時間:2016-04-19 13:53 來源:遼寧法制報 作者:_ 點擊:27次 【案情】
2014年,沈陽市某小區(qū)業(yè)主委員會(以下簡稱某業(yè)委會)起訴沈陽某置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱某置業(yè)公司)至沈陽市鐵西區(qū)人民法院。沈陽某置業(yè)發(fā)展有限公司為A區(qū)的建設單位,原告某小區(qū)業(yè)主委員會要求某置業(yè)公司移交兩處位于沈陽市鐵西區(qū)某街坐落在A區(qū)內(nèi)的房屋,建筑面積分別為374.44平方米和432.05平方米。
某業(yè)委會請求法院判令某置業(yè)公司向業(yè)委會移交沈陽市鐵西區(qū)某街兩處房屋面積共818.25平方米作為小區(qū)配套用于物業(yè)用房、辦公用房、警衛(wèi)室、醫(yī)院等;如不能移交上述兩處房屋,則在A區(qū)范圍內(nèi)移交等面積的物業(yè)等配套用房。因規(guī)劃委員會會議紀要規(guī)定:同意增加物業(yè)用房、辦公用房、警衛(wèi)室、醫(yī)院等5棟辦公用房,并明確某置業(yè)公司必須承諾不得改變新增5棟辦公用房的使用性質(zhì)?,F(xiàn)某置業(yè)公司將A區(qū)2棟辦公用房作為商品房對外銷售,拒不向業(yè)委會及業(yè)主移交。
被告某置業(yè)公司辯稱,訴爭房屋是某置業(yè)公司自有辦公用房,并非物業(yè)用房,且房屋所有權已轉移給第三人抵償債務,某置業(yè)公司與小區(qū)全體業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中已明確除業(yè)主自購房屋外,小區(qū)內(nèi)其他一切房屋、設備的所有權均屬于某置業(yè)公司所有,2007年,小區(qū)正式交付使用時,某置業(yè)公司已按照不低于物業(yè)總建筑面積3‰的標準配置了物業(yè)管理用房,某業(yè)委會要求交付818平方米物業(yè)用房的訴訟請求沒有任何法律依據(jù)。
某業(yè)委會向法庭提供了規(guī)劃委員會會議紀要復印件載明:關于某置業(yè)公司在某路開發(fā)項目A、B區(qū)增加物業(yè)用房、辦公用房、醫(yī)院、警衛(wèi)室等5棟2200平方米辦公用房事宜。會議原則同意建設5棟辦公用房。會議明確該公司必須承諾不得改變新增5棟辦公用房的使用性質(zhì)。2005年12月21日,某置業(yè)公司向鐵西區(qū)城建局出具承諾:保證在A、B區(qū)建設食堂、物業(yè)公司用房、辦公用房、醫(yī)院及警衛(wèi)室,并保證不改變建筑功能。
【斷案】
沈陽市鐵西區(qū)人民法院于2014年11月10日作出判決,駁回原告某業(yè)委會的訴訟請求。宣判后,原告提出上訴。沈陽市中級人民法院于2015年2月9日開庭審理,駁回原告上訴,維持原判。
【說法】
近年來,隨著住宅商品化的發(fā)展,住宅小區(qū)配套建筑權屬問題引發(fā)的糾紛日益增多,由于法律規(guī)定得不明晰、各地方性法規(guī)的不一致、廣大業(yè)主對法律法規(guī)的誤讀,導致此類糾紛在司法實踐中尺度不一,爭議較大。住宅小區(qū)配套建筑的規(guī)劃與建設,初衷是為居民日常生活提供便利服務,其合理配置和充分運用已成為衡量小區(qū)整體質(zhì)量的一個重要標志。開發(fā)商在出售房屋時,往往將幼兒園、業(yè)主會所等小區(qū)配套建筑作為賣點加以宣傳,而當業(yè)主入住園區(qū)后欲對自己“購買”的配套建筑行使權利之時,矛盾才凸顯出來。業(yè)主認為,配套建筑顧名思義,是小區(qū)的從屬建筑,當然歸全體業(yè)主所有,開發(fā)商則持相反的觀點。本案即是業(yè)主委員會請求開發(fā)商移交配套建筑的典型案例。
本案訴爭的沈陽市鐵西區(qū)某街兩處面積共818.25平方米的房屋均系某置業(yè)公司投資建設。業(yè)委會雖主張某置業(yè)公司移交上述房屋,但除物業(yè)管理用房外,對于A區(qū)辦公用房規(guī)劃許可中涉及的食堂、辦公用房、醫(yī)院及警衛(wèi)室等房屋,法律沒有規(guī)定上述房屋應由開發(fā)單位無償配置給全體業(yè)主,業(yè)委會亦未能舉證證明上述房屋應歸其所有或無償使用,所以業(yè)委會的訴訟請求不應得到支持。
在法無明文規(guī)定、合同亦未明確約定的情況下,根據(jù)“誰投資誰受益”的原則,確定住宅小區(qū)配套建筑的權屬。推翻依據(jù)所謂“配套建筑即為共用設施”“配套建筑所占用的土地已分攤給業(yè)主”“不改變建筑功能等于無償交付使用”等論據(jù)得出的“住宅小區(qū)配套建筑歸全體業(yè)主所有”的錯誤結論。
《物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定:建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?!段飿I(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定:物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條:除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:
(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;
(二)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權,但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
原標題:業(yè)委會索房輸官司
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