中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的特性
我們要了解，特別是房地產(chǎn)的發(fā)展跟到底他到了哪一個(gè)階段，從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展中人均收入和可支配收入，中國(guó)有的特性是美國(guó)、香港、日本完全沒(méi)有的，中國(guó)的版圖跟人民的生活習(xí)慣，跟每個(gè)省每個(gè)區(qū)，跟對(duì)于住房商業(yè)等等的行為要求都是非常不統(tǒng)一的，不像美國(guó)大賣場(chǎng)沃爾瑪，你去到哪里都是一模一樣的，如果在中國(guó)做商業(yè)房地產(chǎn)你每個(gè)區(qū)域都是一樣的，我相信你可能只有兩三個(gè)點(diǎn)撐的住，就是說(shuō)我們的特性非常強(qiáng)。
接下來(lái)我跟各位分享一下美國(guó)30年經(jīng)濟(jì)發(fā)展在投資方面是怎么樣，跟我們回來(lái)中國(guó)會(huì)怎么樣。1978年石油危機(jī)開(kāi)始啟動(dòng)的時(shí)候，我們看到道瓊斯指數(shù)是772.44，1979年道瓊斯是834.04，1982年道瓊斯指數(shù)833.43，10年后價(jià)值3870美元。這跟我們理解，以前美國(guó)人說(shuō)這個(gè)東西是美國(guó)生產(chǎn)的，80年代開(kāi)始很多東西是中國(guó)制作。1984年是1182.42，1987年是2014.09點(diǎn)，因?yàn)橛?jì)算機(jī)產(chǎn)生了股票的飛躍，97年是7440點(diǎn)。1990年道瓊斯是2545點(diǎn)，10年后是10707.6點(diǎn)。可以看得到從78年到99年美國(guó)的黃金發(fā)展，他用了20年，生產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)行業(yè)。90年代后是怎么樣的?92年道瓊斯是7276，10年后是7701點(diǎn)，過(guò)了2000年后美國(guó)市場(chǎng)非常波動(dòng)。98年道瓊斯是7945點(diǎn)，10年后是8378點(diǎn)。
商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展和蓬勃基礎(chǔ)于兩大元素
所以我們看到到底什么樣的GDP水平能帶動(dòng)消費(fèi)，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展和蓬勃基礎(chǔ)于兩大元素，第一是有人，這個(gè)我們中國(guó)完全不缺，第二就是這些人的經(jīng)濟(jì)狀況和承受的能力，有了這兩個(gè)自然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)。很多的開(kāi)發(fā)商解決了本身他做住宅房地產(chǎn)以外作為長(zhǎng)遠(yuǎn)投資的一個(gè)開(kāi)放投資領(lǐng)域。從行業(yè)上我們看到美國(guó)也好，近一點(diǎn)我們看香港，其實(shí)香港在金融海嘯時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)抗跌能力最強(qiáng)的是什么?基本上用商業(yè)房地產(chǎn)作為出租物業(yè)，有固定收益板塊的一些股票公司。還有的是不局限于香港本地的商業(yè)市場(chǎng)的出租物業(yè)，同時(shí)帶有發(fā)展國(guó)家，就是中國(guó)的投資商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)。我們可以看到比方說(shuō)恒隆地產(chǎn)等，這些都是在金融相對(duì)萎靡的情況下他們有抗跌能力。這個(gè)是房地產(chǎn)這一塊，從06到09年很多外商投資的增長(zhǎng)率也非?？欤瑥?4、05年600多個(gè)億到09年900多個(gè)億，紅顏色的是在房地產(chǎn)部分，外商房地產(chǎn)進(jìn)來(lái)中國(guó)其中一個(gè)投資領(lǐng)域不一定做住宅，是以商業(yè)房地產(chǎn)為主，我們可以看得到在我們身邊淮海路跟南京西路的商業(yè)辦公樓區(qū)基本上每?jī)蓷潣鞘窍愀坶_(kāi)發(fā)商蓋的。
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，城鎮(zhèn)人均可支配收入有了突破。一個(gè)家庭可支配的金額如果一年2萬(wàn)塊跟你能夠超越到3萬(wàn)塊他的消費(fèi)能力不是成正比的，這些是我們分析大勢(shì)，最后我們中國(guó)現(xiàn)在要看中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到什么階段，其中一個(gè)我們考慮人均支配收入。紅顏色板塊占64的GDP，主要經(jīng)濟(jì)群體也是在沿海邊上，中部地區(qū)是44.5%population32%of GDP。
