農(nóng)村閑置土地的再利用模式研究

隨著中國(guó)城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村勞動(dòng)力不斷涌向擁擠的城市，城市土地資源稀缺，但在鄉(xiāng)村，農(nóng)民擁有的土地、房屋等資產(chǎn)普遍閑置“沉睡”，農(nóng)村土地大面積閑置，曾經(jīng)長(zhǎng)滿農(nóng)作物的田園大片大片地被雜草的主宰，曾經(jīng)鄉(xiāng)情味濃重的鄉(xiāng)村成為一個(gè)個(gè)了無(wú)生氣的空心村。如何盤(pán)活農(nóng)村中的閑置土地成為當(dāng)今社會(huì)的一大課題。

一、喚醒沉睡的鄉(xiāng)村資源——農(nóng)村閑置土地流轉(zhuǎn)

農(nóng)村的閑置土地包括閑置農(nóng)村耕地與宅基地。農(nóng)村閑置土地流轉(zhuǎn)是發(fā)揮農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的農(nóng)村閑置土地流轉(zhuǎn)方式主要有四種，即出租、出讓、轉(zhuǎn)包、入股。

出租，農(nóng)戶自愿將耕地或宅基地的使用權(quán)出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。一般由村集體統(tǒng)一收購(gòu)（回收）閑置土地，再租給開(kāi)發(fā)商，對(duì)于發(fā)展旅游項(xiàng)目的租期一般在20年左右。

出讓，被征用土地的農(nóng)民，在按有關(guān)規(guī)定獲得資金補(bǔ)償后，將土地使用權(quán)交給當(dāng)?shù)卣?，再轉(zhuǎn)交給建設(shè)方。

轉(zhuǎn)包，即土地承包方將全部或部分承包地的使用權(quán)包給第三方，轉(zhuǎn)包期限不超過(guò)土地承包合同的剩余期限。

入股，即農(nóng)戶將閑置土地的使用權(quán)作為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，這種模式在旅游開(kāi)發(fā)的同時(shí)，兼顧村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，獲得就業(yè)機(jī)會(huì)或從事經(jīng)營(yíng)工作，使他們能夠長(zhǎng)期分享旅游收益，充分體現(xiàn)了旅游業(yè)“利益共享”，成為現(xiàn)今最被政府和農(nóng)戶歡迎的閑置土地流轉(zhuǎn)方式。

二、使農(nóng)村閑置土地重現(xiàn)活力的五種創(chuàng)新發(fā)展模式

（一）鄉(xiāng)村公園——致力于鄉(xiāng)村民生事業(yè)的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)

鄉(xiāng)村公園的建設(shè)關(guān)鍵在于“利用閑置土地辦民生事業(yè)”。在清理出的土地和坑塘上種樹(shù)、種菜，建果園、菜園、游園；對(duì)有歷史、有特色、有紀(jì)念意義的老房屋、祠堂等，因地制宜、因陋就簡(jiǎn)打造成民俗館、紀(jì)念館，留住鄉(xiāng)愁；對(duì)閑置房屋統(tǒng)一整修，用于農(nóng)家樂(lè)、手工作坊等。實(shí)現(xiàn)村集體有收入，群眾有租金有生活品質(zhì)，政府有環(huán)境，一舉多贏。

小菜園、小果園、小游園、石磙石碾、祠堂、老房子、老作坊、老風(fēng)俗、鄉(xiāng)間美食……這些承載著濃濃鄉(xiāng)愁的重要符號(hào)，成為鄉(xiāng)村公園的生活與文化基因，吸引著都市人趨之若騖。

這種模式通常由政府引領(lǐng)，村集體共同打造，距離都市較近，以鄉(xiāng)愁記憶與美好的鄉(xiāng)村環(huán)境為特色，以鄉(xiāng)村休閑為主要功能，吸引城市居民常來(lái)常往。商業(yè)味不濃，卻散發(fā)著濃濃的鄉(xiāng)村生活氣息，在發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游的同時(shí)，更重要的是通過(guò)環(huán)境整治、公共服務(wù)與文化設(shè)施的提升來(lái)改善鄉(xiāng)村生活環(huán)境與村民的生活品質(zhì)，保留住鄉(xiāng)村生活氣息。

