及業(yè)主對策
文/李云亮
2013年，西安心晴雅苑業(yè)主以“物業(yè)服務(wù)糾紛”為由，訴前期物業(yè)公司和開發(fā)商，爭物業(yè)檔案資料、一些經(jīng)濟賠償以及物業(yè)用房。前期物業(yè)公司和開發(fā)商敗訴后開發(fā)商申請再審。2016年7月12日，再審申請被裁定駁回。之后，雙方進入互訴狀態(tài)。
2017年2月22日，西安心晴雅苑業(yè)主以“侵權(quán)責(zé)任糾紛”為由，訴前期物業(yè)公司和開發(fā)商對物業(yè)用房未盡約定及法定義務(wù)，爭取損失補償。2017年4月17日，開發(fā)商獨自上陣，以“物權(quán)保護糾紛”為由，訴西安心晴雅苑業(yè)主，爭物業(yè)用房自物權(quán)（所有權(quán)）。
從頭到尾，物業(yè)用房是訴爭焦點。
心晴雅苑業(yè)主是爭物業(yè)用房，不涉及物業(yè)用房物權(quán)。然而，物業(yè)用房被前期物業(yè)公司和開發(fā)商在兩輪訴爭中，直接正面帶入物權(quán)糾紛中。
2013年第一輪訴爭，前期物業(yè)公司辯稱：“本案雖然是以物業(yè)服務(wù)合同糾紛立案，但是實際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)糾紛。”開發(fā)商辯稱：“心晴雅苑小區(qū)物業(yè)用房屬弘盛公司所有，原告無權(quán)要求返還該房屋及賠償損失?！?/span>
2017年第二輪訴爭，開發(fā)商獨自原告，直接以“物權(quán)保護糾紛”為由立案，將物業(yè)用房歸屬問題直白化、炙熱化。同時，開發(fā)商也把自己帶入舉證責(zé)任風(fēng)險中，舉證自物權(quán)（所有權(quán)）。
無論是開發(fā)商還是業(yè)主，“當事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”因此，任何訴訟必須考慮周全，要有技巧，主要考慮證據(jù)的直接性。凡間接證據(jù)+依規(guī)推理的舉證方式都不是妥當?shù)姆椒ā?/span>
開發(fā)商拿出：“《房產(chǎn)測量規(guī)范【GB/T17986-2000】》。該規(guī)范規(guī)定：'獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有面積’。”
開發(fā)商訴稱：“本案涉案的物業(yè)服務(wù)樓面積未計入四棟住宅樓公攤面積中，心晴雅苑小區(qū)業(yè)主購買的房屋面積中未包括物業(yè)服務(wù)樓面積，也就是說，物業(yè)服務(wù)用房未計入購房成本?！?/span>
證據(jù)是：“心晴雅苑小區(qū)1、2、3、4號住宅樓分層分戶測量報告，證明：1、心晴雅苑小區(qū)1、2、3、4號住宅樓可以進行分攤的物業(yè)管理用建筑面積均為0 m2，，物業(yè)管理用房未計入公攤。2、心晴雅苑小區(qū)業(yè)主購買的房屋公攤面積中不包括物業(yè)用房，因此該物業(yè)用房未計入購房成本?！?/span>
法院認為：“原告依法應(yīng)提供證據(jù)證明其出售心晴雅苑小區(qū)房屋時購房款中未包含涉案物業(yè)管理用房的成本?，F(xiàn)原告提交的證據(jù)并不足以證明涉案的物業(yè)管理用房未計入其建設(shè)開發(fā)成本，故對原告上述訴訟請求，本院依法不予支持?！?/span>
法院認為開發(fā)商舉出測量報告這個依據(jù)，不能直接證明物業(yè)用房未計入購房成本。
開發(fā)商自己明白，能直接證明物業(yè)用房已計入購房成本的證據(jù)，要核算開發(fā)項目的經(jīng)營流水。開發(fā)商自己更明白，成本核算公開之后不得了，是自尋短見之路，走不得。
結(jié)果，開發(fā)商敗訴。敗在不出示直接證據(jù)，以證明自物權(quán)（所有權(quán)）。
這讓我想起，2003年，深圳南天一花園業(yè)主作為原告，訴開發(fā)商深圳城建公司。訴求之一是“確認南天一花園紅線內(nèi)兩棟公用配套小樓的所有權(quán)歸全體業(yè)主共同享有”。
深圳南天一花園業(yè)主此訴是請求確權(quán)，實質(zhì)是請求“物權(quán)保護”。
深圳南天一花園業(yè)主此訴請求“物權(quán)保護”，等同西安心晴雅苑開發(fā)商請求“物權(quán)保護”。二者皆案涉某建筑物的自物權(quán)（所有權(quán)）。這種訴訟，各自都要承擔(dān)自物權(quán)舉證責(zé)任。