另外一個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的周期發(fā)展。美國(guó)黃金20年就是在80年代初差不多2000年之前就結(jié)束了。我們選擇了IT公司的新經(jīng)濟(jì)(310358,基金吧)作為帶動(dòng)者跟美國(guó)主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，今天我們?nèi)蚪鹑谂菽?dāng)年小布什從國(guó)家層面，每10年美國(guó)有一個(gè)主導(dǎo)行業(yè)，主導(dǎo)行業(yè)帶領(lǐng)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，當(dāng)年用了金融。但是金融在10年中爆破了，為什么呢?我們可以看到有150多年的雷曼兄弟都抵不住這個(gè)海嘯。一個(gè)地方集中在一個(gè)行業(yè)上作為帶領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的，其中非常危險(xiǎn)的是它如果發(fā)展跟規(guī)范的不理想會(huì)產(chǎn)生泡沫，這些泡沫也會(huì)化為烏有的。09年美國(guó)新總統(tǒng)奧巴馬主推的新能源、生物醫(yī)藥。
商業(yè)房地產(chǎn)的領(lǐng)域，現(xiàn)在我們可能專做商業(yè)房地產(chǎn)的公司上市，他們的融資渠道很局限，這跟美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展從六七十年代的時(shí)候一樣，從一走進(jìn)去80年代開(kāi)始美國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)跟中國(guó)一樣，光做商業(yè)房地產(chǎn)沒(méi)有跟金融結(jié)合是做不大的，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)一個(gè)基本要素需要投進(jìn)資金。我們可以看到這是美國(guó)1990年到2000REITs指數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)股息率比較，在美國(guó)，REITs產(chǎn)品當(dāng)時(shí)為什么這么受吸引?一個(gè)投資者當(dāng)中年的時(shí)候他傾向于保守投資，而把委托權(quán)給了基金和銀行理財(cái)產(chǎn)品，主要是針對(duì)一些低風(fēng)險(xiǎn)有專業(yè)管理，看的明白的行業(yè)REITs，每個(gè)REITs有不同的分部，當(dāng)然我們也可以探討一下REITs的產(chǎn)業(yè)組合是怎么樣，當(dāng)這個(gè)行業(yè)成熟了，產(chǎn)品成熟了，你們作為分析人員去看那個(gè)REITs是好的，為什么好，從哪個(gè)角度看好，我待會(huì)兒也會(huì)跟大家講講。
REITs主要投資方向有辦公樓，購(gòu)物中心占14%，寫(xiě)字樓占13%，區(qū)域性商場(chǎng)占6%，獨(dú)立商業(yè)占4%，也有做酒店公寓的，這些都是REITs可以投入的方向。在過(guò)去10年當(dāng)中海外基金投資者來(lái)中國(guó)投項(xiàng)目，我們可以看到其中有43%是投辦公樓，辦公樓對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)里面人家看的最簡(jiǎn)單的運(yùn)作，另外一個(gè)是商業(yè)，我們覺(jué)得這兩塊加起來(lái)對(duì)于海外基金經(jīng)理的投資比例占了55%。
我們中國(guó)還沒(méi)有這個(gè)政策，還沒(méi)有到成熟的程度，那怎么投資商業(yè)房地產(chǎn)，在市場(chǎng)上有一樣?xùn)|西我們現(xiàn)在流行做的，就是私募。PE作為合作基金協(xié)助開(kāi)發(fā)商發(fā)展，我們做了幾個(gè)案例，一個(gè)是將40億的私募拓展，以準(zhǔn)備國(guó)內(nèi)的REITs市場(chǎng)如果成熟了，這些產(chǎn)業(yè)都可以通過(guò)私募基金的安排去做第二次融資，把私募基金的投資退出。作為開(kāi)發(fā)商我們可以信到的基金，而你們作為投資商、證券商，這也是其中在提早切入二次市場(chǎng)當(dāng)中可以在這里分一杯羹。
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