天地之間，物各有主，茍非吾之所有，雖一毫而莫取 ……
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陳枝輝 北京天同律師事務所
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文后另附：天同碼 214 篇往期鏈接。
天同碼導航圖
本期天同碼，主旨案例來源于《最高人民法院公報》2018第11期總第265期案例。
規(guī) 則 要 述
01 . 會所建設成本業(yè)主分攤，產權亦應歸全體業(yè)主所有
開發(fā)商無充分證據證明建設成本已分攤給全體業(yè)主的小區(qū)內房屋權屬系其所有，則該房屋應屬小區(qū)全體業(yè)主所有。
02 . 庭院綠地歸屬，不能僅依現實占有、使用情況判斷
庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須依房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。
03 . 規(guī)劃停車位，歸開發(fā)商；規(guī)劃外新增車位，歸業(yè)主
依《物權法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放車輛車位，屬于開發(fā)商；規(guī)劃之外新增車位，屬業(yè)主共有。
04 . 公用配套設施未移交，業(yè)主委員會可訴請損害賠償
業(yè)委會基于業(yè)主大會章程和業(yè)主共同授權，有權以自己名義對外主張其管理的建筑物區(qū)分所有人共有財產上權利。
05 . 物業(yè)共有部位或設施經營收益，應歸全體業(yè)主共有
物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位和設施設備經營，所得收益未經全體業(yè)主或業(yè)委會同意的，物業(yè)公司應無權使用。
06 . 鍋爐房即使私人所有，亦可對其權利行使予以限制
基于鍋爐房等公用設施設備特殊性，即便屬開發(fā)商私人所有，為維護社會公共利益，亦可對其權利行使予以限制。
07 . 物業(yè)共有部位或設施經營收益，應歸全體業(yè)主共有
物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位和設施設備經營，所得收益未經全體業(yè)主或業(yè)委會同意的，物業(yè)公司應無權使用。
08 . 小區(qū)業(yè)主購買物業(yè)管理用房，不能認定系善意取得
開發(fā)公司或物業(yè)服務企業(yè)擅自出賣雖無法進行權屬登記公示的物業(yè)管理用房，小區(qū)業(yè)主購買，亦不構成善意取得。
09 . 違反規(guī)劃建造社區(qū)用房，移交業(yè)委會后，不得反悔
開發(fā)商將違規(guī)建造的社區(qū)服務用房移交給小區(qū)業(yè)委會的，因涉及行政處置行為，該社區(qū)辦公用房產權應歸業(yè)委會。
10 . 物業(yè)用房返還請求權，不適用訴訟時效和除斥期間
建筑區(qū)劃內公用設施和物業(yè)用房屬于業(yè)主共有，業(yè)主要求歸還，系行使物權請求權，不適用訴訟時效與除斥期間。
規(guī) 則 詳 解
01 . 會所建設成本業(yè)主分攤，產權亦應歸全體業(yè)主所有
開發(fā)商無充分證據證明建設成本已分攤給全體業(yè)主的小區(qū)內房屋權屬系其所有，則該房屋應屬小區(qū)全體業(yè)主所有。
標簽：物業(yè)糾紛｜會所｜業(yè)主共有
案情簡介：2007年，開發(fā)公司發(fā)包建設小區(qū)，其中包括會所。2009年，開發(fā)公司將小區(qū)物業(yè)移交物業(yè)公司，其中會所尚未辦理房產證，其建設成本已分攤給全體業(yè)主，部分會所面積用作物業(yè)用房，部分由開發(fā)公司對外出租。2017年，業(yè)委會起訴開發(fā)公司、物業(yè)公司，要求確認會所權屬并支付損失。
