在過(guò)去的30多年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了從全面落后走向快速騰飛，再到今天糾結(jié)難行的全過(guò)程。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段，地產(chǎn)商們只要蓋一幢住宅就立馬被搶空，建一座商業(yè)綜合體就立馬銷售殆盡，地方政府也沉浸在掛一宗土地就賺錢、圈一片區(qū)域就做工業(yè)園的氛圍中無(wú)法自拔。
然而，隨著市場(chǎng)趨于成熟、競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)光不再。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)彌漫著焦慮和不安，房地產(chǎn)市場(chǎng)在限購(gòu)、限貸、限融資等系列限制政策下，迅速降溫并進(jìn)入“冰凍期”，工業(yè)園區(qū)經(jīng)過(guò)多年的無(wú)序開(kāi)發(fā)和粗獷開(kāi)發(fā)，面臨土地大量閑置、利用低下、污染嚴(yán)重、招商困難等眾多棘手問(wèn)題……
在后地產(chǎn)時(shí)代，市場(chǎng)也開(kāi)始問(wèn)地產(chǎn)要“內(nèi)容”——為什么要買你的房子？為什么要買你的商鋪？為什么要買你這塊地？為什么要來(lái)你這里消費(fèi)？為什么要來(lái)你這里建廠房？……這些“為什么”讓開(kāi)發(fā)商不得不去探尋轉(zhuǎn)型之路。健康產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)賦予地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)“內(nèi)容”的優(yōu)質(zhì)方向。這一“內(nèi)容”符合現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和消費(fèi)趨勢(shì)、這一“內(nèi)容”能夠提升傳統(tǒng)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、這一“內(nèi)容”還是關(guān)乎民生福祉的重要方向。
在城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，經(jīng)常看到由于經(jīng)營(yíng)不善而衰敗的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)常遇到新建物業(yè)由于定位同質(zhì)化面臨招商困難乃至變成鬼城鬼屋；在區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，地方政府和大型區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常找不到效益高、影響大、污染少、招商易的產(chǎn)業(yè)方向。而健康產(chǎn)業(yè)的大前景、大空間和大趨勢(shì)，將為這些問(wèn)題的解決提供一個(gè)新理念、新概念和新方向。
1、區(qū)域開(kāi)發(fā)的新理念
工業(yè)文明給中國(guó)帶來(lái)了巨大的財(cái)富，同時(shí)也帶來(lái)了系列嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，如資源消耗過(guò)快、環(huán)境污染加劇、貧富差距擴(kuò)大、失業(yè)壓力上升，身心健康受損等。工業(yè)化推動(dòng)的城市化在中國(guó)已走入死胡同，必須摒棄傳統(tǒng)“工業(yè)新城”模式，賦予城鎮(zhèn)化以新內(nèi)涵。眾多地方政府下屬開(kāi)發(fā)公司和大型區(qū)域開(kāi)發(fā)商都在探索以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的新城建設(shè)模式。
有條件的地區(qū)可以考慮用“健康”來(lái)串聯(lián)區(qū)域內(nèi)的文化旅游、醫(yī)療服務(wù)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、溫泉地?zé)嵋约爸嗅t(yī)保健等相關(guān)健康資源。圍繞生活、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)三大領(lǐng)域，打造一系列健康主題項(xiàng)目，以綠色建筑和健康生態(tài)理念，打造健康生活系統(tǒng)，發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)體系。一方面，目前健康項(xiàng)目受市場(chǎng)認(rèn)可度高，區(qū)域開(kāi)發(fā)商與其他投資商的合作難度系數(shù)較低；另一方面，以健康產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重效益，符合居民對(duì)“健康生活”的追求和國(guó)家對(duì)“健康中國(guó)”的要求。
2、新增物業(yè)的新概念
2014年我國(guó)城鎮(zhèn)化率55%，直到2030年我國(guó)都還將處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段，城鎮(zhèn)及城市居民的住房改善性需求和空間較大。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，勢(shì)必給市場(chǎng)帶來(lái)大量的新增物業(yè)，在傳統(tǒng)物業(yè)銷售乏力的情況下，新增物業(yè)必須要突破傳統(tǒng)房地產(chǎn)定位模式，以能在新興產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式中掘一桶金。
