預(yù)售商品房交易中，開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任極為常見。《民法典》施行前，由于抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生優(yōu)先受償效力，故通用合同文本均約定開發(fā)商階段性擔(dān)保的保證期間應(yīng)至預(yù)售房屋產(chǎn)證及抵押權(quán)證交銀行收執(zhí)之日止。但新法實施后，《擔(dān)保制度解釋》第52條明確規(guī)定，抵押預(yù)告登記在特定條件下可具備優(yōu)先受償效力。當(dāng)銀行已對預(yù)告登記的抵押物享有實質(zhì)抵押權(quán)后，開發(fā)商是否仍需依照原合同約定繼續(xù)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任？
近日，上海金融法院審結(jié)一起金融借款合同糾紛案，運用合同解釋的方法，從階段性擔(dān)保責(zé)任的目的及性質(zhì)、商品房預(yù)售交易的行業(yè)慣例入手，明確了：階段性保證系開發(fā)商為擔(dān)保銀行在貸款發(fā)放后、房屋抵押權(quán)設(shè)立前的債權(quán)風(fēng)險而提供的擔(dān)保，與房屋抵押擔(dān)?；槌欣^、而非并存關(guān)系。抵押權(quán)證只是抵押權(quán)取得的表征，而非權(quán)利本身，在銀行已可實質(zhì)行使抵押權(quán)的情況下，開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)免除。
童蕾
上海金融法院
三級高級法官
周楠
綜合審判二庭
法官助理
案 情
2009年12月，G銀行（貸款人、抵押權(quán)人）與嚴(yán)某、王某某（借款人、抵押人）、嚴(yán)某某（其他抵押人）、K公司（保證人）簽訂《借款合同》一份，約定：
G銀行向嚴(yán)某、王某某提供個人住房貸款用于購買案涉房屋，若借款人未按合同約定按時償還貸款本息，則貸款人有權(quán)宣布貸款提前到期，要求立即償還全部貸款本息和其他應(yīng)收款項，處置抵押物；貸款人、借款人、其他抵押人應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)抵押登記證明，交貸款人保管，借款人申領(lǐng)到房地產(chǎn)權(quán)利證明之日起十日內(nèi)，將該證明復(fù)印件交貸款人收執(zhí)；k公司為案涉合同項下貸款提供階段性連帶責(zé)任保證，保證期間從貸款發(fā)放之日起至該抵押物的房地產(chǎn)權(quán)利證明復(fù)印件和房地產(chǎn)抵押登記證明原件交貸款人收執(zhí)之日止，保證人完全履行保證責(zé)任后，貸款人債權(quán)得以全部清償?shù)?，保證人可向借款人追償。
合同簽訂后，G行依約向嚴(yán)某指定的K公司賬戶發(fā)放貸款。案涉房屋于2009年12月24日辦理了預(yù)購商品房抵押的預(yù)登記，于2011年3月26日辦理了權(quán)利人為K公司的首次登記，但一直未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，亦未辦理房地產(chǎn)正式的抵押登記手續(xù)。
2020年7月起，嚴(yán)某、王某某多次逾期還款，G行決定提前收回全部貸款本息，并訴至法院，請求嚴(yán)某、王某某共同歸還尚未清償?shù)慕杩畋鞠⒓坝馄诶ⅲ魢?yán)某、王某某不能清償?shù)模埱驥公司為嚴(yán)某、王某某的還款義務(wù)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，并有權(quán)對案涉房屋實現(xiàn)抵押權(quán)。
一審法院判決：
嚴(yán)某、王某某歸還G行借款本息及逾期利息，K公司對嚴(yán)某、王某某的付款義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，駁回了G行的其他訴訟請求。
G行、K公司不服一審判決，分別上訴至上海金融法院。
裁 判
上海金融法院經(jīng)審理認(rèn)為：
第一，關(guān)于本案的法律適用。
本案的實體爭議有兩項：
引起爭議1的法律事實為2009年12月24日抵押權(quán)預(yù)告登記的設(shè)立，該事實發(fā)生于《民法典》施行前，當(dāng)時的法律未規(guī)定預(yù)告登記具有優(yōu)先受償效力而《擔(dān)保制度解釋》有規(guī)定，按照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第三條，應(yīng)適用《民法典》及《擔(dān)保制度解釋》的規(guī)定。