法院認為：①《物權法》第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為《物權法》第六章所稱的共有部分：……（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。②本案中，案涉會所位于小區(qū)內，與物業(yè)用房同屬一套建筑整體，根據建設工程規(guī)劃許可證、物業(yè)移交接管協議備案證明存根、以及開發(fā)公司與物業(yè)公司所簽物業(yè)移交驗收接管協議等書面證據所載內容看，開發(fā)公司在移交物業(yè)時，是將會所與物業(yè)用房一并作為配套用房移交給物業(yè)公司，且寫明產權歸全體業(yè)主所有。業(yè)委會在本案中提供了上述證據，對其主張已盡到初步舉證義務。開發(fā)公司雖提供了土地分割證、會所成本核算等證據，但根據法院調查了解的情況，以及物價局對小區(qū)商品房價格核定的相關材料，開發(fā)公司所舉證據并不足以證明會所系其公司所有。依《物權法》及司法解釋規(guī)定，針對雙方當事人舉證情況，應認定案涉會所屬全體業(yè)主所有。③會所屬全體業(yè)主所有，開發(fā)公司作為小區(qū)開發(fā)商對此理應知曉，且在物業(yè)移交驗收接管協議備案證明中亦明確了該事實，故開發(fā)公司自將物業(yè)用房移交給物業(yè)公司時，本應將會所一并移交給全體業(yè)主占有、使用、收益，但開發(fā)公司卻一直無償占有使用至今，致使全體業(yè)主不能使用、收益，從而造成相應損失。依《物權法》第37條規(guī)定，因開發(fā)公司侵權，業(yè)委會作為全體業(yè)主代表有權請求開發(fā)公司賠償損失。開發(fā)公司認為業(yè)委會未主張過權利，至少表明是同意其公司使用的。但依《民法總則》第240條規(guī)定，沉默只有在有法律規(guī)定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示。業(yè)委會明確表示曾多次向開發(fā)公司提出歸還會所的主張，并未同意開發(fā)公司無償使用，開發(fā)公司亦未能舉證證明其公司占有使用會所符合法律所列上述情形，故開發(fā)公司所提該項上述意見，并無事實和法律依據。④《侵權責任法》第19條規(guī)定，侵害他人財產的，財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。本案中，可參照會所租賃費用來確定本案損失，并依法委托評估機構對此進行評估。根據評估機構對會所租賃費用評估過程看，評估機構不僅到現場查勘了會所實際情況，還對類似商業(yè)辦公用房租金情況進行了大量調查和分析，從而作出了不同時段租賃費用的評估結論，故評估機構評估具有事實依據，亦無程序違法之處，開發(fā)公司未能提供相應證據推翻該評估意見，故評估意見合法有效，可以此作為參照確定本案損失。因開發(fā)公司連續(xù)占有使用會所，故本案未超過訴訟時效。判決確認訴爭會所除物業(yè)用房外的房屋屬小區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)公司支付業(yè)委會損失80萬余元。
實務要點：開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對小區(qū)內建造房屋權屬有爭議，開發(fā)商無充分證據證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設成本分攤到業(yè)主商品房中，則該房屋應屬小區(qū)全體業(yè)主所有。
案例索引：江蘇無錫中院（2017）蘇02民終5565號“某業(yè)委會與某開發(fā)公司等物權確認及財產損害賠償糾紛案”，見《宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會訴宜興市恒興置業(yè)有限公司、南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司物權確認糾紛、財產損害賠償糾紛案》，載《最高人民法院公報·案例》（201811/265:40）。
02 . 庭院綠地歸屬，不能僅依現實占有、使用情況判斷
庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須依房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。
標簽：房屋買賣｜配套設施｜物業(yè)糾紛｜綠地權屬｜獨占使用權
案情簡介：2005年，徐某夫婦購買房屋。開發(fā)商口頭承諾買房送庭院綠地，雖未寫進合同，但按私家綠地建造設計。徐某入住后將該綠地廢除，抹水泥，改成魚池、花臺。2006年，物業(yè)公司認為影響小區(qū)統一美觀，提起訴訟，要求恢復原狀。
