喜訊：粵家律師團隊首席律師劉亞娟律師代理的房屋買賣合同糾紛二審大獲全勝，違約金增加支持120萬！?。?/p>
本案自2015年接受陳先生的委托至今，經(jīng)歷一審、二審，終于于今早收到深圳市中級人民法院的民事判決書，判決書全部支持了我方的上訴請求，將違約金再次調高120萬！劉律師第一時間將消息告知了陳先生，陳先生激動之余，也表示非常感謝劉律師一直以來專業(yè)付出。
為陳先生的合法權益得以保護而高興，同時也覺得本案具有一定的借鑒性，特此整理分析本案供有興趣的同行以及購房者了解及相互交流。
案情簡介
2015年3月28日，陳先生（本案原告及上訴人）與陸小姐（本案被告及被上訴人）簽訂房屋買賣合同，購買位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道航城大道北側領航里程花園的某處房產(chǎn)，房產(chǎn)轉讓價格為2365000元，定金共計11萬元。因該房產(chǎn)尚未辦理房產(chǎn)證，因此合同備注條款約定了“雙方協(xié)商同意在賣方房產(chǎn)證辦理出來后十日申請辦銀行按揭貸款，賣方承諾房產(chǎn)證在簽署合同生效即日起約一個半月的時間內辦出房產(chǎn)證”等條款。
然而，陳先生交付定金后，多次催促被告辦理房產(chǎn)證，陸小姐因房價大幅上漲、意欲毀約，遲遲不辦出房產(chǎn)證。陳先生發(fā)函催告被告辦理房產(chǎn)證并履行合同后續(xù)義務，但被告拒不回應。
陳先生故提起房屋買賣合同糾紛訴訟，要求繼續(xù)履行合同，并支付違約金。然而，在律師的建議下，原告陳先生原本要對涉案房產(chǎn)進行財產(chǎn)保全，但因房產(chǎn)證尚未辦出，且房產(chǎn)登記中心也查不到關于該房產(chǎn)的任何備案信息，因此，法院無法對房產(chǎn)進行查封。
之后，陸小姐在一審開庭前卻突然辦理了房產(chǎn)證（不排除其通過內部關系找到開發(fā)商突然辦證，盡管之前律師已將開發(fā)商列為本案第三人，并向開發(fā)商發(fā)出通知進行了嚴正警告），并將房產(chǎn)另行出售，無奈之下原告變更訴求要求解除合同，請求被告支付合同約定的合同成交價20%的違約金，并另行增加支付120萬違約金。
一審判決結果
1、確認原被告簽訂的《二手房買賣合同》于2016年6月17日解除；
2、第三人中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司向原告退回定金人民幣110000元；
3、被告于本判決生效之日起三日內向原告支付違約金人民幣519378元；
4、被告于本判決生效之日起三日內向原告支付公證費用港幣2500元；
5、駁回原告的其他訴訟請求。
一審法院判決觀點剪影
法院觀點
本院認為，被告在訴訟過程中另行出售房產(chǎn)給案外人，屬于惡意違約。在原告不能明確主張自己的具體損失的情況下，可以按照被告二次出售房產(chǎn)所多獲得的利益核算原告所受的損失。本案中被告拒不提交二次出售涉案房產(chǎn)的買賣合同，應當承擔舉證不能導致的不利后果，本院依照被告二次出售房產(chǎn)的登記價格2884378元核算被告違約多獲得的利益。經(jīng)核算，被告因違約多獲取的利益為519378元。因合同約定的違約金低于原告因被告違約遭受的損失，故本院將本案違約金酌情上調為519378元。
二審判決結果
1、維持深圳市寶安區(qū)人民法院（2015）年深寶法民三初字第1725號民事判決書第一、二、四項；
2、撤銷深圳市寶安區(qū)人民法院（2015）深寶法民三初字第1725號民事判決第五項；
3、變更深圳市寶安區(qū)人民法院（2015）深寶法民三初字第1725號民事判決第三項為：被上訴人于本判決生效之日起三日內向上訴人支付違約金人民幣167.3萬元。
我方上訴觀點幾乎全部被采納哦！
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二審上訴狀主要內容
1、原審法院認定上訴人因被上訴人惡意違約所遭受的損失計算依據(jù)錯誤。
原審法院按照被上訴人二次出售房產(chǎn)所多獲得的利益核算上訴人所受損失是正確的，但由于被上訴人拒不提交二次出售涉案房產(chǎn)的買賣合同及收款銀行流水，法院依據(jù)被上訴人二次出售房產(chǎn)的登記價格2884378元來核算卻是錯誤的。上訴人認為，依據(jù)二手房交易的慣例，二次出售房產(chǎn)的登記價格并非合同真實的成交價格或市場價格，成交價格或市場價格一般會遠遠高于登記價格，按照登記價格計算被上訴人違約多獲得的利益，這樣計算得出的結果明顯錯誤，同時對上訴人也是不公平的，因此無法作為計算上訴人實際損失的依據(jù)。