南天一花園業(yè)委會一審訴稱：“小區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有兩棟小樓，作為三棟大廈的公用配套設(shè)施，面積937平方米，《深圳白沙嶺片區(qū)法定圖則》確定其用途為居委會和社區(qū)管理用房。上述小區(qū)共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年開始對外預(yù)售，現(xiàn)已全部入住。根據(jù)法律規(guī)定，深圳城建公司轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)后，小區(qū)紅線范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房屋及其公用配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)歸全體業(yè)主享有。”
深圳南天一花園業(yè)委會拿出《法定圖則》，相當于西安心晴雅苑開發(fā)商拿出：“《房產(chǎn)測量規(guī)范【GB/T17986-2000】》。
圖則、規(guī)范，皆非證據(jù)，只是當事人自己說理的依據(jù)。即使當事人拿出有關(guān)法律規(guī)定，比如《城市房地產(chǎn)管理法》某某條款，也不是證據(jù)，也只是自己說理的依據(jù)。法院判案，是否使用當事人拿出的說理依據(jù)，不一定。法院自主決定判案依據(jù)的適用，不受他人左右。
就深圳南天一花園業(yè)委會該訴訟而言，既然南天一花園商品房1140套全部售罄，他們強烈信任《城市房地產(chǎn)管理法》的“房地合一原則”，以為自己“根據(jù)法律規(guī)定”，可以請求法院確認“小區(qū)紅線范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房屋及其公用配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)歸全體業(yè)主享有?！比欢?，法院對此完全不予認可。
是的。以《城市房地產(chǎn)管理法（1994）》之房地產(chǎn)交易一般規(guī)則：“第31條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”深圳南天一花園業(yè)委會堅信這一點，就以房地一體論，走上物權(quán)保護訴訟之路。
深圳南天一花園業(yè)委會請求“物權(quán)保護”，除了房地一體論，自己沒有成本論所需的任何直接證據(jù)。成本論所需的任何直接證據(jù)都在開發(fā)商手中，深圳南天一花園業(yè)委會不可能獲得這些證據(jù)。
僅就成本論而言，開發(fā)商是不敢直接展示成本分攤證據(jù)。深圳南天一花園業(yè)委會是不可能直接展示成本分攤證據(jù)。
深圳一中院一審認為：“根據(jù)深圳城建公司提交的涉案兩棟小樓的報建、規(guī)劃資料，涉案兩小樓是深圳城建公司所建的獨立建筑，雖然屬于小區(qū)的配套設(shè)施，但不屬于公共建筑面積分攤的范圍，也沒有被規(guī)劃為物業(yè)服務(wù)用房，南天一花園業(yè)委會主張該兩棟小樓產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持?！?/span>
南天一花園業(yè)委會不服一審判決，走向二審。
廣東高院二審提出：“本案爭議的焦點是……（二）南天大廈的全體購房人是否案涉兩棟小樓的共有權(quán)人……?！?/span>
（2010）粵高法民一終字第114號民事判決認為：
“關(guān)于南天大廈的全體購房人是否案涉兩棟小樓的共有權(quán)人及可否主張該小樓的租金收入的問題……《法定圖則》僅是有關(guān)地塊用途規(guī)劃的依據(jù)，而不是相關(guān)土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)的依據(jù)，不能作為南天一花園業(yè)委會主張兩棟小樓為南天大廈各購房人共同共有的依據(jù)。而該兩棟小樓不屬于南天大廈的附屬設(shè)施，只是配套設(shè)施，其所有權(quán)不因南天大廈商品房出售給各購房人而當然屬于購房人共同共有?！?/span>