法院認為：①業(yè)主與所在小區(qū)物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務協議后，雙方之間建立了物業(yè)管理服務合同關系。物業(yè)公司作為提供物業(yè)服務的合同一方當事人，有義務依約進行物業(yè)管理，要求業(yè)主遵守業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，有權對違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正，以維護小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，維護小區(qū)全體業(yè)主共同利益。當業(yè)主不按整改要求糾正違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定行為時，物業(yè)公司作為合同一方當事人，有權依法提起訴訟。②即使從該庭院綠地建造設計情況看，該綠地似僅供徐某一家使用，但依開發(fā)商口頭承諾尚不能認定徐某一家對所購房屋庭院綠地享有獨占使用權。該綠地作為不動產，其使用權歸屬不能僅依現實占有、使用情況進行判斷，須根據房屋買賣合同內容及物權登記情況加以確定。在買賣合同無記載、物權未登記情況下，只能認定徐某夫婦對該綠地享有一般使用權而非獨占使用權。③根據業(yè)主公約及物業(yè)管理協議，徐某夫婦不能破壞其所購房屋庭院綠地，不能擅自對該綠地進行改造，即使其對該綠地享有獨占使用權，鑒于該綠地屬小區(qū)綠地組成部分，根據物權公益性原則，徐某夫婦使用該綠地時亦應遵守業(yè)主公約及物業(yè)管理協議中關于小區(qū)綠地管理規(guī)定，不得擅自破壞該綠地，損害小區(qū)其他業(yè)主合法權益，故判決徐某夫婦對綠地恢復原狀。
實務要點：庭院綠地作為不動產，其使用權歸屬須依房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。即使業(yè)主對于該庭院綠地具有獨占使用權，如該庭院綠地屬小區(qū)綠地組成部分，業(yè)主在使用該庭院綠地時亦應遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關于小區(qū)綠地管理規(guī)定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區(qū)其他業(yè)主合法權益。
案例索引：江蘇南京江寧區(qū)法院2006年 11月30日判決“徐某等與某物業(yè)公司物業(yè)管理合同糾紛案”，見《青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業(yè)管理合同糾紛案》，載《最高人民法院公報·案例》（2007:503）。
03 . 規(guī)劃停車位，歸開發(fā)商；規(guī)劃外新增車位，歸業(yè)主
依《物權法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放車輛車位，屬于開發(fā)商；規(guī)劃之外新增車位，屬業(yè)主共有。
標簽：物業(yè)糾紛｜車位糾紛｜規(guī)劃車位｜新增車位
問題提出：小區(qū)道路上車位是否屬業(yè)主共有？
處理意見：①《物權法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！币虼?，凡是經過規(guī)劃的車位，無論是地上的，還是地下的，也無論是否在小區(qū)道路上，均應由開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主在購房或回遷時自行約定，《物權法》雖未明確規(guī)劃車位歸屬，但從上述法條表述來看，規(guī)劃車位實際上歸開發(fā)商所有。②《物權法》第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！币婪山忉尫椒ㄖ械捏w系解釋，既然第2款規(guī)定的是規(guī)劃車位的歸屬，那么第3款規(guī)定的即為規(guī)劃之外的車位歸屬。依該款規(guī)定，規(guī)劃之外，新增車位應屬于業(yè)主共有。
實務要點：依《物權法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放車輛車位，屬于開發(fā)商；規(guī)劃之外新增車位，屬業(yè)主共有。
