（一）停車場PPP項目行業(yè)現狀
近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程加快及機動車保有量迅速上漲，停車難、停車貴等問題日益凸顯。據有關數據統(tǒng)計，截至2015年底，全國機動車保有量達2.79億輛，其中汽車1.72輛，占比達到61.82%。
汽車保有量的飆漲，停車場建設明顯滯后。目前我國大城市內汽車與停車位之比是1:0.8，中小城市為1:0.5，而發(fā)達國家約為1:1.3。也意味著停車場建設至少是超萬億的市場。
據前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的《2016-2021年中國停車場建設行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》數據顯示，2007-2014年，中國汽車保有量呈逐年遞增趨勢，且增長速度保持在12%以上，每年汽車保有量平均增長1400萬輛。
從千人汽車保有量來看，世界范圍內千人汽車保有量為135輛。其中，美國作為全世界汽車保有量最高的國家，千人汽車保有量達到950輛左右；在一些發(fā)達國家，汽車保有量一般都超過千人500輛。而中國目前千人汽車保有量為105輛，仍未達到世界平均水平，僅約為美國水平的1/9。如果要達到世界平均水平，中國汽車保有量應該是1.85億輛。由此可見，中國汽車保有量還將繼續(xù)增長。[1]
汽車發(fā)展的同時也帶來了城市停車的問題，世界各國汽車發(fā)展難以避免的一個難題是停車難。由于公共停車位不足，占用道路停車成為普遍現象?！靶熊囯y、停車難”造成的交通擁堵與混亂，正成為困擾城市發(fā)展的嚴重問題。
從2014年起，我國就大力推廣利用PPP模式建設停車場設施。根據財政部全國PPP綜合信息平臺顯示，截至2016年9月30日，入庫的PPP項目已達10471個，總投資超過12.48萬億元。其中，據中國停車網市場研究中心統(tǒng)計，自2014年至2016年9月，單獨投資建設公共停車場的PPP項目共有144個，合計約574.34億元。這些項目覆蓋23個省直轄市，單個項目的投資額在0.1億-33.1億之間，擬建車位數在50-100000個之間，其中近63%的項目為多個停車場打包建設項目，37%的項目為單一停車場項目。
144個停車場PPP項目中，合作期限在5年至31年之間，其中20年的項目最多。近8成項目的運作方式為BOT，其他還有BOO、O&M、ROT、TOT等方式；回報機制方面，近73%的項目為使用者付費，其他還有可行性缺口補助、政府付費等方式。
2016年7月，國務院常務會議厘清了兩部門在PPP領域的分工，近期發(fā)改委和財政部又分別下發(fā)通知，明確了兩者在PPP項目推動方面的著力點分別是基礎設施領域和公共服務領域。發(fā)改委的通知中，明確停車場屬于該部門的職責范圍，今后的停車場PPP項目或許將全歸到發(fā)改委的PPP項目庫中。
[1]http://mt.sohu.com/20160711/n458666215.shtml 訪問時間：2017年1月21日；
（二）停車場的分類
停車場按照盈利性質劃分可分為兩種，社會停車場與配套停車場。其中社會停車場專門供社會車輛停車使用，其收入以停車費為主，車主需按小時繳費。為了獲取更大的利潤，社會停車場一般希望車主能夠快進快出，從而加快停車位的周轉率。
另外一種則是綜合體配套停車場。配套停車場是一個場所的附屬配套設施，如住宅區(qū)、醫(yī)院、商廈、商務樓、超市、酒店、娛樂場所等等。配套停車場有的也會按時計費，如住宅小區(qū)、醫(yī)院等場所，而有的只要車主進行了一定額度的消費就可以提供免費泊車，如商場、酒店、娛樂場等地方。因此，一般的配套停車場更加看重車主的后續(xù)消費，為吸引更多的車主前來消費，綜合體配套停車場在停車、找車及預訂車位服務方面也會給車主提供更好的體驗。[2]
不論是為了加快停車位周轉率還是吸引車主后續(xù)消費，停車場運營方都需要在提升用戶停車體驗方面下工夫。而要塑造良好的停車體驗，則需要朝車主的核心需求著手。從車主的角度來講，能獲取最大程度的便利才是其最直接的需求。這些需求體現在空車位查詢、車位預約、停車找車導航、快速出入停車場、快速支付停車費等方面，也是目前被人詬病的停車難問題的集中體現。
