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【作者】法律小編

【來源】北大法律信息網(wǎng)、北大法寶司法案例庫

【注明】本文由北大法寶編寫，轉(zhuǎn)載請注明來源

　　因市場價格的變動引起房價上漲數(shù)倍，但賣方無證據(jù)證明合同訂立時價格明顯低于當時市場價格的，賣方能否以此要求解除合同？

　　關(guān)鍵詞：房屋買賣合同；情勢變更；誠實信用原則

　　裁判要旨：在房屋買賣合同中，雙方當事人應(yīng)該對市場的情勢變更有正確的預(yù)測。因市場價格變動引起的物價上漲，是市場經(jīng)濟規(guī)律決定的，屬于市場交易的正常風險。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，有失公平的合同是可以撤銷的。衡量合同是否有失公平，除去正常的市場風險、交易風險，應(yīng)當以合同訂立時的市場價格為參考。同時，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。因此，在上述情況下，僅因市場價格發(fā)生變化就解除合同的，違背誠實信用原則，不予支持。

　　相關(guān)案例：

　　某市代辦服務(wù)部與馬某等房屋租購合同糾紛上訴案（法寶引證碼：CLI.C. 3924299）

　　一審法院審理查明：馬某、陳某系夫妻關(guān)系。北京市西城區(qū)XX軒X號樓XX號房屋系馬某、陳某名下的私產(chǎn)房屋，建筑面積137.5平方米。2005年7月17日，馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部簽訂《房屋租購協(xié)議書》，約定馬某、陳某將涉案房屋出租給某市代辦服務(wù)部經(jīng)營業(yè)務(wù)使用，某市代辦服務(wù)部向馬某、陳某承諾租用該房是為了在租用期內(nèi)購買該房，收購價80萬元，馬某、陳某是在得到某市代辦服務(wù)部以上承諾后才同意將該房出租給某市代辦服務(wù)部的，并且同意某市代辦服務(wù)部根據(jù)自己需求改動房間結(jié)構(gòu)，同時不再對外出售該房；某市代辦服務(wù)部租用該房時間為10年，自2005年8月1日起至2015年8月1日止（在租房期內(nèi)某市代辦服務(wù)部可以提前按收購價80萬元購買，但不得延期），年租金4萬元，實行一年一付，一年一清，每年房租到期提前半個月支付，自2005年8月1日起向馬某、陳某支付租金；如任何一方違約，違約方按該房總房款的30%向守約方進行賠付。某市代辦服務(wù)部于2011年6月向法院提起訴訟，要求馬某、陳某履行協(xié)議書約定的房屋出售義務(wù)，將涉案房屋出售給某市代辦服務(wù)部并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。該案審理中，馬某、陳某以協(xié)議書履行過程中某市代辦服務(wù)部存在拖延給付租金的情況，以及涉案房屋價格現(xiàn)已上漲至400萬元以上，繼續(xù)履行合同對馬某、陳某明顯不公為由訴至法院，要求某市代辦服務(wù)部支付違約金24萬元，并解除馬某、陳某、某市代辦服務(wù)部雙方簽訂的《房屋租購協(xié)議書》。某市代辦服務(wù)部以其答辯意見，不同意馬某、陳某的訴訟請求。另查，2007年至2010年某市代辦服務(wù)部每年給付租金時間均在7月23日至8月1日之間，2011年某市代辦服務(wù)部給付租金時間為2011年7月15日。本案經(jīng)調(diào)解，雙方當事人各執(zhí)己見。

　　一審法院判決認定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部簽訂的《房屋租購協(xié)議書》系雙方自愿訂立，且內(nèi)容不違反法律、法規(guī)規(guī)定，該合同當屬合法、有效。馬某、陳某稱某市代辦服務(wù)部延期支付房租，根據(jù)本案證據(jù)顯示某市代辦服務(wù)部支付房屋租金的時間均不遲于每年房租到期日，某市代辦服務(wù)部的行為尚不足以構(gòu)成對馬某、陳某的違約，故對于馬某、陳某要求某市代辦服務(wù)部支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。依據(jù)《房屋租購協(xié)議書》內(nèi)容，某市代辦服務(wù)部租用馬某、陳某的房屋是為了在租用期內(nèi)以80萬元的價格購買該房。合同履行期間，受國家調(diào)控政策、市場波動等多方面因素影響，涉案房屋價值已遠超雙方當事人在簽訂合同時所能預(yù)見到的市場價值范圍；且某市代辦服務(wù)部自2005年合同簽訂后，至2011年起訴前從未向馬某、陳某提出過購買房屋的主張，現(xiàn)某市代辦服務(wù)部要求履行協(xié)議，但涉案房屋價值與協(xié)議約定的價格相差巨大，不符合等價有償?shù)脑瓌t；審理中，經(jīng)法院多次調(diào)解，雙方當事人亦無法達成一致意見。綜合上述情況，若馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部此時按照協(xié)議書約定辦理房屋出售事宜，對馬某、陳某顯失公平。故對于馬某、陳某要求解除《房屋租購協(xié)議書》的訴訟請求，法院予以支持。應(yīng)當指出，某市代辦服務(wù)部在合同履行中并無過錯，合同解除后，馬某、陳某應(yīng)就合同解除一事承擔相應(yīng)的責任。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第4條、《中華人民共和國合同法》第8條之規(guī)定，判決如下：一、解除馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部于二○○五年七月十七日簽訂的《房屋租購協(xié)議書》。二、駁回馬某、陳某的其他訴訟請求。

　　一審判決后，某市代辦服務(wù)部不服提起上訴。

　　二審法院認為，雙方當事人之間訂立的合同，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方當事人均應(yīng)當按照合同約定履行。某市代辦服務(wù)部支付租金的時間并未違反合同約定，未構(gòu)成違約。本案中，雙方當事人于2005年簽訂合同，約定某市代辦服務(wù)部可以以80萬元的價格購買訴爭房屋，現(xiàn)訴爭房屋價格已經(jīng)上漲數(shù)倍。訴爭房屋的價格上漲是因市場價格變動引起的，是市場經(jīng)濟規(guī)律決定的，屬于正常的市場風險。如果僅因市場價格發(fā)生變化就解除合同，不利于維護誠信的市場交易秩序、合同的確定性與可信賴性。馬某、陳某應(yīng)當正確認識變更的情勢與正常的市場風險、交易風險之間的界限，提高對市場變化的預(yù)見性。關(guān)于價格是否有失公平，除去正常市場風險，應(yīng)當以合同訂立時的市場價格為參考，但馬某、陳某并未提供相應(yīng)證據(jù)證明合同訂立時訴爭房屋價格明顯低于當時的市場價格。一審法院以涉案房屋價值已遠超雙方當事人在簽訂合同時所能預(yù)見到的市場價值范圍為由，認定若馬某、陳某與某市代辦服務(wù)部此時按照協(xié)議書約定辦理房屋出售事宜對馬某、陳某顯失公平，不符合現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，亦不能維護正常交易安全及信賴，應(yīng)當予以更正。馬某、陳某要求解除合同，不符合法律規(guī)定，不予支持。為此，二審法院撤銷一審判決，駁回原告馬某、陳某全部訴訟請求。