資料索引：見《小區(qū)道路上的車位是否屬于業(yè)主共有》（《民事審判指導與參考》研究組），載《民事審判指導與參考·民事審判信箱》（200804/36:282）。
04 . 公用配套設施未移交，業(yè)主委員會可訴請損害賠償
業(yè)委會基于業(yè)主大會章程和業(yè)主共同授權，有權以自己名義對外主張其管理的建筑物區(qū)分所有人共有財產上權利。
標簽：物業(yè)糾紛｜業(yè)委會｜公用設施｜訴訟主體
案情簡介：1995年，開發(fā)公司建成小區(qū)，大部分買受人已入住。1996年，開發(fā)公司將建成小區(qū)移交鎮(zhèn)政府，同時移交了公共維修基金和自行車棚建設經費共60萬元，但開發(fā)公司未依政府文件規(guī)定和批準的規(guī)劃圖設計要求建設和移交汽車庫、幼兒園、商業(yè)用房等配套公用設施。1997年，鎮(zhèn)政府將小區(qū)移交給第三人居委會，居委會組建了小區(qū)管委會負責物業(yè)管理。2001年，小區(qū)成立業(yè)主委員會。2004年，業(yè)委會以開發(fā)公司為被告、居委會為第三人，訴請移交相關共有財產或賠償損失。
法院認為：①基于建筑物區(qū)分所有人共有權特殊性，業(yè)主委員會作為建筑物區(qū)分所有權人自治組織和共有財產管理人，基于業(yè)主大會章程和業(yè)主共同授權，有權以自己名義對外主張其管理的建筑物區(qū)分所有人的共有財產上權利，對內要求某一共有人承擔基于共有關系而產生的義務。②本案中，小區(qū)總平面規(guī)劃圖明確標定有自行車棚、汽車庫、幼兒園、商業(yè)用房等配套公用設施，開發(fā)公司未按批準的規(guī)劃建設，屬違反規(guī)劃法行為，不僅應承擔行政責任，同時應承擔侵權民事責任。因公用車庫、自行車棚、幼兒園、商業(yè)用房，不是依附于建筑物專有部分，而是獨立于建筑物專有部分之外的共有部分，是建筑物區(qū)分所有權中共有權標的物。這些公用配套設施在建成后無償移交給業(yè)委會，屬業(yè)主共有財產。由于開發(fā)公司違法不作為行為，導致小區(qū)業(yè)主共有財產所有權喪失，構成對小區(qū)業(yè)主共有所有權侵害，在不能移交情況下，應承擔損害賠償責任。鑒于開發(fā)公司已將自行車棚建設費用和公共維修基金移交給第三人，應由占用該款的第三人居委會承擔返還責任；對于未建車庫、幼兒園和商業(yè)用房，可比照該小區(qū)業(yè)主購買房屋平均價格，由開發(fā)公司賠償。
實務要點：業(yè)主委員會作為建筑物區(qū)分所有權人自治組織和共有財產管理人，基于業(yè)主大會章程和業(yè)主共同授權，有權以自己名義對外主張其管理的建筑物區(qū)分所有人的共有財產上權利。
案例索引：見《業(yè)主委員會主體資格及其權利性質的認定》（余躍武，安徽高院），載《民事審判指導與參考·判解研究》（200502/22:147）。
05 . 物業(yè)共有部位或設施經營收益，應歸全體業(yè)主共有
物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位和設施設備經營，所得收益未經全體業(yè)主或業(yè)委會同意的，物業(yè)公司應無權使用。
標簽：物業(yè)糾紛｜廣告收益｜共有設施
案情簡介：2013年，小區(qū)業(yè)委會訴請物業(yè)公司返還2004年至2012年期間利用共有設施收取的廣告費26萬余元。物業(yè)公司以其一直虧本經營、前期物業(yè)合同約定開發(fā)公司應經營性補貼為由抗辯。
法院認為：①《物權法》第70條規(guī)定“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，故小區(qū)住宅、經營性用房等專有部分以外樓道、大堂、電梯內等公共區(qū)域應屬業(yè)主共有部分，并由全體業(yè)主共同管理?；谏鲜龉矃^(qū)域內設立廣告所取得收益依法亦應屬全體業(yè)主共有。②物業(yè)公司雖系業(yè)委會所在園區(qū)物業(yè)服務單位，但依前期物業(yè)管理合同約定，其服務費用是從物業(yè)服務資金中支取相應管理酬金及物業(yè)服務開支，而物業(yè)服務資金為業(yè)主繳納的物業(yè)管理費及開發(fā)商支付的經營缺口補貼，故公共區(qū)域廣告費用并不屬物業(yè)管理合同中所約定物業(yè)服務資金，物業(yè)公司在未經業(yè)委會或全體業(yè)主同意情況下，無權擅自使用該廣告費用以彌補其經營不足。