[2]http://tech.hexun.com/2016-01-04/181563951.html 訪問時間：2017年1月21日
（三）停車場項目發(fā)展趨勢
目前阻礙大中城市停車場項目建設的主要阻礙是規(guī)劃的滯后。近三十年，中國社會經歷了超乎想象的發(fā)展，中心城區(qū)可供建設用地稀缺，已不太可能大規(guī)模建設停車場項目。已有的停車場規(guī)模小而分散，一份來自通用汽車的調查顯示，目前，在北、上、廣、深等超大型城市，30%的汽油浪費在尋找停車位的過程中。
解決停車難問題的唯一途徑是建設智能化、立體化停車場。停車場實現互聯網共享數據，打破信息孤立，建設智慧停車互聯網平臺，實現停車引導、車位預定、電子自助付費、快速出入等功能。停車場系統(tǒng)由原來的只是對停車場出入口的車輛管理，變?yōu)楝F在具有車位引導、反向尋車和自助繳費等多重功能，使人們不但可以輕松進入停車場，還可以使人們體驗快速找到停車位、車輛的停放位置和快速繳費等一站式的服務，使人們停車變得輕松自如。
同時，由于我國的勞動力成本快速上升，過去靠人海戰(zhàn)術管理停車場的方法越來越不行了。參照國外的發(fā)展經驗，停車場的自動化程度將越來越高，管理人員逐漸減少，直至實現無人化服務。由手機實現車位預定、支付、尋車等功能，智能手機和移動互聯網這兩年快速普及，移動互聯網用戶已經超過了固定互聯網用戶，利用手機訂餐、購買電影票、下載優(yōu)惠券、交友等已經普及，所以停車場中的這些應用將快速普及。
智能化立體化車庫包括升降橫移類、垂直升降類、水平循環(huán)類、多層循環(huán)類等基本類型，系統(tǒng)由鋼/土建結構、載車臺、傳動系統(tǒng)、控制系統(tǒng)以及安全防護系統(tǒng)構成。智能化的機械式立體車庫改變了以往存取車的人工操作方式，通過交互平臺操作、APP操作甚至按一個按鈕就能自動完成汽車出入庫。密集型立體停車設備可以實現在平均50平方米的土地上容納40至50輛車，比傳統(tǒng)停車場容車率高出10倍。可以說，機械式立體車庫在解放人力的同時，最大限度地利用已有空間，并提高了停車的便捷度。
（四）停車場PPP項目政策解析
2015年8月，國家發(fā)改委、交通運輸部、財政部等八部門發(fā)布《關于加強城市停車設施建設的指導意見》，指出將通過各種形式廣泛吸引社會資本投資建設城市停車設施，大力推廣政府和社會資本合作（PPP）模式。
《指導意見》將堅持市場取向、放開停車設施服務收費作為基本原則。進一步縮小政府定價管理范圍，鼓勵引導社會資本建設停車設施。
社會資本全額投資新建停車設施服務收費標準由經營者依法自主制定。除各級人民政府財政性資金、城市建設投資公司投資以外，對其他經濟組織全額投資新建的停車設施，由經營者依據價格法律法規(guī)和相關規(guī)定，根據市場供求和競爭狀況自主制定收費標準。
《指導意見》強調采用PPP模式建設停車設施，要通過招標、競爭性談判等競爭方式選擇社會投資者。具體收費標準由政府出資方與社會投資者遵循市場規(guī)律和合理盈利原則，統(tǒng)籌考慮建設運營成本、市場需求、經營期限、用戶承受能力、政府財力投入、土地綜合開發(fā)利用等因素協(xié)議確定。要建立政府與社會資本共享收益、共擔風險的收費標準調整與財政投入協(xié)調機制，依據相關法律法規(guī)規(guī)定和成本、供求變動等因素，及時調整收費標準。
2015年9月22日實施的《住房城鄉(xiāng)建設部關于加強城市停車設施管理的通知》更強調了加強城市停車設施專項規(guī)劃編制。建立城市停車設施專項規(guī)劃編制機制，推動停車設施合理布局。近期，應結合實際，對交通擁堵特別嚴重、停車問題特別突出的地區(qū)，盡快組織編制區(qū)域或片區(qū)停車設施規(guī)劃。并首次提出建設城市停車設施應根據有關標準和要求配建電動汽車充電設施，滿足電動汽車推廣使用要求。因地制宜提高生態(tài)停車場建設比例，探索新型停車設施建設模式。對實現停車場智能化、信息化提出了詳細要求。
