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一、現(xiàn)行3大養(yǎng)老服務模式

三、當前養(yǎng)老運營模式存在的弊端

1.房地產(chǎn)化傾向比較明顯，社會資本參與受限制

在幾種養(yǎng)老運營模式中，房產(chǎn)出售型、租售組合型以及金融、保險組合型具有明顯的房地產(chǎn)化性質(zhì)。而從目前養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)情況來看，社會資本參與養(yǎng)老事業(yè)受到層層制約。一是建設成本高，壓縮利潤空間。比如養(yǎng)老地產(chǎn)建設方面需要完善的配套設施，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心以及商業(yè)購物中心等。二是開發(fā)模式的不規(guī)范。養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎看不到盡頭的當下，成為不少房企紛紛涉足的饕餮盛宴。但目前我國有關養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念十分迷糊，亟待確定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，并在產(chǎn)權、物業(yè)管理等方面作出明確的界定。由于定位不明，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣房，并沒有躲過賣房的本質(zhì)。

2.養(yǎng)老企業(yè)收益空間小

從目前國內(nèi)的養(yǎng)老項目來看，定位于高收入客群的項目、主要服務于高齡和生活不能自理者的康復醫(yī)療項目，盈利相對較好。周邊交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美、床位較多、投資較多、配套完善的項目，盈利也相對較好。但整體而言，因養(yǎng)老機構具有一定的公益性質(zhì)，能夠盈利的較少。

隨著城市化的發(fā)展，越來越多的城市人渴望返璞歸真的鄉(xiāng)村生活，鄉(xiāng)村休閑養(yǎng)生逐漸興起。

1.何為田園養(yǎng)老

所謂“田園養(yǎng)老”，就是老年人通過親近生態(tài)環(huán)境，享受自然之美，并在和諧的自然和人文環(huán)境中實現(xiàn)生理、心理健康的一種積極的養(yǎng)老方式。

2.政策支持

早在16年10月，民政部等11個部門聯(lián)合發(fā)布《關于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務的通知》，“凡通過整合改造閑置社會資源建成的養(yǎng)老服務設施，符合相關政策條件的，均可依照有關規(guī)定享受養(yǎng)老服務建設補貼、運營補貼等資金支持和稅費減免、水電氣熱費用優(yōu)惠等政策扶持。”

而在今年的中央一號文件中，則提到允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設用地采取入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展。不難看出，這些政策利好對于農(nóng)民、農(nóng)村以及社會資本來說，都意味著機會。

3.田園養(yǎng)老的創(chuàng)新模式

當前鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老的運作形式大致分為兩種：一種是由農(nóng)戶直接與老年游客達成協(xié)議，向城市老人出租宅基地，并提供養(yǎng)老服務；另一種由企業(yè)與村委會簽訂整體合作協(xié)議，企業(yè)自籌資金對整個村莊進行重新規(guī)劃建設，然后將房屋租給希望到鄉(xiāng)村休閑養(yǎng)老的都市老人。由房產(chǎn)出售到房產(chǎn)出租一方面減輕了社會資本的建設成本，同時，隨著農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)村閑置房屋數(shù)量逐年增加，田園式養(yǎng)老社區(qū)的建造滿足了城鄉(xiāng)兩種市場需求的對接與共贏。

田園式養(yǎng)老社區(qū)滿足老年市民思鄉(xiāng)懷舊的訴求，也滿足了部分市民舉家體驗鄉(xiāng)野生活的愿望，更是少兒們玩耍的新天地。這種方式把養(yǎng)生養(yǎng)老與休閑度假自然地聯(lián)結起來，拓寬鄉(xiāng)村旅游的產(chǎn)品與市場，可以說是從鄉(xiāng)村觀光到鄉(xiāng)村度假的升級版。

目前，鄉(xiāng)村養(yǎng)老的類型根據(jù)使用者養(yǎng)老的居所可以分農(nóng)家樂養(yǎng)老、度假住宅養(yǎng)老兩種類型。農(nóng)家樂養(yǎng)老式由農(nóng)民自發(fā)建設形成的，在農(nóng)民家中，開放的交往娛樂空間促使老人之間形成一種大家庭的氛圍。度假別墅則是由企業(yè)整體規(guī)劃而成，強調(diào)私密的生活空間，鄰里交往空間較差，住在度假住宅的老人來此大多是為享受當?shù)氐淖匀画h(huán)境。 