引起爭議2的法律事實為2009年12月10日簽訂的《借款合同》中關(guān)于階段性保證責(zé)任的約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，應(yīng)適用《合同法》《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定。
第二，關(guān)于G行享有的房屋抵押權(quán)。
案涉房屋雖然直至本案訴訟時尚未辦理抵押權(quán)本登記，但此系嚴(yán)某、王某某、嚴(yán)某某因個人原因未能配合所致，故G行“能夠進行不動產(chǎn)登記”的條件客觀上尚不具備，本案的抵押權(quán)預(yù)告登記仍處于有效狀態(tài)。根據(jù)《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款，G行享有案涉房屋的抵押權(quán)。
第三，關(guān)于K公司的階段性保證責(zé)任。
《借款合同》雖約定，K公司的保證責(zé)任至案涉房屋產(chǎn)權(quán)證及抵押權(quán)證交G行收執(zhí)之日止，但對該條款的解釋不應(yīng)僅拘泥于所使用的詞句，而應(yīng)探究當(dāng)事人的真意，結(jié)合行為的性質(zhì)和目的、交易習(xí)慣及誠信原則進行解釋。由于舊法未規(guī)定預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力，為保障銀行在貸款發(fā)放后、房屋抵押權(quán)設(shè)立前的債權(quán)風(fēng)險，開發(fā)商通常為銀行提供階段性擔(dān)保。因此階段性擔(dān)保與房屋抵押擔(dān)保系互為承繼、而非并存關(guān)系。本案G行和K公司的真意亦是如此，在銀行已可實質(zhì)行使抵押權(quán)的情況下，如僅因未取得上述文件而認(rèn)為其可繼續(xù)享有開發(fā)商的連帶責(zé)任保證及房屋抵押的雙重?fù)?dān)保，無疑將與雙方當(dāng)事人的締約目的相悖，也有違誠實信用原則，缺乏經(jīng)濟上的合目的性和正當(dāng)性。
據(jù)此，上海金融法院改判K公司對嚴(yán)某、王某某的還款義務(wù)不承擔(dān)階段性保證責(zé)任，支持了G行對案涉房屋行使抵押權(quán)的訴訟請求。
法官心語
在處理新舊法銜接過程中發(fā)生的民商事糾紛時，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的締約目的。根據(jù)行業(yè)慣例，階段性保證是擔(dān)保銀行在房屋抵押權(quán)設(shè)立前的債權(quán)風(fēng)險，與房屋抵押并非并存關(guān)系，通過分析交易上的合理性，否定銀行獲得雙重?fù)?dān)保的可能，符合商業(yè)邏輯與交易習(xí)慣，實現(xiàn)了司法判斷與商業(yè)預(yù)期的耦合。
在房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下行態(tài)勢，資產(chǎn)負(fù)債率高企、資金流動性放緩的背景下，階段性擔(dān)保責(zé)任作為房地產(chǎn)行業(yè)潛在債務(wù)的重要組成部分，通過明確開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的解除條件，使其免于負(fù)擔(dān)法外過重的連帶賠償責(zé)任，實現(xiàn)了債務(wù)負(fù)擔(dān)上的分配正義，一定程度上，也將有助于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。
預(yù)售商品房交易是我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要業(yè)態(tài)，開發(fā)商階段性擔(dān)保條款在其中具有普遍性。通過該案判決，為預(yù)售商品房交易各方梳理正確、合理的規(guī)則預(yù)期，有利于強化訴源治理，減少交易中潛在的訴訟發(fā)生。
來源丨上海金融法院
文字 | 童蕾 周楠
責(zé)任編輯丨張巧雨
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