在經營模式的選擇上，《通知》指出促進各類經營性停車設施企業(yè)化、專業(yè)化經營。堅持市場化原則，鼓勵路內停車泊位和政府投資建設的公共停車場實行特許經營，通過招標等方式，公開選擇經營主體，將已經建成的停車設施項目轉交社會資本運營管理。鼓勵住宅配建、公建配建停車設施委托停車管理企業(yè)進行專業(yè)化管理。
2015年4月7日發(fā)布了《城市停車場建設專項債券發(fā)行指引》，同一個月內，國務院發(fā)布了《戰(zhàn)略性新興產業(yè)專項債券發(fā)行指引》、《養(yǎng)老產業(yè)專項債券發(fā)行指引》、《城市地下綜合管廊建設專項債券發(fā)行指引》、《城市停車場建設專項債券發(fā)行指引》等4部《專項債券發(fā)行指引》。
印發(fā)四類專項債券發(fā)行指引穩(wěn)增長意圖明確，在發(fā)改委企業(yè)債框架下的局部創(chuàng)新品種，不屬于財政部專項債范疇，不屬于項目收益?zhèn)梢曌魑磥眄椖渴找鎮(zhèn)膭?chuàng)新過渡。
四類指引明確闡述“加大企業(yè)債券融資方式對培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè)、城市停車場建設及運營、城市地下綜合管廊建設、養(yǎng)老產業(yè)的支持力度，引導和鼓勵社會投入，制定四類指引。”
發(fā)行四類專項債券可適當放寬企業(yè)債券現行審核政策及《關于全面加強企業(yè)債券風險防范的若干意見》中規(guī)定的部分準入條件，鼓勵“債貸組合”增信，并優(yōu)化各類品種方案設計。對于發(fā)行主體限制有巨大突破，城投類及一般生產經營性企業(yè)發(fā)行限制均有條件放開，且明確條件符合的城投類企業(yè)不受發(fā)債指標限制。
對于發(fā)行城市停車場建設專項債券、城市地下綜合管廊建設專項債券及養(yǎng)老產業(yè)專項債券3類專項債券的城投類企業(yè)：
1
不受發(fā)債指標限制。
2
“將城投類企業(yè)和一般生產經營性企業(yè)需提供擔保措施的資產負債率要求分別放寬至70%和75%；主體評級AAA的，資產負債率要求進一步放寬至75%和80%?！?/p>
3
不受“地方政府所屬城投企業(yè)已發(fā)行未償付的企業(yè)債券、中期票據余額與地方政府當年GDP的比值超過8%的，其所屬城投企業(yè)發(fā)債應嚴格控制”的限制。
4
城投類企業(yè)不受“單次發(fā)債規(guī)模，原則上不超過所屬地方政府上年本級公共財政預算收入”的限制。
《城市停車場建設專項債券發(fā)行指引》對于發(fā)行債券用于PPP模式的，除了應當完成一般PPP項目標準化程序外，還應明確所用土地的權屬和性質。
鼓勵地方政府綜合運用預算內資金、城市基礎設施建設專項資金，通過投資補助、基金注資、擔保補貼、貸款貼息等多種方式，支持城市停車場建設專項債券發(fā)行。地方價格部門應及時制定和完善停車場收費價格政策，保護城市停車場的合理盈利空間。
文件指出應當積極探索停車設施產權、專項經營權、預期收益質押擔保等形式。鼓勵發(fā)債用于委托經營或轉讓-經營-轉讓（TOT）等方式，收購已建成的停車場統(tǒng)一經營管理。
住建部于2015年9月分別發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)城市停車設施建設指南》和《住房和城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)城市停車設施規(guī)劃導則》為科學推進城市停車設施建設，提高城市停車設施工程建設水平，推動技術進步，改善城市交通環(huán)境，合理配置停車資源，科學安排停車設施建設，從源頭上緩解城市停車矛盾，提供了全方位的實施細則。
還應注意到，《中華人民共和國道路交通安全法》對于已經投入運營的停車場，及規(guī)劃中的停車場項目作出了諸多限制。在項目全過程中都應注意滿足該法規(guī)的要求。
（五）停車場PPP項目模式選擇
