書摘: 美國模式是一個商業(yè)不動產(chǎn)的模式，在高度分工和專業(yè)化的條件下，依托于發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)金融，使商務(wù)不動產(chǎn)的持有成本降低，流動速度加快，資本回報(bào)率提高。（舉例：在一些城市，把拿地、報(bào)建、施工這一部分都外包出去，只從產(chǎn)品規(guī)劃、招租、財(cái)務(wù)安排上來介入，把核心能力集中在這兒，最早資本回報(bào)率會大大超越按照傳統(tǒng)方法做商業(yè)不動產(chǎn)的模式。）
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美國模式和香港模式區(qū)別在于：整個政策配套設(shè)施和整個金融政策措施不同，目前中國在這兩塊基本是空白。
所謂香港模式，即從拿地、規(guī)劃、開發(fā)、銷售、物業(yè)等全流程皆由一家房地產(chǎn)公司封閉操作。
“美國模式”專業(yè)分工細(xì)致，每一環(huán)節(jié)部門通過完成各自的任務(wù)獲取利潤，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的主導(dǎo)者是資本和發(fā)達(dá)的基金，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。
通常情況下，在資金方面，美國的房地產(chǎn)資金只有15％左右是銀行資金，70％是社會大眾的資金，其中35％是退休基金，35％是不動產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人投資。
美國模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。
所謂的“美國模式”，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，美國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資。由于全民參與化解了資金高度集中帶來的危險(xiǎn)，也容易抵御由經(jīng)濟(jì)周期帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
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美國商業(yè)地產(chǎn)的他山之石
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個資本密集性的行業(yè)，企業(yè)單一的融資渠道必然不能滿足對物業(yè)的長期擁有及經(jīng)營需求，如果要想實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，必須依靠商業(yè)物業(yè)的資本市場證券化。關(guān)于這一點(diǎn)，國外比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式可能對我們有所啟發(fā)。
在西方經(jīng)濟(jì)世界里，美國的地產(chǎn)模式比較受推崇，被認(rèn)為是一種比較成熟的開發(fā)模式，即我們?nèi)粘Ｋf的美國模式。美國模式講究以消費(fèi)者為中心，然后以消費(fèi)者的需求為中心進(jìn)行物業(yè)的開發(fā)、銷售，這是跟其土地的私有制密切相關(guān)，或者說是由于其土地的開放性而決定的。
美國的商業(yè)地產(chǎn)以商業(yè)運(yùn)營為核心，以保證項(xiàng)目的運(yùn)營為中心來進(jìn)行整個產(chǎn)業(yè)鏈的設(shè)計(jì)，包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營設(shè)計(jì)、融資渠道考慮等。
在美國，大型的商業(yè)載體在規(guī)劃、投資、開發(fā)到出租經(jīng)營管理，都有該領(lǐng)域內(nèi)的強(qiáng)勢機(jī)構(gòu)來行進(jìn)把控。開發(fā)商主要目標(biāo)是將商業(yè)物業(yè)建成，通過整體出租經(jīng)營，以收取租金的形式獲取投資回報(bào)，并且由開發(fā)商自由擁有的商業(yè)管理公司來統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)營。其模式可以簡單概括為如下：
投資機(jī)構(gòu)組合包括投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商、房地產(chǎn)投資信托及產(chǎn)業(yè)基金；經(jīng)營模式包括物權(quán)整體持有和統(tǒng)一經(jīng)營；管理模式包括由專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營。
1、關(guān)于商業(yè)物業(yè)的投資商、開發(fā)商。美國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長期的發(fā)展和充分競爭，已經(jīng)由市場打造出了幾十家大型購物中心投資商及開發(fā)商品牌，這些投資商和開發(fā)商旗下組合著幾十家或幾百家購物中心，是美國大型購物中心的主力軍。在其國內(nèi)比較有代表性的有西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，它在美國境內(nèi)擁有250多家購物中心；GGP地產(chǎn)公司擁有160家購物中心，并且這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司，且其租金收益穩(wěn)定，是公認(rèn)的優(yōu)績股。
2、房地產(chǎn)投資信托（REITS）和產(chǎn)業(yè)基金。目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家REITS可上市交易，資產(chǎn)總計(jì)超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬于私募的范疇。這些REITS從整體看可分為三類，即債券類、股權(quán)類和混合類，他們即可以作為商業(yè)房產(chǎn)投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發(fā)商提供長期貸款。事實(shí)上，許多購物中心的投資商本來就是REITS，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美國擁有525家購物中心，是一家在紐約證券交易所上市的REITS。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也是購物中心的主要投資者，產(chǎn)業(yè)基金的操作與REITS的不同之處在于產(chǎn)業(yè)基金只對非上市的開發(fā)商投資。從某種意義上說，美國的REITS和產(chǎn)業(yè)基金是購物中心產(chǎn)業(yè)能夠飛速發(fā)展的最根本金融因素。
3、專業(yè)商業(yè)管理公司。在美國除了購物中心投資商、開發(fā)商擁有購物中心管理公司外，市場上還有獨(dú)立的第三方法人公司來從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管理公司除了投資外，還與開發(fā)商進(jìn)行合作，對購物中心進(jìn)行科學(xué)的運(yùn)營管理，提供穩(wěn)定的租金回報(bào)。
4、其他金融機(jī)構(gòu)的股權(quán)投資和貸款。美國的一些長期基金，比如社?；鹂梢詫徫镏行倪M(jìn)行股權(quán)投資，還有銀行等金融機(jī)構(gòu)提供給開發(fā)商不同期限的盈利性貸款。
歸根到底，大型商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，其整體運(yùn)營的需求使物業(yè)必須保持產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，美國的商業(yè)地產(chǎn)之所以蓬勃發(fā)展，得益與其資本市場的開放性及成熟化，可以依靠資產(chǎn)證券化來吸引市場上的其他資本，為項(xiàng)目的運(yùn)營提供了堅(jiān)實(shí)的貨幣基礎(chǔ)，加上科學(xué)運(yùn)營管理，租金的穩(wěn)定回報(bào)便不成問題，市場得到健康的迅速成長。
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