前言
綠本房買賣合同是否有效，關(guān)乎綠本房買賣合同的履行與責任性質(zhì)，然而司法實踐對該問題都存在較大的爭議。因此，本文試圖通過檢閱自2010年至今涉及綠本房的358案例，及與綠本房相關(guān)的劃撥用地上房屋買賣的案例，梳理涉及綠本房買賣合同效力的裁判觀點，分析其裁判規(guī)則。
根據(jù)筆者在無訟案例上的檢索結(jié)果，自2010年至今，涉及綠本房的案例共有358個，其中有354個案例發(fā)生在深圳，故本文主要以深圳市綠本房買賣為例。不過，根據(jù)1994年深圳市規(guī)劃與國土資源局《關(guān)于頒發(fā)新<房地產(chǎn)證>的通知》（深規(guī)土[1994]576號）第二條的規(guī)定：“新《房地產(chǎn)證》采用紅皮及綠皮兩種版本。紅皮本記載市場商品房地產(chǎn)，綠皮本記載非市場商品房地產(chǎn)”，可見俗稱的“綠本房”指的是非市場商品房。而根據(jù)上述文件及《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》等規(guī)定，綠本房囊括的范圍非常廣泛，不僅包括準成本商品房、按“房改”取得的全成本（建筑費用加室外工程配套費用）商品房、微利商品住宅、安居型商品房、經(jīng)濟適用住房等政策性住房，還包括在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)、在繳付協(xié)議地價款的土地上建成的房地產(chǎn)、在減免地價的土地上建成的房地產(chǎn)，更包括農(nóng)村居民私人住宅及房地產(chǎn)登記機關(guān)確認的其它非市場商品房地產(chǎn)，故本文對于各地的非市場商品房買賣亦有一定的參考意義。
來源：無訟
作者：李輝杰
一、裁判觀點梳理
1
裁判要旨:買賣非完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不能上市交易的準成本商品房，若買賣合同系雙方真實意思的表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)全面遵照履行。
典型案例：原告與被告羅某系夫妻關(guān)系，被告羅某未經(jīng)原告同意單方與被告陳某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該房屋性質(zhì)為準成本商品房，若需上市，需取得政府房改部門同意上市批復(fù)后，方能向登記機關(guān)申請將房產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品房。雙方至今無法辦理過戶登記手續(xù)。原告訴請認定兩被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，被告陳某應(yīng)將本案房屋騰退原告。
法院觀點：《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實意思的表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)全面遵照履行。（二審法院維持該判決）
案例索引：（2012）深寶法民三初字第1933號
2
裁判要旨：簽訂綠本房買賣合同時房產(chǎn)雖不具備上市流通的資格，但若事后房產(chǎn)已具備上市流通資格，且合同系當事人雙方的真實意思表示，沒有違反國家的強制性法律規(guī)定的，應(yīng)當認定有合同有效，合同雙方當事人構(gòu)成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
典型案例：上訴人鐘小冰與被上訴人邱玉泉簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、上訴人鐘小冰與被上訴人邱玉泉、案外人陳某簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定邱玉泉及陳某將一非市場商品房出售給鐘小冰。邱玉泉取得該房屋市場商品房《房地產(chǎn)證》后，將該房屋另行出售給被上訴人安華公司。
法院觀點：一審法院認為，鐘小冰與邱玉泉簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以及鐘小冰與邱玉泉、案外人陳某某《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雖然在簽訂時涉案房產(chǎn)尚不具備上市流通的資格，但自2015年3月31日起，涉案房產(chǎn)已經(jīng)具備上市流通的資格。故上述兩個合同系當事人雙方的真實意思表示，且沒有違反國家的強制性法律規(guī)定，應(yīng)當認定為有效。上述合同簽訂后，鐘小冰交付了購房款，由于涉案房產(chǎn)在交易時不具備流通資格，雙方?jīng)]有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。鐘小冰、邱玉泉雙方構(gòu)成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。（二審法院維持一審判決）
案例索引：（2016）粵03民終15540號
3
裁判要旨：約定將來具備條件時辦理過戶登記手續(xù)的綠本房買賣合同，屬于附條件的合同，雙方在條件成就時方能全面履行合同，實現(xiàn)雙方出售綠本房的目的。是否取得涉案房產(chǎn)的房產(chǎn)證，是合同履行中的問題，并不影響合同的效力。
典型案例：上訴人朱信封、張金萍與被上訴人董宇亮、張曉煜簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定將一綠本（非商品）房出售給兩被上訴人，并約定賣方應(yīng)在5月30日前辦出紅本房產(chǎn)證。上訴人訴稱涉案房產(chǎn)沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，該《房地產(chǎn)買賣合同》效力待定。
