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停

車

費

隨著生活水平的提高，老百姓買車的越來越多了，小區(qū)里的停車位也越來越緊張了，停車糾紛也日漸增多，業(yè)主們維權(quán)的重點也在停車費上。

做為物業(yè)公司，很多老小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，如果不靠停車費收入，根本無法維持運作，而面對業(yè)主的維權(quán)，很多物業(yè)人員解釋不清楚停車費的概念，以及為什么要收停車費。

今天，就來細(xì)細(xì)說道。

要搞清楚停車費，就要先搞清楚停車位的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

小區(qū)里的停車位，一般分為四種性質(zhì)：

一、產(chǎn)權(quán)停車位，是指開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃要求建造的可以通過購買獲得產(chǎn)權(quán)的停車位；

二、公共停車位，是指開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃要求建造的滿足業(yè)主臨時停車需求的，不可以進行買賣交易的停車位，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有；

三、人防停車位，這是關(guān)系稍微復(fù)雜一點的車位，是開發(fā)商利用人防配套面積建造的停車位。曾經(jīng)有業(yè)主認(rèn)為人防車位占用的是業(yè)主租賃的土地，其權(quán)屬應(yīng)該歸全體業(yè)主，并且一審官司打贏了，但是在最終的二審判決中輸了。

其實細(xì)究起來也不難判斷，土地上的構(gòu)筑物是一個空間關(guān)系，按照住宅公攤的計算原則，人防面積是不計入公攤的。而人防車位是開發(fā)商投資的，雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但是有收益權(quán)，所以出租給業(yè)主是合法合理的，人防停車位法定租期不得超過20年，戰(zhàn)時需騰空歸為人防用途。

四、改建停車位，老舊小區(qū)因為早期原因，規(guī)劃車位不能滿足現(xiàn)代居住需求，業(yè)委會可以經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)后向政府規(guī)劃部門提出用地規(guī)劃變更，比如把綠地改建成車位；也可以利用空地引入立體車位建設(shè)；或者在小區(qū)可利用場地規(guī)畫臨時停車位。

不管是什么性質(zhì)的停車位，物業(yè)都要進行管理，因此，繳納停車費是車位使用人的當(dāng)然義務(wù)。一般城市物價部門都會對停車費定價做出規(guī)定，主要是地面停車費、地下停車費和臨時停車費，地下停車費一般會高于地面停車費，比如，福州就規(guī)定：地面停車費60元/月，地下停車費70元/月。

在對業(yè)主解釋停車費收取時，要明確的說出相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。

小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、交通標(biāo)識系統(tǒng)、減速帶限位器等輔助系統(tǒng)，這些對車輛在小區(qū)內(nèi)行駛安全起到重要的作用，其日常維護開支是停車費的組成之一；道路及車位的日常保潔、維修、巡視等是停車費的又一組成；車庫的照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等的維護也是停車費的組成。

所有的車位都應(yīng)該有固定的停車費標(biāo)準(zhǔn)，屬于物業(yè)公司的法定業(yè)務(wù)收入之一，該費用不是公共場地經(jīng)營性收入，對業(yè)主不構(gòu)成侵權(quán)。

那么，業(yè)主維權(quán)的停車費又是怎么一回事呢？這就要從停車費的字面意思解釋起。

很多業(yè)主甚至包括不少物業(yè)人員，把停車費和車輛保管費、車位使用費混淆了。

停車費嚴(yán)格意義上應(yīng)該叫做車位管理費或者停車管理費。顧名思義，就是對車位及其配套設(shè)備設(shè)施進行維修養(yǎng)護，對小區(qū)范圍內(nèi)車輛行駛、停放秩序進行管理所產(chǎn)生的費用。

停車費不同于車輛保管費。車輛保管費是指管理方對車輛具有保管責(zé)任，是對車輛擁有保管期內(nèi)控制權(quán)的行為，其特征主要是有權(quán)限制車輛的移動、使用等，因此對車輛的滅失、損壞、車內(nèi)物品失竊等承擔(dān)責(zé)任。停車費只是對車位及關(guān)聯(lián)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施承擔(dān)管理責(zé)任，對常見的車輛丟失、刮擦等問題，只要管理方能舉證自己的管理行為不存在過失，就不存在當(dāng)然賠償?shù)呢?zé)任。

停車費也不同于車位使用費。車位使用費是車位資源的占用費，相當(dāng)于車位租金，是車位所有人的權(quán)益。

好比你在福州租一個地下停車位，租金200元/月，停車費70元/月，合計繳交270元/月，其中200元是車位所有人收走了，70元是交給物業(yè)公司的。地面停車位嚴(yán)格意義上是不能包月出租的，因為那是配建的臨時停車位，遵循先來先停的原則，如果業(yè)主大會同意，那么可以長租，如果你租了一個地面停車位，租金150元/月，停車費60元/月，其中150元是全體業(yè)主共有的，60元是交給物業(yè)公司的。

業(yè)主維權(quán)爭議主要在臨時停車費上，就是每次停車收費。比如每次停車5元，這個收入在扣除了每月每車位60元的固定管理費后，剩余部分是要業(yè)主和物業(yè)公司分賬的，因為業(yè)主是車位資源的所有者，物業(yè)公司則額外投入了管理成本，從資源利用率提高和鼓勵物業(yè)公司管理積極性的角度出發(fā)，這部分收入按業(yè)主：物業(yè)公司=6:4的比例相對較為合理。

對于改建停車位，其收費應(yīng)該由投資方、業(yè)主大會、物業(yè)管理方三方根據(jù)投資回報、資源價值、管理投入等諸因素共同協(xié)商，合理分賬。

以往的停車管理主要靠人工，所以在收費過程中出現(xiàn)職務(wù)侵占以及物業(yè)公司虛報、少報公共停車位收入的現(xiàn)象普遍存在，業(yè)主在車輛停放過程中出現(xiàn)的損傷、丟失等問題要求物業(yè)公司無責(zé)賠償?shù)仍蚨技觿×穗p方的不信任。

現(xiàn)在的停車管理系統(tǒng)能夠自動識別車牌，計算停車時間，甚至能夠識別停車位置，讓小區(qū)內(nèi)停車管理更加便捷透明，這有助于業(yè)主和物業(yè)公司消除隔閡，回歸誠信交易。

業(yè)主們也應(yīng)更理性的應(yīng)對停車難的問題，不占用消防通道停車、不妨礙行車動線停車、不因糾紛堵塞出入口、支持收費取票等文明停車行為對共同維護停車秩序，打造和諧美好的生活環(huán)境大有裨益。