（二）藝術(shù)創(chuàng)意SOHO公社——農(nóng)宅出租打造藝術(shù)家的創(chuàng)作天堂

藝術(shù)創(chuàng)意SOHO源于農(nóng)民將自己的閑置農(nóng)宅租賃給藝術(shù)家，進(jìn)而發(fā)生集聚規(guī)模效應(yīng)，而形成的藝術(shù)創(chuàng)作村落，北京的宋莊便是因此成為中國(guó)最大的藝術(shù)家集聚地。

以農(nóng)居村落為基礎(chǔ)，統(tǒng)一規(guī)劃，采取“保留+改造”、“拆除+重建”、“新建+加建”的方式，將閑置的宅院改建成供藝術(shù)家租用的創(chuàng)業(yè)居住兩相宜的工作室或藝術(shù)館，形成村落旅游的核心吸引物，將閑置的農(nóng)田成為藝術(shù)家的后花園，并圍繞藝術(shù)創(chuàng)作，引導(dǎo)村民農(nóng)戶發(fā)展吃、住、行、購(gòu)，增加村民收益。

這種模式在不改變鄉(xiāng)村土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的前提下，通過(guò)租賃、招商引入文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，打造城里人的創(chuàng)業(yè)空間，帶來(lái)了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，成為文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的孵化器，農(nóng)民也從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向農(nóng)業(yè)與服務(wù)兼具的經(jīng)濟(jì)形態(tài)轉(zhuǎn)變。原住民與文化人共同創(chuàng)業(yè)，推進(jìn)鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)，盤(pán)活鄉(xiāng)村閑置資源。

（三）野奢度假鄉(xiāng)居——空心化鄉(xiāng)村中，鄉(xiāng)土元素與時(shí)尚的最佳契合

以山里寒舍為例，2013年以前，全村常住人口不到20人，43處宅院大多處于閑置狀態(tài)，土地和山場(chǎng)無(wú)人打理。山里寒舍的創(chuàng)始人殷文歡以租賃的方式，從農(nóng)戶手中租了33套宅院，以及100多畝的土地和上萬(wàn)棵果樹(shù)，在不破壞當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境與原居民正常生活的原則下，在保留宅子原生態(tài)特征的基礎(chǔ)上對(duì)內(nèi)部進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，并將村子附近的資源揉進(jìn)自己的配套中，成為了京城名流圈新寵。

野奢度假鄉(xiāng)居通常以空心村為主要開(kāi)發(fā)空間，一個(gè)鄉(xiāng)村就是一個(gè)野奢度假綜合體。這種形態(tài)對(duì)鄉(xiāng)村的要求比較高，除了空置率高，最好還是傳統(tǒng)老民居聚落，生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境清幽。這種模式是基于對(duì)“鄉(xiāng)村閑置民居的整體改造與度假化利用”，要求“野”與“奢”并存，環(huán)境野，享受奢，注重鄉(xiāng)土元素與時(shí)尚的融合設(shè)計(jì)，講究細(xì)節(jié)與鄉(xiāng)土素材的創(chuàng)新應(yīng)用，揉進(jìn)農(nóng)莊化配套與現(xiàn)代化娛樂(lè)，使民宿不只是住宿。