依最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條第1款“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持”規(guī)定，現業(yè)委會要求物業(yè)公司返還其收取的公共區(qū)域廣告費用，理由正當，應予支持。③因業(yè)委會未主張物業(yè)公司占用廣告費用期間利息，故對此不予處理。因物業(yè)公司未經同意擅自處分屬于全體業(yè)主共有的廣告費用行為已侵犯了全體業(yè)主共有權，其資金用途并不能改變其行為性質，且雖然物業(yè)公司提供了該公司審計報告，證明其經營一直虧損，但該審計報告無法反映出公共區(qū)域廣告資金具體使用用途，同時根據前期物業(yè)管理合同約定，對于管理費收入與實際支出不足部分缺口由開發(fā)單位支付，故物業(yè)公司擅自使用公共區(qū)域廣告費用行為無法律和合同依據。判決物業(yè)公司返還業(yè)委會小區(qū)公共區(qū)域廣告費收入26萬余元。
實務要點：物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應歸屬全體業(yè)主共有。未經全體業(yè)主或業(yè)委會同意，物業(yè)公司無權使用該收益。
案例索引：遼寧沈陽中院（2016）沈中審民終再字第136號“某業(yè)委會與某物業(yè)公司不當得利糾紛案”，見《沈陽市大東區(qū)鵬利花園AB區(qū)業(yè)主委員會訴沈陽凱萊物業(yè)管理有限公司不當得利糾紛案——未經全體業(yè)主同意物業(yè)公司無權使用公共區(qū)域的經營收益》（韓鵬），載《人民法院案例選》（201708/114:76）。
06 . 鍋爐房即使私人所有，亦可對其權利行使予以限制
基于鍋爐房等公用設施設備特殊性，即便屬開發(fā)商私人所有，為維護社會公共利益，亦可對其權利行使予以限制。
標簽：物業(yè)糾紛｜供暖合同｜公用設施｜鍋爐房｜權利濫用｜占有保護
案情簡介：2007年，業(yè)委會成立后，與前期物業(yè)選定的供暖公司續(xù)簽供暖合同。2015年，開發(fā)公司將鍋爐房運營管理權委托給投資公司進行供暖及收取供暖費工作，投資公司據此強行占據鍋爐房。訴訟中，開發(fā)公司另案起訴業(yè)委會，要求確認其對鍋爐房享有所有權、使用權和收益權。
法院認為：①供暖公司對案涉鍋爐房及供熱設施設備事實占有受法律保護，投資公司損害了供暖公司占有，供暖公司依法有權行使占有保護請求權。根據在案證據，遲至2015年10月，供暖公司連續(xù)多年受托為涉訴鍋爐房及供熱設施設備占有與使用人，其占有狀態(tài)一直持續(xù)。這種占有具有法律上意義，可產生相應法律效果，屬《物權法》中所規(guī)定占有制度保護對象。依該法，占有為占有人對于特定有形物在事實上的管領力，或者說控制與支配力，這一事實秩序受法律保護。為維護社會安寧與和平，法律禁止他人以私力破壞該事實狀態(tài)。占有人在占有受到侵害時，無需另尋所有權等權利依據，即可依據占有制度尋求對占有的司法救濟。投資公司在未與占有人供暖公司協商達成一致、自愿交接情況下，違背占有人意愿，強行進駐并占有、使用鍋爐房及供熱設施設備，該行為是對占有事實的破壞，構成《物權法》上所稱侵占，其行為有明顯不當之處，應依法承擔相應法律責任。②依據《物權法》《物業(yè)管理條例》等相關法律規(guī)定，住宅小區(qū)業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，受法律保護，業(yè)主有權共同決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等事項，業(yè)主有權通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序。本案中，小區(qū)業(yè)委會成立后，供暖公司依業(yè)委會委托而擁有對鍋爐房及供熱設施設備使用權及對涉訴小區(qū)供暖權受法律保護，投資公司侵害行為應予糾正。③本案中，投資公司主張權利源于開發(fā)商開發(fā)公司所聲稱擁有的對鍋爐房及供熱設施設備的所有權。依《物權法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內道路、綠地、公用設施、物業(yè)服務用房及其他公共場所，屬業(yè)主共有。