經(jīng)有那么個能解決大問題的案例在我面前，我沒有珍惜，直到我后來再碰上類似情況，我才追悔莫及。如果上天再給我一次機會，我一定會把案例記錄下來，同時我會把案例以最方便查閱的方式記錄下來

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情況四（案例四）：原房東偽造房屋相關(guān)證書被公安法院正式定罪，騙取購房者部分房款，并不認定該涉嫌詐騙房屋買賣合同無效

案情簡介：

宋某以偽造的房屋產(chǎn)證、土地證騙取高某的房款，房款總額為39萬，刑事判決書認定詐騙數(shù)額為5萬，即未認定宋某與高某簽訂合同的行為構(gòu)成詐騙，故不能依據(jù)該刑事判決認定雙方簽訂的合同無效。

宋某在于孫某房屋買賣中，因為沒有及時支付房款，房屋沒有過戶，后孫某主張解除合同。

孫某與高為爭奪房屋的所有權(quán)，訴至法院。

裁判精選：

被上訴人宋圓雖未取得涉案房屋的所有權(quán)證，屬于無權(quán)處分，但其與上訴人孫閃閃簽訂的售房合同是其可能取得涉案房屋所有權(quán)的依據(jù)，故其與上訴人高順霞簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬有效合同。但因宋圓在與上訴人高順霞簽訂的合同履行期限屆滿時仍未取得涉案房屋所有權(quán)，導(dǎo)致其不能給高順霞辦理不動產(chǎn)權(quán)證，而不動產(chǎn)依法辦理登記才發(fā)生物權(quán)效力，未經(jīng)登記，即使房屋已實際交付，也不發(fā)生物權(quán)變動的法律效力。故上訴人高順霞對涉案房屋不能取得所有權(quán)。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定： “ 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)： ( 一 ) 受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的； ( 二 ) 以合理的價格轉(zhuǎn)讓； ( 三 ) 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。 ” 依照上述法律規(guī)定，上訴人高順霞未辦理不動產(chǎn)登記，不屬于善意取得。上訴人孫閃閃作為涉案房屋所有權(quán)人，有權(quán)追回房屋，故上訴人高順霞應(yīng)向上訴人孫閃閃返還涉案房屋。

裁判結(jié)果：

1、 孫某取得房屋產(chǎn)權(quán)；

2、 孫某代宋某返還房款；

評析：

1、 房屋買賣合同涉及法院生效文書認定的詐騙，并不代表著合同必然無效；

2、 希望善意取得房屋，需要滿足“善意取得”全部要件，缺少任何一個，即便現(xiàn)實占有房屋也無法善意取得。