以健康為主題的物業(yè)項(xiàng)目，將能夠細(xì)化市場(chǎng)、鎖定消費(fèi)客群，挖掘出一個(gè)新興的、巨大的且可持續(xù)的市場(chǎng)需求領(lǐng)域，通過(guò)差異化經(jīng)營(yíng)擺脫同質(zhì)化命運(yùn)。新建項(xiàng)目以健康方向進(jìn)行定位，如養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、健康旅游地產(chǎn)、健康商業(yè)地產(chǎn)等，在健康產(chǎn)業(yè)大繁榮和政府大力支持健康產(chǎn)業(yè)的大背景下，既符合市場(chǎng)需求、又能滿足政府發(fā)展需求，必然前景廣闊、潛力無(wú)限。
3、閑置地產(chǎn)的新方向
受多種因素影響，大量房地產(chǎn)空置的現(xiàn)象正愈演愈烈。北上廣深一線城市的市場(chǎng)尚可，二三線城市大量房地產(chǎn)供過(guò)于求，不可避免出現(xiàn)房地產(chǎn)物業(yè)的閑置和浪費(fèi)。眾多住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，亟待被拯救。通過(guò)使用價(jià)值的再發(fā)現(xiàn)，發(fā)揮空置物業(yè)的功能，是閑置地產(chǎn)轉(zhuǎn)型必須的功課。
健康地產(chǎn)無(wú)疑是一個(gè)轉(zhuǎn)型的優(yōu)選方向。一方面，健康地產(chǎn)的適用性較廣，除醫(yī)療地產(chǎn)等專業(yè)性較強(qiáng)的領(lǐng)域以外，一般領(lǐng)域?qū)ξ飿I(yè)的要求較低，比較容易將原有物業(yè)改造成健康主題地產(chǎn)項(xiàng)目。如健康商業(yè)地產(chǎn)主要是商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途，一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)簡(jiǎn)單改造都能實(shí)現(xiàn)這一功能；也可以將一般的廠房改造成養(yǎng)老院、整形美容醫(yī)院、體檢中心、月子中心等等。另一方面，健康地產(chǎn)的輻射范圍較廣，國(guó)民對(duì)健康服務(wù)的需求較多，可以根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容將消費(fèi)者分為三個(gè)層次：“一隅”的健康生活消費(fèi)，針對(duì)項(xiàng)目周邊的消費(fèi)者提供健康生活、保健服務(wù)；“一城”的健康旅游消費(fèi)，針對(duì)區(qū)域城市群的消費(fèi)者提供齊全的產(chǎn)品和服務(wù)，吸引短途游購(gòu)；“一國(guó)”的健康電商消費(fèi)，針對(duì)全國(guó)乃至全球的消費(fèi)者，發(fā)展電子商務(wù)，提供健康產(chǎn)品購(gòu)買全國(guó)化和健康服務(wù)體驗(yàn)全國(guó)化。
那么，何謂健康地產(chǎn)呢？綜合而言，健康地產(chǎn)就是“健康產(chǎn)業(yè)”和“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的一次強(qiáng)勢(shì)聯(lián)姻。健康地產(chǎn)的要義就是將健康產(chǎn)業(yè)引入地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)合健康一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)，進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以健康產(chǎn)業(yè)為內(nèi)容，以地產(chǎn)項(xiàng)目為載體，提升項(xiàng)目土地價(jià)值。健康地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要有兩個(gè)路徑，其一是健康產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)的結(jié)合，其二是健康產(chǎn)業(yè)與土地的結(jié)合。
1、“健康產(chǎn)業(yè)+房產(chǎn)”
以健康元素為核心，將“環(huán)保、科技、人文、綠色、健康”融入建筑物中，開(kāi)發(fā)以醫(yī)療、健康管理服務(wù)、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)為主導(dǎo)的“健康房地產(chǎn)項(xiàng)目”，為即將建設(shè)的物業(yè)或者已存在的物業(yè)注入“健康產(chǎn)業(yè)元素”，打造諸如醫(yī)院（醫(yī)療）綜合體、養(yǎng)老服務(wù)中心、健康商業(yè)中心等項(xiàng)目。
2、“健康產(chǎn)業(yè)+土地”