（四）創(chuàng)意主題民宿——鄉(xiāng)村田園的小情懷+主題創(chuàng)意

在上海的崇明島上，有一個(gè)由“設(shè)計(jì)豐收”團(tuán)隊(duì)打造的鄉(xiāng)村創(chuàng)意中心，它不是一個(gè)整體的建筑，而是分散在村落里的，有生態(tài)農(nóng)莊，也有大棚改造的活動(dòng)空間，還有利用閑置房屋打造的主題民宿。民宿置身普通民居之間，不是那么精致也不是那么另類(lèi)，親近自然的裝修色彩、爺爺奶奶輩的老物件、鄉(xiāng)村傳統(tǒng)的土灶、屋前屋后的小菜園、木質(zhì)的家具物件、色彩強(qiáng)烈的農(nóng)民墻畫(huà)……卻是最能讓人體驗(yàn)真實(shí)的田園生活。

打造創(chuàng)意主題民宿，既要有鄉(xiāng)村田園的小情懷，又要有大膽創(chuàng)新。創(chuàng)新大膽的建筑風(fēng)貌改造，使民宿置身于眾多普通民居中也能一眼被認(rèn)出來(lái)；兼具鄉(xiāng)野韻味和現(xiàn)代生活舒適的內(nèi)部裝修，滿足游客雙重需求，其中具有懷舊氣質(zhì)的老物件是勾起游客“鄉(xiāng)村小情懷”的重要利器。

創(chuàng)意主題民宿對(duì)設(shè)計(jì)者和經(jīng)營(yíng)者有較高要求，具有鄉(xiāng)土情懷與先進(jìn)設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)理念的“新農(nóng)民”更適合創(chuàng)意文化民宿的開(kāi)發(fā)。

（五）鄉(xiāng)村養(yǎng)老社區(qū)——鄉(xiāng)村社會(huì)服務(wù)設(shè)施升級(jí)+農(nóng)宅出租

以德國(guó)的福利德納村為例子，村子距離附近的大城市不到20公里，是一個(gè)容納了多種社會(huì)服務(wù)設(shè)施的綜合服務(wù)基地。福利德納村不是單純意義上的養(yǎng)老院、護(hù)理院，而是一個(gè)生活化的村子，只是把這些功能和村子整體很好地融合在一起。村子里擁有和其他村子一樣的公共設(shè)施和文化設(shè)施，所有的房子都是無(wú)障礙通行的，所有的護(hù)理都是專業(yè)的，還有特殊的監(jiān)護(hù)房、森林小屋、精神治療花園等。住在這里的人們，和住在自己的故鄉(xiāng)一樣，過(guò)著平靜的生活，一旦需要緊急或特殊的護(hù)理，相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和人員就會(huì)及時(shí)到位?！捌届o中安享晚年”，是這個(gè)村子的氛圍特點(diǎn)。

利用鄉(xiāng)村閑置資源開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村養(yǎng)老產(chǎn)品，以往一味地將鄉(xiāng)村閑置宅院改造成適合老年人居住的房子，已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代老年養(yǎng)老需求。升級(jí)版的鄉(xiāng)村養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)要把握三個(gè)要點(diǎn)：首先是要營(yíng)造安靜祥和的鄉(xiāng)村生活環(huán)境，讓老年人感覺(jué)生活在自己故鄉(xiāng)一般；第二是完善的生活與文化設(shè)施配套，讓老年人不脫離社會(huì)活動(dòng)；第三，是專業(yè)級(jí)別的護(hù)理服務(wù)。

總結(jié)：在農(nóng)村土地制度改革備受關(guān)注的今天，隨著2016年中央一號(hào)文件提出“放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，完善‘三權(quán)分置’辦法”，以及各省市出臺(tái)各種“盤(pán)活農(nóng)村閑置資產(chǎn)”的意見(jiàn)與政策，鄉(xiāng)村閑置土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度將得到建立健全。利用鄉(xiāng)村閑置土地發(fā)展主題民宿、鄉(xiāng)村酒店、野奢鄉(xiāng)居、私人鄉(xiāng)村會(huì)所、田園養(yǎng)老社區(qū)、鄉(xiāng)村主題樂(lè)園等更加多元化的鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品將成為國(guó)內(nèi)旅游投資一大持續(xù)熱點(diǎn)！