法院觀點：一審法院認為，董宇亮、張曉煜與朱信封、張金萍簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，涉案房產(chǎn)雖為非商品房，但董宇亮、張曉煜與朱信封、張金萍均清楚并約定了朱信封、張金萍應(yīng)辦理紅本房地產(chǎn)證的時間，故該《房地產(chǎn)買賣合同》系附條件的合同，雙方在條件成就時方能全面履行合同，實現(xiàn)董宇亮、張曉煜購買涉案房產(chǎn)和朱信封、張金萍出售涉案房產(chǎn)的目的。該合同系各方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，各方當事人均應(yīng)依約履行。（二審法院維持一審判決）
案例索引：（2016）粵03民終10305號
4
裁判要旨：將村民私宅（宅基地上房屋）出售給本村集體經(jīng)濟組織成員以外的人，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于無效合同。
典型案例：上訴人邱小麗與被上訴人劉泳紅、邱紹昌簽訂《合作建房協(xié)議書》和《合作興建私人房屋協(xié)議書》，約定邱小麗出資，與劉泳紅在大芬村集體用地上興建房屋，邱小麗可分得涉案房產(chǎn)第三、第四層。
法院觀點：原審法院認為，涉案房產(chǎn)所涉土地為原大芬村集體用地，邱小麗與劉泳紅、邱紹昌簽訂的《合作建房協(xié)議書》和《合作興建私人房屋協(xié)議書》約定涉案房產(chǎn)第三、四層歸邱小麗所有，而邱小麗非原大芬村村民，該約定違反了《中華人民共和國土地管理法》關(guān)于集體用地禁止出讓用于非農(nóng)建設(shè)的強制性規(guī)定，應(yīng)為無效的合同。（二審法院維持一審判決）
案例索引：(2013)深中法房終字第216號
5
裁判要旨：劃撥土地上的房屋并非絕對禁止轉(zhuǎn)讓，劃撥性質(zhì)并不影響合同的履行，只要辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉(zhuǎn)讓。當事人據(jù)此主張合同無效應(yīng)不予支持。
典型案例：原告曹某、季某與被告崔利某、徐善某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告將一劃撥土地上的房屋出售給原告，由原告負擔將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的土地出讓金。
法院觀點：案涉房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。曹某、季某稱劃撥土地上房屋不應(yīng)進入市場流通，案涉合同應(yīng)為無效，但從《城市房地產(chǎn)管理法》第40條第1款之規(guī)定來看，劃撥土地上的房屋并非絕對禁止轉(zhuǎn)讓，只要辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉(zhuǎn)讓。
最高院法官在評點該案時特別指出：本案中，兩被告房屋所在小區(qū)土地使用權(quán)均為劃撥取得，兩被告轉(zhuǎn)讓房屋不改變土地使用性質(zhì)，仍為居住而使用房屋及土地，故不涉及國家利益和公共利益，且該小區(qū)未列入政府拆遷計劃范圍，政府不存在不予審批的理由。（參見王林清、郭燕枝、楊心忠：《房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則》，法律出版社2016年1月第1版，第511頁。）
案例索引：（2013）通中民終字第0897號
6
裁判要旨：對房屋買賣合同效力的認定，應(yīng)結(jié)合買賣房屋所附著的土地性質(zhì)予以認定。我國劃撥土地使用權(quán)制度是把土地作為一種重要的社會公共政策資源，實現(xiàn)特定的社會公共利益。國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當經(jīng)過有批準權(quán)的人民政府予以審批，未經(jīng)批準的，轉(zhuǎn)讓合同無效。
典型案例：華容公司、上訴人機器公司與被上訴人設(shè)備公司簽訂《協(xié)議》，約定設(shè)備公司將一劃撥土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給機器公司，機器公司支付一定款項給華容公司結(jié)清設(shè)備公司在工商銀行的債務(wù)。機器公司訴請認定該合同有效。
法院觀點：國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定印證了房屋買賣關(guān)系中房地不可分離的特性。因此，對該房屋買賣關(guān)系的認定，應(yīng)結(jié)合涉案房屋所附著的土地性質(zhì)予以認定。
涉案土地使用權(quán)證載明土地使用權(quán)類型為劃撥土地而非出讓土地。我國劃撥土地使用權(quán)制度是把土地作為一種重要的社會公共政策資源，實現(xiàn)特定的社會公共利益。劃撥土地系無償取得，但土地使用權(quán)人對劃撥土地使用權(quán)的處分受限.....最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。綜合上述規(guī)定，國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當經(jīng)過有批準權(quán)的人民政府予以審批，未經(jīng)批準的，轉(zhuǎn)讓合同無效。
案例索引：（2016）蘇民終997號
二、裁判規(guī)則分析
根據(jù)筆者對案例的檢閱及對裁判觀點的梳理，發(fā)現(xiàn)對綠本房買賣合同效力問題可以區(qū)分三種情形進行處理：