就公用設施而言，主要指與業(yè)主基本居住生活需求有關，為小區(qū)提供整體配套服務的各種公用設施及管線，如供水、供電、供氣、供熱、網絡線路等。這些公用設施，依《物權法》相關規(guī)定，一般屬業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的調整范圍，為業(yè)主共有，開發(fā)商主張所有權的，其主張能否成立需經嚴格審查。本案中，開發(fā)公司在審理期間另案起訴業(yè)委會，請求確認對鍋爐房及供熱設施所有權等。即使本案涉訴鍋爐房及供熱設施設備確屬開發(fā)公司所有，基于此物在自身性質及用途上特殊性，其亦不能任意行使相關所有權各項權能。私有公共設施在法律權屬上可為民事主體個人擁有之“私物”，但在使用上應為服務于公共需求的“公物”，此即私有公共設施的公益性、公用性特點。在本市范圍內，冬季供暖為所有小區(qū)業(yè)主基本生活需求，供暖事業(yè)是直接關系到社會公共利益的基礎性公共事業(yè)。為確保業(yè)主該項需求滿足，業(yè)主應擁有對供暖主體的選擇權。本案中，開發(fā)公司以產權人名義，以委托管理方式，在實質上單方確定了業(yè)主供熱主體，有害于業(yè)主在供暖方面選擇權、磋商權，其行為亦有不當之處。④法律制定與司法適用，其核心為相關各方利益及社會公益衡量。就本案中各方當事人權利對抗與平衡問題處理，應綜合考量各項因素，從社會利益、公共利益出發(fā)加以確定。本案中，業(yè)委會選擇供暖公司供暖在先，供暖公司亦長期占有與使用涉訴鍋爐房及供熱設施，開發(fā)公司在產權尚有爭議情況下，擅自委托投資公司管理鍋爐房及供熱設施，實質性損害業(yè)主選擇權已有不當，投資公司強行單方進駐，侵害供暖公司占有與使用權，更為不妥。為維護社會公共秩序之安寧有序，維護廣大小區(qū)業(yè)主之權益，判決投資公司停止侵權，并應撤出涉案鍋爐房，向供暖公司返還供熱設施。
實務要點：對于鍋爐房等具備公共使用要件屬性的動產或不動產，基于公用設施特殊性，即便屬私人所有，為維護社會公共利益，亦可對其權利行使予以限制。
案例索引：北京三中院（2016）京03民終10514號“某熱力公司與某投資公司等侵權糾紛案”，見《北京市銘泰熱力供應有限責任公司訴北京環(huán)春宇投資管理有限公司等侵權責任糾紛案——占有侵害之物權保護與公用設施的私權限制》（黃海濤），載《人民法院案例選》（201711/117:130）。
07 . 物業(yè)共有部位或設施經營收益，應歸全體業(yè)主共有
物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位和設施設備經營，所得收益未經全體業(yè)主或業(yè)委會同意的，物業(yè)公司應無權使用。
標簽：物業(yè)糾紛｜廣告收益｜共有設施
案情簡介：2013年，小區(qū)業(yè)委會訴請物業(yè)公司返還2004年至2012年期間利用共有設施收取的廣告費26萬余元。物業(yè)公司以其一直虧本經營、前期物業(yè)合同約定開發(fā)公司應經營性補貼為由抗辯。
法院認為：①《物權法》第70條規(guī)定“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，故小區(qū)住宅、經營性用房等專有部分以外樓道、大堂、電梯內等公共區(qū)域應屬業(yè)主共有部分，并由全體業(yè)主共同管理?；谏鲜龉矃^(qū)域內設立廣告所取得收益依法亦應屬全體業(yè)主共有。②物業(yè)公司雖系業(yè)委會所在園區(qū)物業(yè)服務單位，但依前期物業(yè)管理合同約定，其服務費用是從物業(yè)服務資金中支取相應管理酬金及物業(yè)服務開支，而物業(yè)服務資金為業(yè)主繳納的物業(yè)管理費及開發(fā)商支付的經營缺口補貼，故公共區(qū)域廣告費用并不屬物業(yè)管理合同中所約定物業(yè)服務資金，物業(yè)公司在未經業(yè)委會或全體業(yè)主同意情況下，無權擅自使用該廣告費用以彌補其經營不足。依最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條第1款“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持”規(guī)定，現業(yè)委會要求物業(yè)公司返還其收取的公共區(qū)域廣告費用，理由正當，應予支持。