)通風(fēng)/送新風(fēng)，降低能耗。
可開啟式玻璃天窗
實(shí)現(xiàn)送新風(fēng)，節(jié)省能耗
“見天”中庭
頂部白色環(huán)帶圈，兼具裝飾和遮擋紫外線作用
商業(yè)回歸“為人服務(wù)”的本源
而衡量商場人性化程度重要標(biāo)準(zhǔn)，首先是
1、洗手間的裝飾與導(dǎo)視
通過燈光、設(shè)計(jì)感極強(qiáng)的導(dǎo)視等亮點(diǎn)，突顯現(xiàn)代感。
洗手間功能導(dǎo)視-通道指示
廁衛(wèi)門前圖標(biāo)提示
洗手間內(nèi)部燈光裝飾
2、洗手間功能齊全
配置功能齊全，等候區(qū)、兒童專用、梳妝臺。
等候區(qū)
專為兒童設(shè)計(jì)的臺盆
兒童坐便器
放置嬰兒座椅的母子衛(wèi)生間
女士洗手間內(nèi)的化妝臺
3、洗手間的人性化設(shè)計(jì)
包括母嬰專用、手紙、消毒液、溫馨提示客服熱線等。
母嬰室
手紙
消毒液
以及溫馨提示
衡量人性化程度的另一個重要標(biāo)準(zhǔn)是
1、座椅的人性化設(shè)計(jì)
不同造型、材質(zhì)各異的休息椅隨處可見，以及設(shè)有充電接口的充電椅。
休息椅
充電椅—設(shè)有USB接口的自助充電座椅
圍繞柱子的沙發(fā)椅
通道較寬處的全圍型沙發(fā)椅
通道較窄的地方做半包
2、彩虹階梯—彩虹廣場
彩虹階梯下的場地設(shè)計(jì)成彩虹廣場，聚集兒童和家長。
Kid-Adult
打造陪伴型消費(fèi)空間
為家而建
3、創(chuàng)意休憩空間
創(chuàng)造停留休憩的創(chuàng)意空間，以及用頂部彩色燈光增加視覺美感等。
“寶盒”休息區(qū)充電座椅
“老公寄存室”—VIP休息室
休息座椅頂部的彩色燈光裝飾
既吸引消費(fèi)者眼球，又可在彩色空間獲得愉悅心情
七寶萬科廣場作為萬科商業(yè)的里程碑作品，同時也是七寶商圈的地標(biāo)性商業(yè)。
TA吸納了境內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)設(shè)計(jì)理念，建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性、人性化細(xì)節(jié)，體現(xiàn)出其開發(fā)/經(jīng)營理念與國際相接軌，真正的讓消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)了從消費(fèi)商品到消費(fèi)環(huán)境的享受。
充足的人流/車流進(jìn)出口
2個地鐵直接接口，持續(xù)為商場輸送大量的客群
環(huán)中庭的不規(guī)則弧形設(shè)計(jì)
動線死角的聚集人流載體設(shè)計(jì)
屋頂花園的人流“噴淋”作用
充滿品質(zhì)感和人性化設(shè)計(jì)的洗手間
無處不在的休息座椅
......