1.屬于買賣準成本房、全成本房、安居型商品房、經(jīng)濟適用住房等政策性房屋的，法院傾向于認定該綠本房買賣合同有效；
2.屬于將村民私宅（宅基地上房屋）轉(zhuǎn)讓給本村集體經(jīng)濟組織成員以外的人的，綠本房買賣合同無效；
3.屬于買賣劃撥土地上的房屋的，法院傾向認定綠本房買賣合同無效，若不改變劃撥土地使用性質(zhì)的，有可能認定綠本房買賣合同有效。
1.政策性住房買賣合同
雖然在深圳地區(qū)曾有判例直接認定：買賣非完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不能上市交易的準成本商品房，若買賣合同系雙方真實意思的表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效（見裁判規(guī)則1）。但畢竟深規(guī)土[1994]576號及《深圳市保障性住房條例》等規(guī)定，明確禁止對經(jīng)濟適用住房、安居型商品房等政策性住房進行轉(zhuǎn)讓買賣，換言之，買賣政策性住房行為屬于違法行為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定應(yīng)承擔罰款等法律責任。而且買賣未取得完全產(chǎn)權(quán)的政策性住房，因無法辦理過戶手續(xù)，買受人簽訂合同的目的可能因此落空。
另外，根據(jù)筆者對裁判觀點的梳理，發(fā)現(xiàn)在絕大部分案例中，合同簽訂后綠本房是否具備上市流通資格，合同是否明確約定具備過戶條件時應(yīng)辦理過戶手續(xù)，成為法院認定合同是否有效的重要參考因素（見裁判規(guī)則2與3）。因此，為降低綠本房買賣合同的法律風險，保證合同的順利履行，建議買受人在簽訂合同時，明確約定辦理房屋過戶手續(xù)的條件與時間。
2.村民私宅買賣合同
所謂的村民私宅買賣，一般指的是宅基地上房屋買賣。針對宅基地上房屋買賣問題，我國司法實踐中已經(jīng)達成一致觀點：宅基地上房屋只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
首先，就目前而言，將土地區(qū)分為國有土地與集體土地，仍是我國的重要土地制度之一。集體土地因與集體經(jīng)濟組織密切相關(guān)而具有強烈的身份屬性。宅基地作為集體土地的一部分，同樣具有強烈的身份屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員不得取得本集體經(jīng)濟組織宅基地的使用權(quán)，否則違背我國城鄉(xiāng)土地二元化制度。不管該制度將來是否會被改變，就目前而言，其仍代表我國國家利益與社會公共利益。其次，我國房地產(chǎn)遵循“房地一體”的原則，房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致所占土地使用權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓。因此，宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓，也必然導(dǎo)致所占宅基地使用權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓。如果允許對集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋，就會動搖我國這一重要土地制度與城鄉(xiāng)二元化制度，損害國家利益和社會公共利益。
因此，筆者認為，村民私宅買賣合同（對外）是因違反《合同法》第52條而無效，而非如裁判規(guī)則4所言，因違反《土地管理法》第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”而無效，因為《土地管理法》第63條本身目的是為了限制將集體農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但宅基地房屋本身就屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，轉(zhuǎn)讓宅基地房屋并不違反該條規(guī)定，否則村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓宅基地房屋合同亦應(yīng)屬無效。
3.劃撥用地上房屋買賣合同
根據(jù)筆者檢索到的案例，對于劃撥用地上房屋買賣合同，司法實踐中存在兩種觀點，一是認定其有效（見裁判規(guī)則5）；二是認定其無效（見裁判規(guī)則6）。有趣之處在于：案例5為《人民法院報》刊登的指導(dǎo)案例，案例6審判法院為案例5審判法院的上級法院，且案例6上訴人曾引用案例5作為上訴理由，但案例6法院并不采納?？傮w而言，大部分法院也傾向于認定此類合同無效。
因為根據(jù)“房地一體”的原則，轉(zhuǎn)讓劃撥用地上房屋必然導(dǎo)致房屋所占的劃撥用地隨同轉(zhuǎn)讓。而最高院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第11條明確規(guī)定“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效”，所以，一旦轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)有批準權(quán)政府同意，法院一般都會認定該轉(zhuǎn)讓合同無效，轉(zhuǎn)讓劃撥用地上房屋的合同同樣如此。
但值得注意的是，因我國實行土地用途管制制度，所以從最高院法官的觀點，及個別案例判決結(jié)果（（2014）民抗字第41號、（2016）甘07民終366號）來看，是否改變土地用途也是法院衡量轉(zhuǎn)讓合同是否有效的重要參考因素。若轉(zhuǎn)讓劃撥用地上房屋或劃撥土地使用權(quán)后，沒有改變劃撥土地的使用性質(zhì)，該合同存在被認定有效的可能性。
聲明
聯(lián)系客服