北京懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)田仙峪村是個將農(nóng)村閑置資源變成田園式養(yǎng)老社區(qū)的典型樣本。

1.資源整合

在對北京市7個區(qū)的350名城市老人進行的問卷調(diào)查中，86.1%的老人有強烈意愿到農(nóng)村享受新型的養(yǎng)老方式，在這里開始一段山清水秀、空氣清潔、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的田園式休閑養(yǎng)老生活。

一邊是閑置的農(nóng)村宅院，一邊是對休閑養(yǎng)老的強烈需求，在這樣的背景下，懷柔區(qū)創(chuàng)新農(nóng)村工作改革思路，杜絕大拆大建，溝通資源，探索和喚醒農(nóng)民手中所掌握的“沉睡財富”。該區(qū)通過政策集成，引進了有實力、有規(guī)模的優(yōu)質(zhì)社會資本國奧集團參與建設。既能幫助農(nóng)民增收致富，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟，又能細分高端休閑養(yǎng)老市場，緩解城市中心區(qū)越來越大的養(yǎng)老壓力。

2.村宅改造

這個村子與著名的慕田峪長城相距僅3公里，全村284戶668口人。由于村民外出務工、村民個人購置其他房產(chǎn)，且農(nóng)宅不能上市交易等原因，村里很多房屋只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，想出租，卻難以找到合適的租客。

為了幫村民解決這一難題，區(qū)鎮(zhèn)政府想到了與社會資本的合作。2014年8月，懷柔區(qū)在充分論證的基礎上，決定在田仙峪村采取試點。試點工作將農(nóng)村閑置房屋所有權、使用權、經(jīng)營權進行分離，建立“農(nóng)戶+合作社+企業(yè)”的經(jīng)營模式。

首先由企業(yè)按照一定標準，認定可以進行改造的房屋。村委會把這些房屋的戶主組織起來，成立北京田仙峪休閑養(yǎng)老農(nóng)宅專業(yè)合作社，作為組織管理農(nóng)民并與社會資本開展合作的主體。國奧集團則作為投資和經(jīng)營的企業(yè)，投入資金改造房屋、建設公共配套設施、完善生活服務體系、建立客戶準入和退出機制，吸納本村村民就業(yè)。區(qū)、鎮(zhèn)政府在做好招商引資工作基礎上，集成目前各項扶持政策，對試點村在基礎設施建設、公共服務配套、簡化審批手續(xù)等方面給予一定支持，同時監(jiān)督合作社對社員進行分紅，維護農(nóng)民權益。

第一批試點工作共流轉(zhuǎn)和改造了院落30處，每處都充分體現(xiàn)出鄉(xiāng)居韻味。走進改造后的院落內(nèi)，灶臺、地窖、壓水機等農(nóng)村特色的物件可隨時使用。房屋內(nèi)，由企業(yè)進行了設計與改造施工，隨處可見茶道、戲曲、足球、中醫(yī)等不同的文化元素。寢室與衛(wèi)生間干凈整潔，做好了防水與保溫，兼具農(nóng)村的簡樸與城市的便捷，既有“野味”又有“潮范兒”。

同時，整個社區(qū)的配套也進行了整體提升。位于村北頭的辦公樓，已建起了社區(qū)綜合服務中心。進入內(nèi)里，公共食堂、休閑酒吧、餐吧、洗衣房等公共服務設施齊全。兩處閑置的宅基地也建設起了衛(wèi)生服務站，配備了專業(yè)的醫(yī)療設備和醫(yī)務人員。

3.社會資本+村民雙贏

養(yǎng)老社區(qū)一共有30座院落，價格在每年6～9萬，120萬～150萬可長租20年。該養(yǎng)老社區(qū)客戶定位在中高端群體，已入住的“業(yè)主”平均年齡超過55歲，人均年花費6萬至12萬元不等。自2015年啟用以來，已經(jīng)有十幾套院落被長租出去。

田仙峪村的村民也因為這個養(yǎng)老社區(qū)受益。據(jù)了解，在房屋土地的租金收入上，養(yǎng)老社區(qū)流轉(zhuǎn)了30處閑置院落，為擁有這些院子的農(nóng)民帶來近1700萬元的收入。為綜合服務中心配套和農(nóng)事活動體驗而流轉(zhuǎn)的60畝農(nóng)用地，每年租金收益在20萬元左右。此外，村里的剩余勞動力也能在社區(qū)從事保姆、保潔、餐飲等工作。