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　　編者按： 許多人對首套房二套房貸額認(rèn)定都不是非常了解，賣掉一套房之后，再買算首套房嗎?另外，夫妻一方擅自賣掉房子，簽訂的買賣協(xié)議是否有效?今天的億問億答就主要為大家解答這兩個(gè)問題，希望能為大家釋疑解惑。

　　【上期回顧】二手房首付款按評估值計(jì)算; 房產(chǎn)證延遲拿到，可申請賠償　

　　案例一：夫妻一方擅自賣房，房屋買賣協(xié)議仍有效

　　網(wǎng)友提問：我與劉某是夫妻關(guān)系，共同購置房屋一套，房產(chǎn)證的名字是妻老婆。后來老婆私自把房子賣給了別人，沒有告知我，也沒有經(jīng)過我的同意，他們的房屋買賣行為是否有效?

　　專家回復(fù)： 根據(jù)《民法》規(guī)定：共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

　　《物權(quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但是如果符合一些特定的情況的話，受讓人是可以取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的。其中特定的情況就是指1、受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的;2、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;3、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　提醒;夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方轉(zhuǎn)賣房屋是否無效，要從以下幾個(gè)方面衡量：

　　其一，購房者在主觀上是否為善意。如，購房者不知道房屋的共有狀況，或購房者有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示等。

　　其二，是否支付了市場對價(jià)。若以明顯低于市場價(jià)格購房，一是顯失公平，二是難以體現(xiàn)購房者屬善意取得;

　　其三，是否辦理完畢過戶手續(xù)。若已辦理完畢過戶手續(xù)，交易行為已完成，所有權(quán)已轉(zhuǎn)移，法院一般會傾向于保護(hù)善意第三人的利益。