③因業(yè)委會未主張物業(yè)公司占用廣告費用期間利息，故對此不予處理。因物業(yè)公司未經同意擅自處分屬于全體業(yè)主共有的廣告費用行為已侵犯了全體業(yè)主共有權，其資金用途并不能改變其行為性質，且雖然物業(yè)公司提供了該公司審計報告，證明其經營一直虧損，但該審計報告無法反映出公共區(qū)域廣告資金具體使用用途，同時根據前期物業(yè)管理合同約定，對于管理費收入與實際支出不足部分缺口由開發(fā)單位支付，故物業(yè)公司擅自使用公共區(qū)域廣告費用行為無法律和合同依據。判決物業(yè)公司返還業(yè)委會小區(qū)公共區(qū)域廣告費收入26萬余元。
實務要點：物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應歸屬全體業(yè)主共有。未經全體業(yè)主或業(yè)委會同意，物業(yè)公司無權使用該收益。
案例索引：遼寧沈陽中院（2016）沈中審民終再字第136號“某業(yè)委會與某物業(yè)公司不當得利糾紛案”，見《沈陽市大東區(qū)鵬利花園AB區(qū)業(yè)主委員會訴沈陽凱萊物業(yè)管理有限公司不當得利糾紛案——未經全體業(yè)主同意物業(yè)公司無權使用公共區(qū)域的經營收益》（韓鵬），載《人民法院案例選》（201708/114:76）。
08 . 小區(qū)業(yè)主購買物業(yè)管理用房，不能認定系善意取得
開發(fā)公司或物業(yè)服務企業(yè)擅自出賣雖無法進行權屬登記公示的物業(yè)管理用房，小區(qū)業(yè)主購買，亦不構成善意取得。
標簽：物業(yè)糾紛｜物管用房｜無權處分｜善意取得
案情簡介：2003年，開發(fā)公司將物業(yè)管理用房交付下屬物業(yè)公司。2008年，物業(yè)公司僅開發(fā)公司同意，以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費為由，將物業(yè)管理用房出賣給小區(qū)業(yè)主陳某。2010年，因陳某拒絕騰房致訴。
法院認為：①依《物權法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會系業(yè)主大會執(zhí)行機構，受業(yè)主大會委托管理全體業(yè)主共有財產和共同生活事務。一般認為，依法成立的業(yè)主委員會在其職責范圍內，經業(yè)主代表大會授權，就物業(yè)管理有關的、涉及全體業(yè)主公共利益事宜，有權向法院提起民事訴訟。本案業(yè)委會系依法成立且經房地產行政部門備案機構，訴爭房屋權屬爭議應屬全體業(yè)主利益相關事宜，業(yè)委會提交業(yè)主大會決議加蓋了業(yè)委會印章，并附有超過半數以上業(yè)主簽字，故業(yè)委會具體了代表全體業(yè)主進行訴訟的形式要件，獲得了業(yè)主大會授權，可作為訴訟主體參加本案訴訟。②雖然開發(fā)公司將訴爭房屋交付物業(yè)管理用房時，業(yè)委會尚未成立，但不能改變訴爭房屋已交付事實。開發(fā)公司交付物業(yè)管理用房行為表明其承認訴爭房屋屬全體業(yè)主所有。物業(yè)公司嗣后將訴爭房屋出賣給陳某，該處分行為屬無權處分。依《物權法》第106條第1款規(guī)定，無權處分受讓人取得受讓不動產或動產所有權，須在受讓時系善意。本案中，陳某一直生活在小區(qū)，對物業(yè)管理用房位置及性質應清楚。故陳某購買訴爭房屋不屬善意，不構成善意取得，判決陳某騰退訴爭房屋。
實務要點：物業(yè)管理用房所有權屬于全體業(yè)主共同所有，開發(fā)公司或物業(yè)公司出賣物業(yè)管理用房屬于無權處分，即使該房屋無法進行權屬登記公示，小區(qū)業(yè)主購買該物業(yè)管理用房亦不構成善意取得。
案例索引：湖南長沙中院（2010）長中民三終字第2698號“某業(yè)委會與陳某排除妨害糾紛案”，見《長沙市麓山南路園丁新村業(yè)主委員會訴陳麗華排除妨害糾紛案》（郭慶棟、周贊），載《人民法院案例選》（201203/81:179）。
09 . 違反規(guī)劃建造社區(qū)用房，移交業(yè)委會后，不得反悔
開發(fā)商將違規(guī)建造的社區(qū)服務用房移交給小區(qū)業(yè)委會的，因涉及行政處置行為，該社區(qū)辦公用房產權應歸業(yè)委會。
標簽：物業(yè)糾紛｜社區(qū)用房｜行政處置｜撤銷贈與
