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一、階段性擔(dān)保的法律性質(zhì)是什么

房屋按揭貸款業(yè)務(wù)中，需開發(fā)商提供階段性擔(dān)保是銀行的常規(guī)要求。在階段性擔(dān)保中，貸款銀行要求開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，并不是要求保證人就借款全程承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而是在開發(fā)商辦理完畢房屋抵押登記（或房屋抵押預(yù)告登記）前提供擔(dān)保。即只要貸款人取得了房屋抵押登記他項(xiàng)權(quán)證（或房屋抵押權(quán)預(yù)告登記他項(xiàng)權(quán)證），階段性擔(dān)保的使命就此終結(jié)。

《合同法》第四十五條規(guī)定：“附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效?！奔丛诮獬龡l件成就前，民事法律行為的效力已經(jīng)發(fā)生，一旦條件成就，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系歸于消滅。開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任符合上述法律特征，屬于附解除條件的連帶保證責(zé)任。

二、階段性保證擔(dān)保是否適用《物權(quán)法》第176條

《物權(quán)法》第一百七十六條對人的擔(dān)保及物的擔(dān)保適用問題作出了規(guī)定。但預(yù)售商品房抵押按揭貸款中，開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，預(yù)售房屋的預(yù)抵押登記并未形成物保，抵押權(quán)并未設(shè)立，銀行并不能以預(yù)抵押登記為依據(jù)行使抵押權(quán)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。在預(yù)抵押登記并不具備債權(quán)擔(dān)保功能的情況下，不能認(rèn)定預(yù)售房屋的預(yù)抵押登記形成了債務(wù)人自身提供的物保，因此，開發(fā)商階段性擔(dān)保的保證范圍應(yīng)是全部債權(quán)。

三、階段性擔(dān)保的合同條款設(shè)計(jì)

《擔(dān)保法解釋》第32條規(guī)定，保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起6個(gè)月。因此，實(shí)踐中在《按揭合作協(xié)議》中將保證期限修改為“自合同簽訂之日起至辦理完畢抵押登記之日止”等類似表述不符合擔(dān)保法相關(guān)規(guī)定。

通過前文對階段性擔(dān)保的法律屬性的分析以及普遍的司法觀點(diǎn)，“開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任”條款的實(shí)質(zhì)就是設(shè)定開發(fā)商的連帶保證責(zé)任以及該保證責(zé)任的解除條件。據(jù)此結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際，該條款建議表述為：開發(fā)商對借款人的全部債務(wù)提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證期間為借款人在借款合同下的債務(wù)履行期屆滿之日起三年（與主債務(wù)訴訟時(shí)效期限保持一致，便于清收時(shí)效管理）；但是，自借款人辦妥貸款所購房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)且貸款人收到以貸款人作為第一順位抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)利證明文件正本之日，開發(fā)商的保證責(zé)任自動(dòng)解除”。

四、銀行就購房人預(yù)購房屋辦理抵押權(quán)預(yù)告登記后，能否主張抵押權(quán)已設(shè)立，并要求就房屋拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償

最高人民法院在（2015）民申字第766號廈門明瑞達(dá)投資咨詢有限公司與福建省晉江市陳埭蘇厝強(qiáng)達(dá)鞋塑服裝廠、蘇奮強(qiáng)等借款合同糾紛民事裁定書中表述：“在建房屋抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)從拍賣在建房屋的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊皇菍斫ǔ煞课菟鞯囊环N事先約束，以約束債務(wù)人以將來建成房屋作為抵押標(biāo)的物。當(dāng)房屋建成后，債務(wù)人有履行在建房屋抵押合同規(guī)定的義務(wù)和在建房屋抵押預(yù)告登記的責(zé)任，配合在建房屋抵押預(yù)告登記權(quán)利人向房屋登記機(jī)關(guān)提出變更登記，轉(zhuǎn)變?yōu)榉课莸盅旱怯?，從而?shí)現(xiàn)在債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，以拍賣、變賣建成房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人不履行配合義務(wù)，抵押權(quán)人只能主張違約責(zé)任?！备鶕?jù)最高院上述觀點(diǎn)，銀行僅僅是抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，并不享有抵押權(quán)，因此銀行對于預(yù)告抵押登記的財(cái)產(chǎn)，并不享有優(yōu)先受償權(quán)。

 五、關(guān)于階段性擔(dān)保項(xiàng)下銀行方的義務(wù)

實(shí)務(wù)中對于階段性有兩種操作：一種是階段性擔(dān)保至預(yù)告抵押登記完畢；一種是階段性擔(dān)保至他項(xiàng)權(quán)利證發(fā)放。不過無論擔(dān)保至什么階段，開發(fā)商滿足合同約定的擔(dān)保解除條件時(shí)，銀行方應(yīng)積極辦理相關(guān)登記，解除開發(fā)商保證責(zé)任，否則如發(fā)生銀行方怠于履行登記義務(wù)而導(dǎo)致抵押物被查封的情況，由銀行方自行承擔(dān)責(zé)任。