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來源：安理律師  文：李崢、綦曉芳、姚金陽

摘要

房屋租賃合同融于日常生活，與彼此的利益息息相關(guān)，因此協(xié)議一方在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)特別注意其中暗藏的陷阱和法律風(fēng)險(xiǎn)，如因租賃物消防驗(yàn)收問題而引發(fā)的糾紛。房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格，合同效力如何認(rèn)定？該協(xié)議是否會(huì)因違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而必然無效？如何避開消防驗(yàn)收的雷區(qū)？本文將以此為切入點(diǎn)與大家共同探討。

消防驗(yàn)收分為工程主體的消防驗(yàn)收及賓館、飯店、商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所裝飾裝修的消防驗(yàn)收。前者消防驗(yàn)收的申報(bào)義務(wù)在于建設(shè)單位即出租人；一般而言，后者消防驗(yàn)收的申報(bào)義務(wù)在于作為經(jīng)營(yíng)者的承租人，當(dāng)然并不排除租賃協(xié)議雙方就該問題另行約定。兩種情形涉及的主體責(zé)任承擔(dān)不同，因此需要略作區(qū)分，本文主要針對(duì)前者予以論述。

（一）合同因違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無效

關(guān)于房屋租賃的現(xiàn)行規(guī)范性文件主要有《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院的相關(guān)司法解釋等。在司法實(shí)踐中，認(rèn)定房屋租賃合同的效力問題首先應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》。

《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定:違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效?！蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一）》第四條規(guī)定：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定：合同法第五十二第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

“管理性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范。效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。只有違反了效力性的強(qiáng)制規(guī)范的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效?！盵①]

由此可見，只有違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無效，違反法律、行政法規(guī)的管理性強(qiáng)制性規(guī)定的合同并不當(dāng)然無效。

（二）《消防法》關(guān)于租賃物消防驗(yàn)收的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定

《消防法》第十三條第二款規(guī)定：“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！钡断婪ā返任疵鞔_建設(shè)工程違反消防驗(yàn)收的規(guī)定而投入使用必然導(dǎo)致合同無效，反而規(guī)定了懲罰與補(bǔ)救性措施。如該法第五十八條第二款規(guī)定：“建設(shè)單位未依照本法規(guī)定將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，或者在竣工后未依照本法規(guī)定報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案的，責(zé)令限期改正，處五千元以下罰款?！笨梢钥闯觯鲜鰪?qiáng)制性規(guī)定純粹是出于行政管理和安全的考慮，因此，雖然租賃物未經(jīng)消防驗(yàn)收而出租使用違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，但是筆者認(rèn)為，租賃協(xié)議僅僅違反的是管理性強(qiáng)制性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

（三）租賃物未經(jīng)消防驗(yàn)收，并不必然導(dǎo)致租賃協(xié)議無效

筆者強(qiáng)調(diào)，房屋等建筑物尤其是大型租賃物如應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收而未經(jīng)消防驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格必然會(huì)影響其使用。然而，因建筑物消防驗(yàn)收程序具有補(bǔ)救的可能性，所以租賃物未經(jīng)消防驗(yàn)收并不必然導(dǎo)致租賃協(xié)議的無效。最高院在司法審判實(shí)踐中并未直接明確排除此種情況合同無效的可能性。

如江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第五條規(guī)定：“不屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過消防驗(yàn)收的房屋，當(dāng)事人以租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。”

司法實(shí)踐中，對(duì)于合同效力的認(rèn)定首先依據(jù)的仍是《合同法》，在此類情形下，當(dāng)事人之間的租賃合同仍屬有效，由此導(dǎo)致租賃房屋無法使用的，承租人有權(quán)解除合同。如《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“《房屋租賃司法解釋》”）第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。”

如北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第一條第三規(guī)定：“當(dāng)事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗(yàn)收，或者經(jīng)驗(yàn)收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。 租賃房屋因出租人原因未經(jīng)工程竣工或消防驗(yàn)收合格致使房屋不符合使用條件，承租人依據(jù)《房屋租賃司法解釋》第八條第（三）項(xiàng)規(guī)定要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。 ”

【案例】林光房屋租賃合同糾紛再審案(2017)最高法民申248號(hào)