在基礎設施領域，從是否存在使用者付費的角度，可以將基礎設施項目劃分為非經營性項目、準經營性項目和經營性項目。根據我們的理解，絕大多數停車場屬于收費型停車場，停車場應屬于經營性項目。“根據私營部門的參與程度不同，可以將PPP分為DB（design-build）、O&M（operation&maintenance）、DBFO（design-build-finance-operate）、BOO（build-own-operate）、BOOT（build-own-operate-transfer）、BBO（buy-build-operate）、BTO（build-transfer-operate）等數十種細分具體模式。”通過PPP模式建設停車場，具體選擇哪一種方式進行合作，需要結合具體的項目情況以及政府、社會資本雙方的需求來決定。
1）新建項目采用BOOT或BOT模式
在這種模式下，政府與社會資本簽訂PPP協(xié)議，由社會投資人成立項目公司，具體負責停車場的設計、投資、建設、擁有、運營和管理，通過運營回收投資和獲取利潤。在運營期內，投資者擁有停車場的所有權，約定的經營期限屆滿后，投資者將停車場移交給政府。
2） 存量項目采用TOT模式
根據項目現有資產的情況，可以將PPP項目分為存量項目和增量項目，存量項目是指改建、擴建等項目，而增量項目是指新建項目。事實上，盡管我國大城市公共停車位非常緊張，但是很多政府經營的停車場由于管理不善、服務質量低下等原因而長期無人問津，處于嚴重的虧損狀態(tài)。對于這類項目可以采取TOT模式，即轉讓-運營-移交（Transfer-Operate-Transfer），具體是指社會資本購買某個項目資產的經營權或者產權，社會投資者在約定的時間內通過經營該資產收回全部投資和得到合理的回報后，再將項目無償移交給原所有權人。在此模式中，政府通過授予或轉讓產權或經營權的方式獲得一筆當期的政府非稅收入，按照財政資金的相關管理辦法使用。同時，通過社會投資者來提升基礎設施運營的質量和效率。社會投資者在約定的時間內（10-15年）通過使用者付費、政府付費、可行性缺口補助等方式收回全部投資和得到合理回報。TOT可以分為只轉移經營權的TOT和伴隨產權轉移的TOT，前者本質上是租賃關系，后者則是購買關系，故這種TOT又稱為POT（Purchase-Operate-Transfer）。
TOT模式具有以下優(yōu)勢：首先，TOT模式省去了建設環(huán)節(jié)，使項目經營者免去了建設階段風險，在接手項目后即產生收益。另一方面，由于項目已步入正常運轉階段，項目經營者可以通過抵押項目收益權向金融機構融資，方便社會資本再融資。其次，政府通過轉讓存量項目一次性獲得一筆資金，投入新建項目，可以緩解政府基礎設施建設資金的不足。最后，TOT最重要的意義在于引進先進的管理技術和經驗，盤活存量資產。
（六）賈登峪生態(tài)停車場PPP項目案例簡介
1）項目概況
賈登峪生態(tài)停車場項目位于距離布爾津縣130公里、距離喀納斯湖25公里的賈登峪山區(qū)。項目周圍群山環(huán)繞，自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美。為新疆喀納斯賈登峪旅游集散中心PPP項目的兩個子項目之一。
該停車場項目總規(guī)劃面積43000㎡。項目位于賈登峪核心商業(yè)圈內，地理位置優(yōu)越，交通便利。生態(tài)停車場結合周圍的自然環(huán)境，將建筑融入到周圍優(yōu)美秀麗的自然環(huán)境之中，水流穿插在生態(tài)停車場項目用地內，提供良好的水體景觀，結合賈登峪當地的特點，根據建筑功能突出自身特點，將建筑完美的融合在自然景觀之中。
停車場的的建設包括750個停車位的及配套綠化、服務設施、人行道、雨水管網，特定景觀工程及安全防護設施。
2）項目模式
項目采用BOT模式，特許經營期限：30年。建設期為自合同簽訂起2年。在本項目合作期內，甲方應確保乙方有權為本項目之目的合法、獨占性地無償使用和合法出入生態(tài)停車場項目所在范圍內的土地。
投資人可以運用多樣化的經營手段獲得停車場收益，包括但不限于停車費、汽車影院、房車營地、木屋營地等方式回收成本。但是其編制的運營、管理等相關規(guī)章制度應在報送喀納斯管理委員會審批通過后才能實施。該規(guī)章制度包括營銷管理、日常管理、環(huán)境保護等內容。
3）對土地使用權的限制