2、核算被上訴人違約多獲得的利益應當依據(jù)涉案房產(chǎn)的市場價格進行計算；
首先，上訴人于一審委托深圳市國咨土地房地產(chǎn)評估有限公司（具有壹級資質且在深圳市中級法院指定的評估公司名冊內）對涉案房產(chǎn)的市場價格進行了評估并提交了房屋評估報告，評估報告對涉案房產(chǎn)于2016年4月11日（即被上訴人二次出售房產(chǎn)的時間點）的市場價值評估為4824960元，而被上訴人卻未提交房產(chǎn)出售的合同及相關證據(jù)來證明其二次出售房產(chǎn)的價格，那么此種情況下其應當承擔舉證不能的不利后果，從而應當參考我方提交的房產(chǎn)評估報告來認定當時的售價。
其次，上訴人作為房屋買賣合同的買家，自簽訂合同之日起對涉案房產(chǎn)享有期待利益，上訴人作為守約方，其所遭受的損失主要為守約方基于信賴涉案合同履行原本可以獲得的履行利益的損失，履行利益系基于債務人履行行為債權人直接獲得的利益，是當事人在訂立合同時對允諾所作出的最基本的期待，訂立合同的目的就在于獲得預期的履行利益，履行利益賠償?shù)慕Y果是讓信守合同約定的債權人處于如同債務被履行的狀態(tài)。因此，繼續(xù)履行最能夠保護守約方的履行利益。然而，本案中，正是因為被上訴人在訴訟過程中惡意將房產(chǎn)另行出售導致合同無法繼續(xù)履行，從而導致上訴人另行購買同類房產(chǎn)需要按照市場價來支付購房款項，因此，應當按照評估價與原合同價之間的差額來賠償守約方的損失。
再次，法院若按照評估價格核算被上訴人違約多獲得的利益，即4824960元（二次出售時的市場評估價）-2365000元（本案合同價）=2459960元（被上訴人違約多獲得的利益，該差額即可作為上訴人另行購買房產(chǎn)須額外支付費用的參考），上訴人于原審訴請被上訴人支付違約金473000元以及另行增加支付的違約金120萬元（共計1673000元）并未超過被上訴人違約多獲得的利益，因此，其訴求完全合理合法，法院應予支持。
來來來，看看代理詞是不是寫得也很到位！？
二審代理詞觀點
首先，房價大幅上漲，國土局的過戶登記價并不能反映市場價，這是眾所周知的事實；更何況，被上訴人某某在一審訴訟過程中于2016年4月11日突然將涉案房產(chǎn)另行出售給一個名叫林某某的案外人（產(chǎn)權信息單上顯示其身份證號為44030119980330****）非常不合常理，從身份證號可以看出，該林姓男子出生年月為1998年3月30日，即購買該房產(chǎn)時尚不滿18周歲，從房產(chǎn)信息單顯示的房產(chǎn)狀態(tài)為“有效”，也就是該房產(chǎn)系一次性付款，沒有設置抵押，被上訴人庭后也沒有提供收款的銀行流水，由此，上訴人完全有理由相信，被上訴人是在訴訟階段惡意與他人串通故意將房產(chǎn)轉移至他人名下，目的就是阻止過戶，或許其根本就沒有收受林某某的款項，林僅為代持人。因此，被上訴人的該行為性質極其惡劣。如果被上訴人并沒有因此受到嚴懲，沒有讓其把本不應當由其獲得的利益賠償給買方，則將嚴重踐踏司法公信力，并助長了違約氣焰，助長了社會不良風氣!
其次，一審法院一方面認定應當按照被上訴人二次出售房產(chǎn)所多獲得的利益來核算上訴人的損失，另一方面卻又對該利益未能核查清楚，一審庭審中，我方在得知對方出售房產(chǎn)后，曾提出書面申請，申請法院責令對方提交真實的交易合同及銀行流水，法院雖在庭上責令了，但是對方庭后卻并沒有提交，一審法院也不了了之。無奈，我方只好委托評估公司對對方二次出售房產(chǎn)時的市值做一份評估，然而，一審法院也沒有對該份證據(jù)進行質證，更沒有參考我方之前已提交過的并經(jīng)庭審質證過的“被告再次將房產(chǎn)掛牌出售的截圖”（證據(jù)11）以及“同類房產(chǎn)市場價查詢”（證據(jù)15）來做出合理的判決。
再次，上訴人并不奢求一定按照評估價（4824960元）與涉案合同價（2365000）元之間的差價即2459960元來賠償，但求法院適當結合實際情況，結合市場情況來綜合判斷，合理調高違約金，因為，如果只是判賠51萬多，該賠償款遠遠無法彌補上訴人的損失（尚且不考慮上訴人付出的訴訟成本，單單房價上漲也已給上訴人造成了巨大損失，導致上訴人不得不花費更大的成本來購房），而對被上訴人而言，更是起不到懲戒作用。
最后，將來生效判決畢竟都將會在網(wǎng)上公之于眾，法律的價值在于體現(xiàn)公平和正義，讓不講誠信的人、對法律毫無畏懼的人受到應有的懲罰，而不是讓其抱著僥幸的心理，惡意踐踏司法權威。因此，懇請法院依法改判，支持我方上訴請求。