【裁判要旨】關(guān)于訟爭(zhēng)《租賃合同》是否有效的問題。即使本案訟爭(zhēng)租賃房產(chǎn)交付時(shí)存在消防手續(xù)不合格的情況，也不必然導(dǎo)致訟爭(zhēng)租賃合同無效。根據(jù)《房屋租賃司法解釋》第八條規(guī)定，租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致租賃房屋無法使用的，承租人可以請(qǐng)求解除合同。本案雙方當(dāng)事人系按照租賃物現(xiàn)狀自愿建立租賃關(guān)系，裝修報(bào)批手續(xù)由林光自行負(fù)責(zé)，裝修費(fèi)用由其自行承擔(dān)。林光實(shí)際占有、使用訟爭(zhēng)租賃房產(chǎn)的行為說明其認(rèn)可訟爭(zhēng)租賃物的實(shí)際狀況，如發(fā)現(xiàn)租賃房屋無法使用可以請(qǐng)求解除合同。

（一）訴訟中慎提合同無效之訴

【風(fēng)險(xiǎn)】司法實(shí)踐對(duì)合同效力認(rèn)定的漸趨寬松，對(duì)合同無效的認(rèn)定更加苛刻。雖然各地法院在適用《合同法》第52條時(shí)存有不同的理解和認(rèn)識(shí)，但若僅因租賃房屋未通過消防驗(yàn)收引發(fā)的糾紛而無其他法定或約定的無效情形時(shí)，作為訴訟一方應(yīng)慎提合同無效之訴求。雖然合同無效的訴求若得以支持將使合同利益最大化，但與此同時(shí)其也將承擔(dān)更重的舉證責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)也更大。司法實(shí)踐中，若在一審辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃標(biāo)的物符合了法律規(guī)定，無效合同經(jīng)過瑕疵補(bǔ)正而變?yōu)橛行Вㄔ赫J(rèn)定合同效力的可能性比較大，屆時(shí)將會(huì)直接導(dǎo)致合同無效的訴訟目的無法實(shí)現(xiàn)。

【依據(jù)】針對(duì)租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收之租賃合同效力問題，各地法院傾向尊重合同自由和當(dāng)事人意思自治原則，因而不會(huì)輕易認(rèn)定合同無效。

【建議】在訴訟過程中，當(dāng)事人應(yīng)對(duì)個(gè)案進(jìn)行全面分析，從便宜當(dāng)事人訴訟目的達(dá)成及實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益最大化的角度制定訴訟策略，不能一味追求所謂的利益最大化而將訴訟復(fù)雜化，否則很有可能適得其反。

（二）切記不要忽視出租人合同解除權(quán)                          

【風(fēng)險(xiǎn)】如前所述，租賃房屋未驗(yàn)收并不必然導(dǎo)致合同無效?！斗课葑赓U司法解釋》對(duì)于因違反房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定而無法使用時(shí)，賦予了承租人合同解除權(quán)，但不意味著承租人只要不提解除合同的請(qǐng)求，出租人就必須無條件配合。雖然該司法解釋并未明確出租人是否享有合同解除權(quán)，但需要注意的是，出租人的合同解除權(quán)并未因此而被剝奪，承租人也不能以此而拒不交付租金或違反其他協(xié)議約定情形，否則出租人仍舊可以依據(jù)《合同法》訴請(qǐng)法院要求解除合同。

【依據(jù)】《合同法》第二百二十七條：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?/span>

【建議】當(dāng)事人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，一定要明確約定違約情形和解除合同的條件。就出租人而言，應(yīng)就承租人可能違約的情形予以明確，以便為自己行使合同解除權(quán)提供合同依據(jù)；就承租人而言，需要明確出租人可以解除或單方解除合同的權(quán)利，且該約定一定要具體、明確且符合《合同法》的規(guī)定，以便明確自己的抗辯理由和訴求。

【參見案例】四川佰騰投資管理有限公司與山東昊科實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徸罡呷嗣穹ㄔ?2015)民申字第2030號(hào)

裁判要旨：第一，未經(jīng)消防驗(yàn)收的共青團(tuán)東路4號(hào)地下一層并不影響租賃房產(chǎn)的整體經(jīng)營(yíng)使用，且公安消防機(jī)關(guān)允許該部分在使用前另行申報(bào)消防驗(yàn)收，故昊科公司存在違約行為，但不構(gòu)成根本違約……亦無證據(jù)證明昊科公司的該違約行為給佰騰公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失。第二，但佰騰公司在支付租金期限屆滿前，就以昊科公司消防驗(yàn)收手續(xù)欠缺為由提出暫緩支付租金的要求，并就該問題與昊科公司以信函方式協(xié)商，對(duì)佰騰公司在計(jì)算逾期支付租金的時(shí)間時(shí)應(yīng)予以合理的扣除。故，佰騰公司逾期支付第二期租金存在違約行為，但不構(gòu)成根本違約。

