據(jù)我國城市化進程的分析資料估計，目前全國每年約有1200多萬農(nóng)村人口要轉移到城鎮(zhèn)地區(qū)。按照目前我國農(nóng)村居民人均用地153平方米計算，每年將均有18.36萬平方米的農(nóng)村宅基地可能閑置不用，如何盤活利用閑散宅基地成為亟待解決的課題。
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閑置農(nóng)宅四種利用方式
關于閑置農(nóng)宅，目前有四類主流利用方式。一是改造農(nóng)村閑置房，開辟為公共文化服務場所；二是創(chuàng)新流轉制度，解決貧困戶住房問題；三是以經(jīng)營理念，盤活閑置房，即以出租的形式將農(nóng)村閑置房屋租給企業(yè)、附近的打工者和某些特定群體；四是發(fā)展特色旅游經(jīng)濟，通過激活農(nóng)民閑置房屋等一系列農(nóng)村要素，成為會經(jīng)營的新型農(nóng)民，積極投入鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展洪流中。
這四種利用方式，前兩種實際上是政府主導并進行資金投入，產(chǎn)生的社會效益遠遠大于經(jīng)濟效益，難以從本質(zhì)上改變鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結構；而后兩種利用方式，則在某種程度上將閑置農(nóng)宅轉變?yōu)椤百Y本”，并根據(jù)其不同的使用價值，衍生若干發(fā)展業(yè)態(tài)。
五大業(yè)態(tài)，讓老宅煥發(fā)新生機
1、藝術孵化聚落
這種形態(tài)源于農(nóng)民將自己閑置的農(nóng)宅租賃給藝術家，逐漸產(chǎn)生藝術家集聚的規(guī)模效應，最終形成一個特色的藝術創(chuàng)作村落。北京的宋莊是國內(nèi)此種形態(tài)的代表，自1994年以來，全國各地1300多個藝術家聚集宋莊，其中包括近百名海外和港臺藝術家，宋莊從此成為中國最大的藝術家集聚地。村民幾乎家家都改建了供藝術家租用的工作室。這些工作室，連同后起的藝術館群一起成為宋莊旅游的核心吸引物，圍繞藝術創(chuàng)作而延伸的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條也不斷拓展。
2、田園養(yǎng)老社區(qū)
田園養(yǎng)老社區(qū)雖然同為將農(nóng)宅進行出租，但是吸引的人群不同。田園養(yǎng)老社區(qū)主要吸引的是城市的銀發(fā)階層。目前城市養(yǎng)老壓力增加，而農(nóng)村空氣純凈、食材新鮮、環(huán)境安寧，且生活成本低，已經(jīng)成為不少市區(qū)老年人向往的養(yǎng)老去處。
北京懷柔的田仙峪村開始試點發(fā)展農(nóng)村休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將閑置農(nóng)宅統(tǒng)一承租給合作社管理，并由國奧集團投資對老宅院統(tǒng)一改造，2015年5月首批35套閑置農(nóng)宅投入運營。這些曾經(jīng)閑置老舊的農(nóng)宅經(jīng)改造后，外觀古香古色、頗有鄉(xiāng)村風情；內(nèi)裝修風格考究，衛(wèi)生間、廚房等設施齊全，非常適合老年人居住。據(jù)悉，在農(nóng)宅養(yǎng)老項目投入運營后，村民除此前獲得的租金收入外，還可按年度獲項目盈利分紅。同時，村民還可以通過在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)出的服務崗位上就業(yè)獲得工資性收入。
3、野奢度假鄉(xiāng)居
其核心理念是“一個鄉(xiāng)村就是一個野奢度假綜合體”以及“閑置農(nóng)宅的整體改造與度假化利用”。這種形態(tài)對農(nóng)宅的要求較高，除了以村落為單位的房屋空置率要超過80%外，最好還是傳統(tǒng)的老院落，并且生態(tài)優(yōu)良、環(huán)境幽靜。典型代表案例是北京密云的“山里寒舍”。
4、創(chuàng)意文化民宿
此種形態(tài)以鄉(xiāng)村環(huán)境為基礎，以文化創(chuàng)意為出發(fā)點，一方面相對較適合歷史底蘊深厚、文化特色突出、村域內(nèi)擁有較為豐富的歷史文化遺存、村落傳統(tǒng)肌理尚存的村落，另一方面即便不具備以上條件，只要有典型鄉(xiāng)村的氣質(zhì)，通過文化創(chuàng)意的演繹，同樣會產(chǎn)生很好的效果。但創(chuàng)意文化民宿對設計者和經(jīng)營者有較高要求，具有鄉(xiāng)土情懷與先進設計和經(jīng)營理念的“新農(nóng)民”更適合創(chuàng)意文化民宿的開發(fā)，比如漳州古山重的“水云間”。同樣，臺灣民宿的成功源于民宿主人將民宿當做藝術品精雕細琢，并注入個人的感情和人文理念，但這對普通鄉(xiāng)村居民而言具有一定難度。
5、私家鄉(xiāng)村會所
此種形態(tài)一般不會過于注重注經(jīng)濟收益，往往是一個企業(yè)或者若干志同道合的朋友在鄉(xiāng)間利用閑置民居改造而成的交流空間。企業(yè)可將其作為自身企業(yè)文化的展示空間，或用于商務接待或開展員工度假；對于后者人群，會所成為激蕩智慧、交流思想、分享感受的心靈聚會場所。這種形態(tài)一般不是面向大眾游客，而是與特定的小圈層客群相匹配，經(jīng)營模式以“會員制”為主。
結束語
閑置農(nóng)宅的有效盤活，除了多元化的發(fā)展形態(tài)外，關鍵在于農(nóng)村宅基地使用權流轉制度的建立和完善。據(jù)悉，北京密云縣已經(jīng)率先在古北口鎮(zhèn)北臺村和新城子鎮(zhèn)塔溝村兩個自然風光較好的村子成立農(nóng)宅合作社，將村里閑置的農(nóng)民土地集中起來，改造后引入旅游公司經(jīng)營，打造鄉(xiāng)村主題酒店。目前兩個農(nóng)宅合作社都已找到商機，如塔溝村正在與一家汽車俱樂部洽談，打造汽車露營主題酒店。這種將閑置農(nóng)宅統(tǒng)一承租給合作社管理，而后對外尋找開發(fā)資金的運作方式，可保證農(nóng)民收益的最大.
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