二審法院的裁判觀點剪影
的裁判觀點
1
焦點問題
本院認為，陳某某、陸某某簽訂的涉案《二手房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方均有約束力。一審關于陸某某應承擔違約責任，確認雙方合同解除，中原公司退回定金的認定，陸某某、中原公司并未提起上訴，陳某某上訴亦未對此異議，本院予以確認，不再贅述。二審爭議的焦點在于違約金的數(shù)額問題。
2
本院認為
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加。陸某某在訴訟過程中將房產(chǎn)另行出售給案外人，導致陳某某無法通過履行涉案合同獲得涉案房產(chǎn)，其另行購買與涉案房產(chǎn)同等條件的房產(chǎn)需額外支付的費用為陳某某因陸某某違約所受損失，陸某某應當予以賠償。涉案房產(chǎn)已于2016年4月11日登記至案外人名下，陳某某應及時另尋締約機會，減少損失擴大。陳某某主張以該時點的交易價格作為計算其損失的基礎，符合法律規(guī)定，本院予以采納，該時點的房產(chǎn)價格可參考陸某某二次交易的價格確定。
由于房產(chǎn)登記價格低于實際成交價格的情況普遍存在，陸某某二次交易的登記價格也明顯低于其在2016年4月7日庭審中所認可的同類房產(chǎn)市場價，而陸某某拒不提交相關證據(jù)證明其二次交易的履行情況，陳某某在一審庭審中對二次交易的登記價格是否真實交易價格提出質疑，并表示可申請評估，亦在庭后提交了自行委托的評估報告。在此情況下，一審未對涉案房產(chǎn)的市場價格進一步查明而直接采信陸某某二次交易的登記價格作為認定陳某某損失的基礎，事實依據(jù)不足，本院不予認可。陳某某提交的評估報告顯示，涉案房產(chǎn)在2016年4月11日的評估價值為4824960元（包含地價及轉讓時應繳納稅費)，陸某某對此未提出異議，亦未申請評估，其依法應承擔舉證不能的不利后果，本院對該評估價格予以采信。
3
認定
陳某某請求法院在合同約定的轉讓成交價20%（47.3萬元）的違約金基礎上增加120萬違約金，合計167.3萬元，該請求數(shù)額遠低于陸某某二次出售之日的評估價與涉案合同價格之差額2459960元，未超過其所受損失范圍，本院依法予以支持。
劉亞娟律師感悟
回首本案的辦理，自2015年8月起訴至今日收到二審判決書，已將近兩年，在這期間，有各種變數(shù)及困難，我與我的當事人都保持著積極樂觀的心態(tài)，一步一步在推進本案的處理。
今天收到二審大獲全勝的判決書，心情激動為當事人感到高興之余，內心也是滿足的！那是內心確認的公平正義得以維持，自己的代理行為能夠幫助當事人挽回損失爭取到應有的賠償后的自我認同感，一種金錢難以給予的愉悅感。當然，成功案例的取得其實也與當事人的堅持是分不開的。
以下是本人的幾點心得：
1、在房屋買賣合同糾紛中，能繼續(xù)履行合同的盡量首先主張繼續(xù)履行，以此能夠給到對方最大的壓力，本人之前代理的一起類似案例，最終以調解結束，調解金額高出合同約定的違約金數(shù)額的三倍（151萬的房產(chǎn)轉讓價，最后對方賠償我方九十多萬）；
2、關于評估問題：自行評估一份報告來作為損失的參考是有必要的，如果對方不認可，一定要向法院申請評估，至于法院是否委托評估是另一回事。
3、注重細節(jié)很重要，要善于從網(wǎng)上找到一些同類房產(chǎn)市場價格來作為輔助證據(jù)提供給法院參考，這看起來似乎沒多大作用，但從本案可以看出，對法官的影響還是極大的，有時候，法院雖然同情你，也想支持你，但是如果你沒有提交相應證據(jù)，法官也無法支持你。
本案可以稱之為2015年違約潮尾聲階段的一股清流，在差價賠償?shù)暮袈曋?，本案判決的出爐無疑對于支持差價損失提供了重大參考價值。本團隊尚有幾例類似案例尚在訴訟之中，敬請大家拭目以待！
粵家律師團隊
簡介
粵家律師團是由北京市盈科（深圳）律師事務所合伙人律師劉亞娟組建并依托該所平臺，專注于為客戶提供家事領域一站式法律服務，主要服務領域有：婚姻家事的調解與訴訟、房產(chǎn)類、繼承糾紛類訴訟、財富管理與傳承。
劉亞娟律師，深圳市律師協(xié)會女律師工作委員會委員，深圳市第九屆律師代表大會代表；深圳晚報情感熱線嘉賓點評律師；深圳婦聯(lián)律師志愿團成員；搜房網(wǎng)＂關注購房者＂律師顧問團律師；大粵房產(chǎn)網(wǎng)嘉賓點評律師；新華房產(chǎn)網(wǎng)律師團成員、咚咖房學院特邀講師。
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