主要針對(duì)小地塊開(kāi)發(fā)和區(qū)域開(kāi)發(fā)，為即將開(kāi)發(fā)的土地及區(qū)域拓展新方向，依托健康產(chǎn)業(yè)資源，挖掘土地價(jià)值，以健康產(chǎn)業(yè)內(nèi)容打造地方或區(qū)域的標(biāo)桿開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，打造諸如健康城、健康產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)生度假區(qū)等項(xiàng)目。
健康地產(chǎn)投資風(fēng)起云涌，不少地產(chǎn)大亨、險(xiǎn)資巨頭、外資企業(yè)紛紛投資健康地產(chǎn)，作為先行者，他們?cè)诖竽懱剿?、積極實(shí)踐，他們或致力于養(yǎng)老、或致力于醫(yī)療、或致力于服務(wù)、或致力于產(chǎn)品……健康地產(chǎn)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)全面打響。那么，加入“健康派”的武林高手們，是如何發(fā)揮自己的獨(dú)門技巧，開(kāi)發(fā)健康地產(chǎn)呢？
根據(jù)開(kāi)發(fā)方向不同，東灘顧問(wèn)總結(jié)健康地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式有六種：旅游驅(qū)動(dòng)型、工業(yè)驅(qū)動(dòng)型、商業(yè)驅(qū)動(dòng)型、服務(wù)驅(qū)動(dòng)型、醫(yī)療驅(qū)動(dòng)型、綜合開(kāi)發(fā)型。六種類型的健康地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商要求不同，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)資源要求也不一樣，各有特色。
圖：健康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式圖
1、旅游驅(qū)動(dòng)型
以養(yǎng)生度假為主導(dǎo)的養(yǎng)生度假基地。在國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)不斷壯大的背景下，巨大的旅游集散及旅游服務(wù)需求推動(dòng)著健康養(yǎng)生旅游市場(chǎng)的發(fā)展，旅游驅(qū)動(dòng)型的健康地產(chǎn)，以發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)為核心，瞄準(zhǔn)巨大的養(yǎng)生養(yǎng)老保健療養(yǎng)等需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老度假基地。
不論是從國(guó)家政策角度，還是從市場(chǎng)需求角度，亦或是從投資角度來(lái)看，健康旅游已經(jīng)成為傳統(tǒng)觀光旅游向體驗(yàn)旅游的重要轉(zhuǎn)型方向。為了吸引國(guó)外健康保健游客、截流國(guó)內(nèi)高端醫(yī)療需求，海南國(guó)際醫(yī)療旅游先行區(qū)、上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心、上海新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心、北京國(guó)際醫(yī)療服務(wù)區(qū)等醫(yī)療旅游地產(chǎn)紛紛動(dòng)工開(kāi)建。
2、工業(yè)驅(qū)動(dòng)型
以健康工業(yè)為核心的健康產(chǎn)業(yè)基地。圍繞健康產(chǎn)業(yè)門類，如生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、健康食品等產(chǎn)業(yè)，提倡健康生產(chǎn)、節(jié)能生產(chǎn)、循環(huán)生產(chǎn)，打造現(xiàn)代化健康工業(yè)生產(chǎn)基地。
健康產(chǎn)業(yè)為工業(yè)園區(qū)的再開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了優(yōu)選方向，洞察到健康產(chǎn)業(yè)商機(jī)的企業(yè)和地方政府不在少數(shù)，他們看到了人們對(duì)健康相關(guān)的食品、用品和相關(guān)器械的需求，將健康產(chǎn)業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合，開(kāi)始投資健康產(chǎn)業(yè)園。上海國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)園、三生健康產(chǎn)業(yè)園、天獅國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)園園等眾多健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)在近幾年陸續(xù)開(kāi)園投產(chǎn)。
3、商業(yè)驅(qū)動(dòng)型
以健康商業(yè)為基礎(chǔ)的健康商業(yè)中心。以健康商業(yè)集聚為驅(qū)動(dòng)，服務(wù)于旅游商貿(mào)及本地生活，融合健康產(chǎn)品批發(fā)零售、健康服務(wù)、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宿、綜合娛樂(lè)等功能于一體的健康商業(yè)中心，成為健康功能聚合、土地高效集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體。