社會資本方不得將該等土地使用權的全部或部分用于本協(xié)議項下經營之外的其他任何目的和用途，且在未征得實施機構及政府同意的情況下，不得在本項目規(guī)劃范圍內新建、擴建任何設施。不得全部或部分地出租或抵押或設置任何他項權利。
4）收費規(guī)范
依據價格法律法規(guī)和相關規(guī)定，根據市場供求和競爭狀況自主制定合理的停車設施服務的收費標準。項目公司應在實施相關收費標準前將收費標準交甲方備案，根據政府價格主管部門要求如實提交相關價格資料。
運營過程中須嚴格落實明碼標價制度，在經營場所顯著位置設置統(tǒng)一標價牌，標明停放服務收費定價主體、收費標準、計費辦法、收費依據、投訴舉報電話等信息，接受社會監(jiān)督。
5）股權轉讓的限制
自生效日起兩2年之內社會資本方不能轉讓其持有的項目公司股權。自生效日起兩2年后，經實施機構及項目公司全部股東書面同意，可以轉讓其股權。
股權受讓方應出具書面聲明及承諾，表明其已經完全理解并接受本協(xié)議全部條款約定的內容。
（七）停車場PPP項目實踐中存在的問題及法律障礙
1）智能立體停車場項目涉及的部門多，審批程序繁復。沒有一個明確的部門統(tǒng)管，而各部門間的權責還沒有完全明確，一旦遇到問題，容易相互推諉。
《關于加強城市停車設施建設的指導意見》提出，簡化投資建設、經營手續(xù)辦理程序，提高工作效率，按照規(guī)定辦理時限和程序完成項目業(yè)主或投資主體提出的停車設施建設項目的審批。政策文件已經明確，但一些地方政府并沒有出臺實施細則，使這一文件難以最終落地。
對于特別要求設置在某個地段的停車場項目，周邊現有停車位數量、分布情況等基礎信息都沒有經過前期測算，直接導致一些項目前期工作周期拖得非常長?！表椖抗竟ぷ魅藛T不得不去“掃街”收集，花費大量的時間和精力，直接造成項目落地緩慢。
2）部分停車場項目未經規(guī)劃驗證就盲目上馬，有的停車場剛投入使用就超負荷運轉，還有的車流量太少很難收回投資。
目前的城市停車設施PPP項目，一般由政府提供土地和車位補貼，企業(yè)通過二三十年的收費實現盈利后，將管理權交還政府。收費標準一般由企業(yè)按照市場標準定價，政府實施監(jiān)管。
各地政府普遍歡迎社會資本投資建立體停車場，不少PPP項目可研階段未經過周密測算。有些已建成的項目剛投入使用就超負荷運轉了，停車難題依然沒有實質性解決，對社會資本來說，有更多的社會需求卻無力增加供給；還有的項目車流量太少，等待周邊慢慢發(fā)展起來才能達到設計能力。
3）土地供應是停車場PPP項目的關鍵。
土地供應經?！翱ㄋ馈表椖?。城市停車不但要占用相當規(guī)模的土地和空間，而且停車空間的分布和集中程度與城市地級差收益的劃分情況是一致的，即停車需求量最高的地區(qū)也是城市中土地價值最高的地區(qū)，因而使停車空間的擴展相當困難，需要付出很高的代價。在繁華商業(yè)圈、人口密集區(qū)及大型醫(yī)院等地停車困難，但這些地區(qū)的土地寸土寸金，多年前已經做好土地規(guī)劃且實施，土地供應不足。而停車場PPP項目能否順利實施，很大程度上取決于政府是否能夠及時供地。然而，很多城市規(guī)劃預留的停車場用地根本不足，不少地方甚至幾乎沒有相關地塊。但政府也無地可撥，即使出臺新的規(guī)劃，很多地也需要中長期慢慢收回。這導致一些PPP項目被迫“等米下鍋”。
如果將PPP模式引入停車行業(yè)，根據《指導意見》第八條規(guī)定，“加強公共用地保障。各地做好用地保障，中心城區(qū)功能搬遷等騰出的土地應規(guī)劃一定比例預留用于停車設施建設；符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》、同一地塊上只有一個意向用地者的，可以協(xié)議出讓方式供地。”可見，公共停車場PPP項目的土地來源主要包括劃撥、出讓方式。
首先，通過劃撥的方式供應土地。根據《劃撥用地目錄》的規(guī)定，“對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權。”可見，國家嚴格限制劃撥用地范圍，即便是公共基礎設施建設，也需要滿足一定的條件，方可申請劃撥用地。