項(xiàng)目特別的亮點(diǎn)一個是在建筑設(shè)計(jì)上，另一個是在招商上。
我們將持續(xù)分享七寶萬科的業(yè)態(tài)品牌的亮點(diǎn)，歡迎大家進(jìn)行補(bǔ)充和討論。
文字由陳倍麟商業(yè)地產(chǎn)研究室提供
圖片部分采自網(wǎng)絡(luò)
陳倍麟 簡介：
克而瑞咨詢中心 陳倍麟商業(yè)地產(chǎn)研究室 主任
中國房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟“十大名師”
上海市商業(yè)地產(chǎn)評委會特聘專家
30年商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)
16年商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃經(jīng)歷
【大咖課堂】陳倍麟帶你看商業(yè)
一、七寶萬科廣場的建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)（本期內(nèi)容）
二、七寶萬科廣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)亮點(diǎn)
三、七寶萬科廣場的待商榷內(nèi)容點(diǎn)評
想要了解七寶萬科廣場的更多干貨內(nèi)容，
請聯(lián)系：易居克而瑞陳倍麟商業(yè)地產(chǎn)研究室
電話：021-60867062 郵箱：chenbeilinsydcyjs@163.com
寫在前面的話
電商吞噬實(shí)體零售份額
購物中心圍剿百貨
一波又一波百貨閉店潮
一波又一波購物中心崛起
開業(yè)時喧囂，在一段時間后又歸于悄無聲息
這是一個線上線下互相革命的時代
在新的消費(fèi)環(huán)境下
唯有“體驗(yàn)”才能實(shí)現(xiàn)實(shí)體商業(yè)的反擊
商場不能再是單純的兜售商品的“盒子”
它更應(yīng)該是
滿足消費(fèi)者生活互動和場景體驗(yàn)的“第三空間”
陳倍麟商業(yè)地產(chǎn)研究室這兩周對七寶萬科廣場進(jìn)行了全面的考察及訪談，從我們的視角出發(fā)，跳脫單單講解案例本身，我們更想跟大家分享的是，透過這個項(xiàng)目所傳遞出來的未來實(shí)體商業(yè)發(fā)展的趨勢和方向。
上一篇我們已經(jīng)提過，七寶萬科廣場的商管有著陣容超強(qiáng)的專業(yè)班底。所以毋庸置疑的，在業(yè)態(tài)組合和品牌選擇方面，“體驗(yàn)消費(fèi)”的概念實(shí)現(xiàn)了完美且有效的落地。
從業(yè)態(tài)業(yè)種配置、（品牌）組合看招商的專業(yè)性
新潮零售業(yè)態(tài)
引入多類創(chuàng)新型集合店，鞋帽、服裝、家居用品、書店、市集等，迎合零售經(jīng)營趨勢。
百麗旗下鞋履集合店
TATA-BeLLE-Bata-STACCATO-teenmix等品牌集合
NITORI，號稱日本版宜家，平價的生活家居用品集合
來自臺灣的博物館化專賣店
石尚自然探索市集
“把博物館帶回家”的理念，提供多元化的自然科學(xué)商品
目前商場的“恐龍”主題活動就是與該商家聯(lián)合舉辦
高線花園市集
占地1700㎡，共分割為28個小店
包含花藝、多肉、盆器、家居、DIY、休閑餐飲等業(yè)態(tài)
打造兼具藝術(shù)感與休閑氛圍的市集場景
H:connect，時尚韓裝品牌
上海首家概念旗艦店
服裝與咖啡的集合
零售的跨界與融合已經(jīng)成為實(shí)體商業(yè)的發(fā)展趨勢
不同業(yè)態(tài)之間的“混搭”體現(xiàn)的是對“人的需求”的關(guān)照
例如，上海金橋國際的“依戀”
服裝與咖啡的混搭
例如，上海大寧音樂廣場的“伊島屋”
化妝品與甜點(diǎn)屋的混搭
七寶萬科廣場的西西佛書店，圖書與咖啡的混搭
近兩年，一度凋敝的實(shí)體書店逐漸“回潮”購物中心
咖啡似乎成了當(dāng)下書店的標(biāo)準(zhǔn)配置
然而，有些書店卻不僅僅止步于此
例如，廣州太古匯的方所書店
集書店、美學(xué)生活、咖啡、展覽與服飾等為一體
例如，蘇州誠品書店以“書店”為錨
集文化、表演、藝術(shù)、商業(yè)、觀光為一體的創(chuàng)意平臺
七寶萬科廣場零售業(yè)態(tài)的復(fù)合與跨界
讓消費(fèi)空間變得更加多元
除此之外
店鋪的裝修、貨品出樣讓商場變得更有吸引力
1、美食功能創(chuàng)新——賞味集市
通過主題化的美食功能分區(qū)，打造特色小吃快餐，提高坪效。
與普通商場的'地下美食街'不同
