目前市民購(gòu)買(mǎi)商品房，多數(shù)都要等半年、有的一年以后才能交付使用，也就是所謂的“期房”。購(gòu)買(mǎi)期房需要貸款的購(gòu)房人，就以所購(gòu)期房作為抵押物，向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款。在辦理期房按揭貸款過(guò)程中需要注意哪些問(wèn)題？
了解其中存在的幾種法律關(guān)系。一是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；二是購(gòu)房人與銀行之間的借貸及抵押關(guān)系；購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)借款，將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證以后抵押給銀行，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押的房屋折價(jià)、變賣(mài)或申請(qǐng)法院拍賣(mài)并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。三是開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中，雖然購(gòu)房人將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行，但由于房屋為期房，銀行發(fā)放貸款后，只能先行辦理抵押預(yù)登記，等房屋竣工實(shí)際交付、辦理房產(chǎn)證后才可辦理正式抵押登記手續(xù)，在此期間由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理正式抵押登記之前，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說(shuō)的階段性連帶保證責(zé)任。也正因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋的如期竣工、順利正常交付使用負(fù)有必要的擔(dān)保責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購(gòu)房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開(kāi)發(fā)商為保證人。
開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任不可以免除。對(duì)于上述第四方面的法律關(guān)系，購(gòu)房人往往容易忽視。因?yàn)槭瞧诜?，從銀行貸款發(fā)放到預(yù)抵押登記、到房產(chǎn)證辦理完畢，這期間開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，這對(duì)于銀行和購(gòu)房人來(lái)說(shuō)都是必須的也是必要的。
但是近期發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商不愿意承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，或?yàn)榱藘?yōu)化其公司的財(cái)務(wù)表報(bào)狀況，在為購(gòu)房人辦理期房按揭貸款時(shí)，與銀行雙方約定：免除開(kāi)發(fā)商從銀行貸款發(fā)放到辦理房產(chǎn)證期間的階段性擔(dān)保責(zé)任。這種做法將會(huì)給購(gòu)房人、銀行帶來(lái)那些危害和不利影響呢，讓我們來(lái)簡(jiǎn)單分析一下。
對(duì)于購(gòu)房人，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的是期房，如果開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)從銀行貸款發(fā)放到房產(chǎn)證辦理期間的階段性擔(dān)保責(zé)任，后期的房屋質(zhì)量、交付時(shí)間、甚至是否能夠交付等問(wèn)題都無(wú)法得到保障；如果遇到開(kāi)發(fā)商惡意欺詐或者是經(jīng)營(yíng)不善、房屋滯銷(xiāo)各種原因?qū)е路课荨盃€尾”，無(wú)法交房等情況，購(gòu)房人的權(quán)益將完全得不到保障。
對(duì)于銀行方面來(lái)說(shuō)，銀行基層信貸部門(mén)出于對(duì)貸款利益的追求，置存在的風(fēng)險(xiǎn)于不顧。借款人（購(gòu)房人）將所購(gòu)期房作為抵押物抵押給銀行，但正式的抵押登記手續(xù)必須要等房屋實(shí)際竣工交付取得產(chǎn)權(quán)證以后才能辦理，如果在此之前購(gòu)房人因?yàn)槿魏卧蛟斐傻奈窗唇杩詈贤s定償還銀行借款時(shí)，銀行無(wú)法實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，免除了開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任，房屋無(wú)法保證抵押登記的設(shè)立，就意味著銀行的債權(quán)將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
開(kāi)發(fā)商既然與銀行約定免除自身的擔(dān)保責(zé)任，就不可能對(duì)房屋建設(shè)后期的一系列問(wèn)題具備應(yīng)有的責(zé)任心，購(gòu)房人和銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商也就沒(méi)有任何的制約，其直接后果就是形成“爛尾”樓等情況，造成對(duì)購(gòu)房人的利益?zhèn)?，同時(shí)使銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)且無(wú)法實(shí)施抵押權(quán)。
按照我市商品房市場(chǎng)管理具體要求，期房辦理預(yù)抵押手續(xù)時(shí)，在相關(guān)約定條款中，開(kāi)發(fā)商作為“擔(dān)保人”或“保證人”，界定其擔(dān)保責(zé)任期限到房產(chǎn)證辦理為止。這也是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理長(zhǎng)期以來(lái)保持相對(duì)健康、穩(wěn)定的一項(xiàng)重要措施。所以無(wú)論從防范購(gòu)房人、銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)考慮，還是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，期房按揭過(guò)程中開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任不可免除。
購(gòu)房人如何防范由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)呢？
房地產(chǎn)專業(yè)人士提示市民：首先，在購(gòu)房之后必須了解上述法律關(guān)系及存在的風(fēng)險(xiǎn)。其次，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商、銀行簽訂的“抵押合同” 和“個(gè)人一手住房貸款合同”時(shí)應(yīng)注意，其中的“擔(dān)保人”“保證人”欄內(nèi)皆應(yīng)為“某某開(kāi)發(fā)公司”簽章，而在“個(gè)人一手住房貸款合同”當(dāng)中的擔(dān)保條款中開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保期限應(yīng)該為：“開(kāi)發(fā)商擔(dān)保期限是從銀行貸款發(fā)放到購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證為止”。其他任何有別于此的內(nèi)容，都有可能存在對(duì)購(gòu)房人不利的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人必須認(rèn)真看清所簽署的各種合同文本。
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