受多種因素影響，大量同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被閑置的現(xiàn)象愈演愈烈，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不再符合市場(chǎng)的需求，亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。而健康商業(yè)廣場(chǎng)有著獨(dú)特的內(nèi)涵，是商業(yè)地產(chǎn)走體驗(yàn)化、主題化和輕資產(chǎn)化路徑的新方向，其優(yōu)勢(shì)在于能夠進(jìn)一步細(xì)化市場(chǎng)，通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)擺脫同質(zhì)化命運(yùn)。目前，國(guó)內(nèi)已有北京陽(yáng)光健康商品城、華健國(guó)際保健品城、杭州中國(guó)現(xiàn)代保健品城項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)。
4、養(yǎng)老驅(qū)動(dòng)型
以養(yǎng)老服務(wù)為特色的健康居住社區(qū)。突出健康要素，以老人健康生活的可持續(xù)發(fā)展理念，滿足居住者生理、心理和社會(huì)多層次需求，提供以養(yǎng)老為主，涵蓋養(yǎng)生、醫(yī)療等多重健康服務(wù)功能的健康養(yǎng)老居住社區(qū)。
為了進(jìn)一步提升房屋價(jià)值，挖掘市場(chǎng)潛力，排名前20的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，半數(shù)以上都涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。如萬(wàn)科幸福匯、綠城烏鎮(zhèn)雅園、保利西塘安平老年健康生活社區(qū)、新華錦長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心等。險(xiǎn)資憑借資金和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始搶灘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，如合眾人壽、泰康人壽等。外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也意欲進(jìn)軍中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)，如城堡投資、哥倫比亞太平洋、澳洲養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)IMG等。
5、醫(yī)療驅(qū)動(dòng)型
以醫(yī)療康復(fù)為主題的醫(yī)療服務(wù)基地。以專業(yè)醫(yī)療保健、康復(fù)護(hù)理功能為基礎(chǔ)，整合利用區(qū)域醫(yī)生、護(hù)士及護(hù)工資源，建設(shè)診所、醫(yī)院及護(hù)理機(jī)構(gòu)，向患者提供令人信賴的醫(yī)療保健服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)設(shè)施。
在政策利好的背景下，不少企業(yè)開(kāi)始關(guān)注醫(yī)療驅(qū)動(dòng)型健康地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)證券發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，目前選擇選擇轉(zhuǎn)型醫(yī)療方面的企業(yè)數(shù)目多達(dá)13家，房企（如萬(wàn)通、萬(wàn)科、洪坤地產(chǎn)等）正在積極探索醫(yī)療健康領(lǐng)域商機(jī)，借需求升級(jí)之機(jī)、借國(guó)家醫(yī)改之勢(shì)再創(chuàng)輝煌。
6、綜合開(kāi)發(fā)型
以區(qū)域開(kāi)發(fā)為目的的健康主題新城。此模式的健康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，專注于新城或片區(qū)的新建及改造開(kāi)發(fā)，融合健康一、二、三產(chǎn)，構(gòu)建健康生活系統(tǒng)、健康事業(yè)系統(tǒng)、健康產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，打造國(guó)內(nèi)知名健康主題小鎮(zhèn)/新城。
在新型城鎮(zhèn)化的時(shí)代背景下，越來(lái)越多的小城鎮(zhèn)和新城區(qū)立志于打造一個(gè)宜居、宜業(yè)的健康之城。不少區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略價(jià)值、獲得地方政府支持，將“健康新城”做為一個(gè)區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如燕達(dá)國(guó)際健康城、莆田ECO-城、鄭州宜居健康城等，通過(guò)健康生態(tài)圈、健康產(chǎn)業(yè)圈、健康服務(wù)圈、健康生活圈的構(gòu)建，來(lái)打造以人為本的健康之城。
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