注意，此判決用了“當然”一辭。這是法院對南天一花園業(yè)委會訴訟舉證不能的態(tài)度。這個“當然”是指，即使南天一花園業(yè)委會拿出《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，南天一花園商品房售罄，小區(qū)紅線范圍內(nèi)的一切并不當然屬于購房人共同共有。
最后，南天一花園業(yè)委會走向最高人民法院申請再審。結(jié)果，最高人民法院（2013）民提字第94號民事判決：
“南天一花園業(yè)委會基于全體業(yè)主對案涉小樓的共有所有權(quán)而提出的物權(quán)保護及侵權(quán)損失賠償請求，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。……判決如下：維持廣東省高級人民法院（2010）粵高法民一終字第114號民事判決。”
西安心晴雅苑業(yè)主訴訟，是把開發(fā)商擠到請求“物權(quán)保護”的路上，擠兌開發(fā)商自證所有權(quán)。
深圳南天一花園業(yè)主訴訟，是自己走上“物權(quán)保護”道路，也要自證所有權(quán)。
分析這兩個訴訟，可以提出業(yè)主訴訟策略。
首先，即使業(yè)主心里想著物權(quán)，也不能走深圳南天一花園業(yè)主那樣的路，無直接證據(jù)可舉。
其次，目前法律制度，《城市房地產(chǎn)管理法》“房地合一原則”和《民法典/業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》兩個制度不能銜接。
包括最高人民法院在內(nèi)的上下法院整體，一致認為業(yè)主不能依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》“房地合一原則”認為小區(qū)內(nèi)商品房售罄，小區(qū)紅線范圍內(nèi)的一切“當然屬于購房人共同共有”。對此，業(yè)主只能現(xiàn)實地利用眼前的制度規(guī)定。
即便《民法典》有規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”也要退一步，去爭取“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”的使用權(quán)，或爭取達到有權(quán)使用的目的。
分析以上兩個訴訟，不得不說目前的立法缺陷。
深圳南天一花園業(yè)主提出“小區(qū)紅線范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房屋及其公用配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)歸全體業(yè)主享有”，提出“房地合一原則”，這些都不應(yīng)該由全國的業(yè)主無數(shù)次去訴訟達到目的，而應(yīng)該由國家一次性立法達到目的。
應(yīng)該由國家立法協(xié)調(diào)各部門制度，使之基本原則能夠統(tǒng)一，以此達到普惠民眾的目的。
國家應(yīng)該清理和彌補《民法典/業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》不符合《城市房地產(chǎn)管理法》“房地合一原則”的思想邏輯。
國家應(yīng)該在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中，填補必要條款以調(diào)整開發(fā)商的行為。開發(fā)商既然有可能繼續(xù)持有“大產(chǎn)權(quán)證”，那就應(yīng)該與業(yè)主同在一個制度框架之內(nèi)互相制約。
開發(fā)商與業(yè)主是一對矛盾的統(tǒng)一體。除非開發(fā)商把物業(yè)小區(qū)的管理權(quán)完全轉(zhuǎn)移給商品房售罄的小區(qū)業(yè)主團體，開發(fā)商身處“第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”之外，等于逍遙法外不受管理制約，這對身處建筑物區(qū)分所有權(quán)制度之內(nèi)的業(yè)主，是制度性的不公平。
就此，本文要說，業(yè)主維權(quán)之路還很長。除了眼前利益，還有制度利益需要充分關(guān)注。哪怕制度很抽象，也需要業(yè)主們?nèi)ニ伎肌?/span>
2021-03-18
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