（三）重視因質(zhì)量問題而引發(fā)的其他風(fēng)險(xiǎn)

【風(fēng)險(xiǎn)】部分建設(shè)單位為了獲取利益，在消防驗(yàn)收程序上“偷工減料”，故意減少應(yīng)當(dāng)投入的成本，使用不合格材料、不經(jīng)過消防審核等，導(dǎo)致工程質(zhì)量問題，并引發(fā)以下問題：第一，工程質(zhì)量問題給承租人及社會(huì)公眾帶來的人身安全隱患；第二，作為出租人的建設(shè)單位可能因此增加工程整體驗(yàn)收不合格的風(fēng)險(xiǎn)；第三，因質(zhì)量問題而增加相應(yīng)的維修、整改費(fèi)用；第四，依據(jù)《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條、第十四條的規(guī)定，出租人可能喪失工程質(zhì)量索賠的權(quán)利、工程的最終結(jié)算等。

【建議】租賃協(xié)議雙方均應(yīng)充分重視消防、質(zhì)監(jiān)等部門下達(dá)的整改通知，及時(shí)辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，杜絕因未消防驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格導(dǎo)致的房屋質(zhì)量問題及其他隱患。

【參見案例】立新廠、金日公司與國(guó)柜公司房屋租賃合同糾紛上訴案(2011)滬一中民二(民)終字第1145號(hào)

事實(shí)陳述：2008年5月20日，上海市松江區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（以下簡(jiǎn)稱區(qū)質(zhì)監(jiān)站）分別向港怡公司及立新廠發(fā)出建設(shè)工程質(zhì)量問題整改通知單，指出港怡公司翻建生產(chǎn)用房工程存在變更設(shè)計(jì)未經(jīng)原設(shè)計(jì)認(rèn)可的嚴(yán)重質(zhì)量問題，立新廠原有廠房裝飾裝修工程存在危及結(jié)構(gòu)安全的重大質(zhì)量問題，要求港怡公司整改，要求立新廠即日起在已使用建筑工程范圍內(nèi)暫停使用，全面整改。

（四）避開行政部門“罰單”

【風(fēng)險(xiǎn)】租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收可能導(dǎo)致，出租人或承租人被要求限期整改、停業(yè)整頓甚至巨額罰款。如《消防法》第五十八條規(guī)定：違反本法規(guī)定，有下列行為之一的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬元以上三十萬元以下罰款：（三）依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格，擅自投入使用的；（四）建設(shè)工程投入使用后經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法抽查不合格，不停止使用的；（五）公眾聚集場(chǎng)所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求，擅自投入使用、營(yíng)業(yè)的。

【建議】協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)約定如因租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收而被要求限期整改、停業(yè)整頓、罰款時(shí)，由此導(dǎo)致的相應(yīng)損失承擔(dān)問題，如租金、承租人預(yù)期所得利益及罰款的交付等。筆者認(rèn)為，租賃協(xié)議雙方應(yīng)就上述損失問題進(jìn)行約定，將損失降到最低，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)雙方收益或進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的合同目的。

【參見案例】立新廠、金日公司與國(guó)柜公司房屋租賃合同糾紛上訴案(2011)滬一中民二(民)終字第1145號(hào)

裁判要旨：對(duì)于最終行政處罰的后果，金日公司應(yīng)就其擅自違規(guī)開業(yè)、后又整改不力的行為承擔(dān)責(zé)任。雖然立新廠基于房屋所有權(quán)人的身份對(duì)外接受了執(zhí)法部門的處罰，市場(chǎng)的對(duì)外招商亦是以金日公司設(shè)立的豪燦公司的名義進(jìn)行，但就雙方之間的內(nèi)部關(guān)系而言，仍不能回避金日公司違反了其與立新廠安全協(xié)議的承諾這一事實(shí)。

[①]引自《最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明在全國(guó)民商事審判工作會(huì)議上的講話－充分發(fā)揮民商事審判職能作用為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)提供司法保障》。來源于威科先行法律信息庫，參見網(wǎng)址：http://law.wkinfo.com.cn/legislation/detail/MTAwMDAyNzExMjM%3D?showType=0，訪問時(shí)間：2017年9月13日。