“賞味市集”由萬科統(tǒng)一裝修出租，提升店鋪品質(zhì)
除此之外
每家店鋪均為特色裝修
2、美食環(huán)境創(chuàng)新——大食代
建新如舊，場景布置進(jìn)行老店新設(shè)計(jì)，打造復(fù)古環(huán)境，吸引客流。
百年老店，食肆小鋪
上海老弄堂里的飲食文化
“大食代”極具歷史感與年代感的裝修風(fēng)格
與項(xiàng)目所在的“七寶古鎮(zhèn)”遙相呼應(yīng)
2、美食品質(zhì)創(chuàng)新
米其林餐廳、海鮮自助餐廳、精致粵菜等優(yōu)質(zhì)品牌餐飲入駐，將品質(zhì)理念融入到商場。
鵝夫人
專注燒鵝料理
獲評《2017上海米其林指南》米其林一星
來自新加坡的“莆田”
米其林一星餐廳
堅(jiān)持原味主張，注重食材把控
漢來軒大陸首店
臺灣首家由五星級大飯店開到百貨購物中心的品牌餐廳
漢來海港大陸首店
以五星級服務(wù)為創(chuàng)立宗旨
新鮮、豐富的海鮮食材，是漢來海港自助餐廳的招牌
3、美食店裝創(chuàng)新
打造各式特色餐飲和時尚餐飲，通過個性店裝，提升消費(fèi)體驗(yàn)。
全國首家金牌綠茶店
巨型電子幕布環(huán)繞，提升消費(fèi)體驗(yàn)
除此之外，更難得的是
萬科將匯集在云南路小吃街的傳統(tǒng)老店引入購物中心
老店新開，情懷關(guān)愛，溫暖老食客
七寶萬科廣場沿民主路的餐飲“四大金剛”店
1、娛樂種類創(chuàng)新—家庭娛樂
引入家庭娛樂業(yè)種組合，讓家庭成員都能找到體驗(yàn)式消費(fèi)的樂趣，為商場集聚人氣。
臺灣品牌大魯閣家庭娛樂中心
上海首店，約3400㎡
集運(yùn)動、教育、娛樂、活動等為一體的家庭娛樂中心
包括保齡球、棒壘球、臺球、飛鏢、鐳射CS、體感賽車
CGV上海旗艦店
出租面積達(dá)4600㎡，內(nèi)含9個影廳，2個巨幕廳
9個影廳中，IMAX和4D屬于標(biāo)配
同時有sphereX球幕廳、PM2.5健康廳、24小時VIP廳
堪稱CGV的頂級配置
2、娛樂種類創(chuàng)新—主題體驗(yàn)區(qū)
明星效應(yīng)、品牌效應(yīng)并實(shí)現(xiàn)運(yùn)動與零售、輕餐、培訓(xùn)的跨界經(jīng)營。
無限運(yùn)動館
融合了運(yùn)動、零售、輕餐、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)
NBA姚明籃球俱樂部
室內(nèi)旱冰滑道
運(yùn)動品零售
輕食餐飲
七寶萬科廣場里的娛樂業(yè)態(tài)更加細(xì)分
不僅僅局限于影視娛樂、游藝娛樂
還創(chuàng)新了家庭娛樂、健身娛樂、運(yùn)動娛樂等
關(guān)照每一個家庭成員的娛樂需求，也將是發(fā)展趨勢
隨著居民收入水平的不斷提高以及二胎政策的開放，兒童消費(fèi)市場將迎來更廣闊的發(fā)展空間。兒童數(shù)量不斷增長，各年齡段結(jié)構(gòu)也更加均衡。
如何將兒童業(yè)態(tài)成功引入購物中心，并增加體驗(yàn)感、吸引家庭消費(fèi)人群成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)商必須考慮的課題之一。
萬科廣場的陪伴式兒童娛樂
陪伴式（有家長陪伴/休息區(qū)）寓教于樂，滿足家庭式一站式消費(fèi)。
現(xiàn)代兒童業(yè)態(tài)更加注重親子互動
將全新的科技融入教育、寓教于樂
將是兒童業(yè)態(tài)主要趨勢之一
七寶萬科廣場的業(yè)態(tài)業(yè)種配置凸顯創(chuàng)新， 創(chuàng)造了多家首進(jìn)/首店概念，招商用心且專業(yè)，體現(xiàn)了萬科企業(yè)品牌度/美譽(yù)度的影響力。
百麗旗下鞋履集合店
生活用品集合店
H:connect，服裝與咖啡的集合
來自臺灣的“石尚自然探索市集”
極具場景感的“高線市集”
“漢來軒”、“漢來海港”大陸首店
米其林星級餐廳
全國首家金牌光影版綠茶餐廳
新潮的“賞味市集”與充滿年代感的“大食代”
臺灣品牌“大魯閣家庭娛樂中心”上海首店
舒適堡極具未來感的上海旗艦店
CGV上海旗艦店
......
除了建筑設(shè)計(jì)，萬科廣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)和品牌組合也將成為業(yè)界的“參觀學(xué)習(xí)樣板”。
下期將持續(xù)分享我們認(rèn)為七寶萬科廣場的待商榷內(nèi)容，歡迎大家進(jìn)行補(bǔ)充和討論。
文字由陳倍麟商業(yè)地產(chǎn)研究室提供
聯(lián)系客服
