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【作者】法律小編
【來源】北大法律信息網(wǎng)、最高人民法院公報、江蘇省高級人民法院公報、中國裁判文書網(wǎng)、上海法院網(wǎng)（轉(zhuǎn)載請注明來源）
1.商品房買賣中的認購書是預(yù)約合同還是本約合同如何進行判斷
——張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.889647）
關(guān)鍵詞：預(yù)約合同；本約合同；認購書
案例來源：《最高人民法院公報》 2012年第11期（總第193期）
裁判要旨：根據(jù)訂立合同目的的不同，合同可以分為預(yù)約合同和本約合同。預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同，目的在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項進行規(guī)劃；本約合同則是對雙方當(dāng)事人特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標準承諾，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等。據(jù)此，人民法院判斷商品房買賣中的認購書是預(yù)約合同還是本約合同，應(yīng)主要看其是否具備了以上條款。如果認購書基本具備了上述條款，則為本約合同，反之，為預(yù)約合同。
2.當(dāng)事人雙方針對將來商品房買賣而簽訂的《認購意向書》的法律性質(zhì)如何界定
——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.91903）
關(guān)鍵詞：購房意向書；預(yù)約合同；違約責(zé)任
案例來源：《最高人民法院公報》 2008年第4期（總第138期）
裁判要旨：預(yù)約合同，是指雙方當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達成的合意。在商品房買賣中，由于訂立合同的條件尚未成熟，交易雙方往往通過簽訂《認購意向書》來對將來房屋買賣進行預(yù)先約定。《認購意向書》的簽訂是建立在將來商品房買賣合同（本合同）基礎(chǔ)上的，目的是享有房屋優(yōu)先購買權(quán)。因此，《認購意向書》具有預(yù)約合同的性質(zhì)。預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人違反意向書約定的義務(wù)致商品房買賣合同的談判、磋商不能進行的，構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
3.開發(fā)商為規(guī)避國家信貸政策，通過與第三人簽訂虛假購房合同騙取銀行貸款的，該商品房買賣合同無效
——徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強商品房預(yù)售合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.2113254）
關(guān)鍵詞：合同效力；規(guī)避目的；合法形式
案例來源：《最高人民法院公報》 2013年第12期（總第206期）
裁判要旨：合法有效的合同不僅需要出于當(dāng)事人真實的意思表示，且不能違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定。在個別情況下，合同還應(yīng)當(dāng)符合誠實信用和公序良俗原則，才能合法有效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條對合同無效的情形作出了明確規(guī)定。開發(fā)商為規(guī)避國家信貸政策，通過與第三人簽訂虛假購房合同騙取銀行貸款的，雖然合同當(dāng)事人之間存在簽訂合同的真實意思表示，但該意思表示的目的是規(guī)避國家的信貸政策，是通過合法形式掩蓋非法目的，極大地損害了國家的房屋信貸秩序，違反了《合同法》的相關(guān)規(guī)定，因此該商品房買賣合同無效。
4.當(dāng)事人簽訂了商品房認購書，約定在特定期限簽訂商品房買賣合同，但在進一步磋商過程中未能達成一致的，買受人可主張開發(fā)商返還定金
——吳建平訴無錫深港國際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售定金返還糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.4057220）
關(guān)鍵詞：房屋認購書；定金罰則；誠實信用
案例來源：《江蘇省高級人民法院公報》2013年第4輯總第28輯
裁判要旨：商品房認購書是當(dāng)事人雙方就房屋買賣達成的初步協(xié)議，為擔(dān)保當(dāng)事人繼續(xù)簽訂正式的商品房買賣合同，認購書中會約定定金條款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。對于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，應(yīng)當(dāng)從較為廣泛的角度理解，即只要當(dāng)事人不是惡意不簽訂合同，進行了誠實信用的磋商，那么就應(yīng)認為當(dāng)事人不存在過錯。因此，當(dāng)事人簽訂了商品房認購書，約定在特定期限簽訂商品房買賣合同，但在進一步磋商過程中未能達成一致的，不適用定金罰則，買受人有權(quán)主張開發(fā)商返還定金。
5.在符合法律規(guī)定的情形出現(xiàn)后，商品房買受人可以房屋質(zhì)量不符合合同約定而要求解除合同
——陳達會與海南易通生態(tài)科技有限公司商品房預(yù)售合同糾紛申請案
（法寶引證碼：CLI.C.2547455）
關(guān)鍵詞：商品房買賣；房屋質(zhì)量；合同約定；解除合同
案例來源：中國裁判文書網(wǎng)
裁判要旨：合同的解除分為約定解除和法定解除。在約定解除方面，如果符合約定解除條件，則商品房買受人有權(quán)以房屋質(zhì)量不符合合同約定而要求解除合同。在法定解除方面，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條和第十三條的規(guī)定，商品房買賣合同的法定解除條件是房屋因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用或交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢驗確屬不合格，或者房屋的質(zhì)量問題嚴重影響正常居住。因此，在合同未約定解除條件的情況下，商品房買受人能否以房屋質(zhì)量不符合合同約定而要求解除合同，取決于違約情形是否符合上述法律規(guī)定，只有符合上述規(guī)定，才可以要求解除合同。
6.商品房預(yù)售合同中，房產(chǎn)開發(fā)商在提供的格式合同中將房屋的交付的標志確定為取得新建住宅交付使用許可證，該條款關(guān)于房屋交付標志的內(nèi)容無效
——李某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
（法寶引證碼：CLI.C.395655）
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同；房產(chǎn)開發(fā)商；格式條款；效力
案例來源：上海法院網(wǎng)
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