其次，經營性停車場最主要的供地方式是出讓。根據《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》第三條的規(guī)定，“出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式?！笨梢姡瑖覍σ詤f(xié)議方式出讓土地規(guī)定了嚴格的限制性條件。根據《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條的規(guī)定，“經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”因此，單純通過協(xié)議出讓的方式并不一定能保障項目用地，一旦滿足招標、拍賣或者掛牌的條件，項目投資者便需要面臨其他的競拍者，進而提高用地成本，甚至導致項目土地使用權與投資者相分離，使項目推進困難。當然，91號文允許土地所有權招投標可以與二級開發(fā)招投標進行捆綁，似乎可以避免以上問題的發(fā)生，但法律效力仍然存疑。
4）產權問題
《指導意見》第九條規(guī)定，“盤活存量土地資源。對企事業(yè)單位、居民小區(qū)、個人利用自有出讓土地建設停車設施，規(guī)劃部門要充分考慮停車需求的合理性，辦理用地性質和容積率等規(guī)劃調整手續(xù)。鼓勵利用公共設施地上地下空間、人防工程等地下空間建設停車設施，增強土地的復合利用。相關部門分層辦理規(guī)劃和土地手續(xù)，投資建設主體依據相關規(guī)定取得停車設施的產權?！?/p>
根據這一規(guī)定，由民間資本投資建設的車庫可以申請所有權，但是該規(guī)定比較籠統(tǒng)模糊，缺乏可操作性。而且，在法律位階上，《指導意見》屬于部門規(guī)范性文件，層級較低。如果與上位法沖突，可能被認定為無效，如果考慮到各地政策的差異，這一問題則更加復雜。
首先，利用城市公共地下空間建設地下停車場的產權問題?！冻鞘械叵驴臻g開發(fā)利用管理規(guī)定》（建設部令第108號）第二十五條規(guī)定，“地下工程應本著誰投資、誰所有、誰受益、誰維護的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。”因此，如果社會投資者利用城市公共空間建設地下停車場可以取得停車場的所有權。而上海、南昌、杭州、武漢、南京等地則明確規(guī)定利用城市地下公共空間建設公共停車場在滿足一定條件的情況下，可以辦理獨立的所有權登記。
但目前明確規(guī)定社會資本投資建設的地下停車場可以取得產權的地方性規(guī)定仍然較少，層級較低，全國很多城市沒有出臺這類規(guī)定。
其次，利用地下人防工程建設公共停車場，本應取得雙贏的效果。但是，根據我國的《國防法》第37條的規(guī)定，國防資產歸國家所有。同時，北京市第一中級人民法院等法院也在司法審判實踐中確認了業(yè)主不享有人防工程的所有權。
由此可見，盡管公共停車場項目完全可以辦理房地產權證，但是如果與人防工程相結合進行建設，只能獲得相應的投資收益，在獲取所有權方面存在障礙。
5） 收費機制問題
國家發(fā)展改革委等七部委聯合發(fā)布的《關于加強城市停車設施建設的指導意見》規(guī)定，“充分發(fā)揮價格杠桿的作用，逐步縮小政府定價范圍，全面放開社會資本全額投資新建停車設施收費?！备鶕鲜鲆?guī)定，對社會資本全額投資建設的停車場，不再執(zhí)行政府限價，而是施行完全的市場價。
但是PPP項目的本質是政府與社會資本的合作，一般會由實施機構及其指定主體代表政府方進行一定比例的注資。這就導致停車場PPP項目不再滿足《指導意見》中可以放開政府定價的條件。而事實上，只有實行市場定價才能實施有效的財務測算，保障社會資本的投資回報。同時，市場定價可以實現差別化收費，有利于社會資本提供差異化服務，形成良性競爭，實現停車資源的有效配置。但是，各地具體的收費政策各異，有些地方規(guī)定針對以出讓方式獲得土地而建設的停車場實行政府指導價，對劃撥方式獲取土地的停車場實行政府定價。這將導致社會資本難以盈利，無限制延長社會資本回收投資的期限，在投資與回報之間難以形成良性循環(huán)。
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