案情簡介：2004年，開發(fā)公司違反規(guī)劃許可將社區(qū)服務用房的配樓建成商業(yè)用房并出售，規(guī)劃局及房管局先后撤銷《建設工程規(guī)劃許可證》及房產證，并要求限期拆除違建。2006年，開發(fā)公司承諾將該配樓移交業(yè)委會利用，并共同向規(guī)劃局、房管局申請，據此補辦相關手續(xù)，并將產權證登記在業(yè)委會名下。2007年，開發(fā)公司訴請撤銷贈與。
法院認為：①開發(fā)公司在開發(fā)建設過程中，違反規(guī)劃建造配樓，規(guī)劃局依法撤銷該配樓的《建設工程規(guī)劃許可證》，房管局亦依規(guī)劃局建議撤銷了該配樓房產證，正是在相關行政機關對開發(fā)公司違規(guī)建設行為進行行政處罰過程中，雙方協商同意將該配樓產權移交小區(qū)業(yè)委會，并聯名向規(guī)劃局遞交申請，規(guī)劃局經審批同意后，才決定給予配樓補發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。②房管局遂依申請決定將該配樓登記在業(yè)委會名下，因而雙方間關于移交該樓行為涉及了行政機關行政處置行為，雙方之間不存在贈與合同法律關系，開發(fā)公司以雙方間關于移交房產協議系贈與合同，并依贈與合同相關法律規(guī)定請求撤銷贈與理由不能成立。判決駁回開發(fā)公司訴請。
實務要點：開發(fā)商將違反規(guī)劃建造的社區(qū)服務用房移交給小區(qū)業(yè)委會的，因涉及行政處置行為，該社區(qū)辦公用房產權應歸業(yè)委會。
案例索引：安徽合肥中院（2008）合民一終字第898號“某投資公司與某業(yè)委會贈與合同糾紛案”，見《合肥商業(yè)投資控股志德置業(yè)投資有限公司訴合肥市中央花園小區(qū)業(yè)主委員會贈與合同案》（項紅），載《人民法院案例選》（200903/69:138）。
10 . 物業(yè)用房返還請求權，不適用訴訟時效和除斥期間
建筑區(qū)劃內公用設施和物業(yè)用房屬于業(yè)主共有，業(yè)主要求歸還，系行使物權請求權，不適用訴訟時效與除斥期間。
標簽：物業(yè)糾紛｜物管用房｜訴訟時效｜除斥期間
案情簡介：2004年，開發(fā)公司與業(yè)委會就小區(qū)維修基金和配套用房移交簽訂協議，約定。2008年，業(yè)委會發(fā)現移交物業(yè)用房少了400多平方米，遂訴請歸還。開發(fā)公司以該訴請超過訴訟時效抗辯。
法院認為：①物權是法律賦予業(yè)主的一項排他性權利，享有物權的業(yè)主可以享有物上請求權?！段餀喾ā返?3條明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。本案訴爭房屋系開發(fā)公司開發(fā)小區(qū)配套設施，從開發(fā)公司申請、相關職能部門批復及物價部門對該房屋造價組成的核定，均能認定小區(qū)全體業(yè)主對案涉房屋享有物權。②開發(fā)公司與業(yè)委會所簽小區(qū)維修基金和配套用房移交協議明確約定：開發(fā)公司應向業(yè)委會移交公用配套用房，這進一步印證了公建配套房屋所有權應歸小區(qū)全體業(yè)主。移交協議并未對公建配套房屋總面積進行確認，同時亦未明確表明未移交的其他公用配套用房所有權歸屬或業(yè)委會放棄該部分公用配套用房所有權，即便業(yè)委會對小區(qū)管理用房總數產生重大誤解，但因其未表示放棄，其潛在利益仍然存在，不能產生行使撤銷權的除斥期間，故業(yè)委會對尚有未交付的本屬于自己所有的剩余公建配套房屋，可行使物權請求權。判決開發(fā)公司歸還未移交的公建配套用房。
實務要點：建筑區(qū)劃內公用設施和物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有，業(yè)主要求歸還物業(yè)用房，系行使物權請求權，不適用訴訟時效與除斥期間。
案例索引：江蘇南通中院（2013）通中民終字第1138號“南通市弘運園業(yè)主委員會與南通弘運房屋開發(fā)有限公司、南通弘日房地產有限公司物業(yè)糾紛案”，見《物業(yè)用房返還請求權不適用訴訟時效和除斥期間》（倪紅晏、谷昔偉），載《人民司法·案例》（201414:29）。
原創(chuàng)序號：天同碼215
核校：簡牘
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