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本文是君之道思考的第356期文章

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（簡稱《房屋租賃合同糾紛司法解釋》）第八條第三項(xiàng)明確規(guī)定，租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定的情形，導(dǎo)致租賃房屋無法使用的，承租人可以請求解除合同。

該條規(guī)定確立了認(rèn)定城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力的基本原則，限定了無效合同的范圍?！断婪ā芬?guī)定的未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋禁止投入使用的規(guī)定，即屬于對房屋使用條件的限制性規(guī)定。因此，即使租賃房屋存在未經(jīng)消防驗(yàn)收的情形，也不必然導(dǎo)致租賃合同無效。對于合同解除的責(zé)任承擔(dān)問題，若出租人明知租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收仍將房屋出租的，負(fù)擔(dān)主要責(zé)任；承租人未對租賃房屋是否通過消防驗(yàn)收盡到審查義務(wù)的，負(fù)次要責(zé)任。本文就租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收對租賃合同效力及其責(zé)任承擔(dān)問題進(jìn)行介紹。

一、租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格并不導(dǎo)致租賃合同無效

《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ涸陉P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條進(jìn)一步明確規(guī)定前述“強(qiáng)制性規(guī)定”指的是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。雖《消防法》第十三條規(guī)定了未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋禁止投入使用，但該規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，也不屬于《房屋租賃合同糾紛司法解釋》中明確規(guī)定的導(dǎo)致租賃合同無效的情形。因此，租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收，并不屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形，不會(huì)導(dǎo)致租賃合同無效。

最高人民法院在（2016）最高法民申818號中明確支持上述觀點(diǎn)。在該案中，最高人民法院認(rèn)為，案涉租賃房屋至今未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，違反《消防法》的相關(guān)規(guī)定，屬于《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第八條第三項(xiàng)規(guī)定的“租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持”的情形，并不導(dǎo)致案涉《租賃合同》無效。嘉亨公司與東大萬尚于2012年3月23日簽訂的《租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，不屬于合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的無效之情形。原審法院以案涉租賃房屋至今未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，違反《消防法》關(guān)于依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用之規(guī)定，認(rèn)定案涉《租賃合同》無效，屬于適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。

二、合同解除產(chǎn)生的損失根據(jù)雙方過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的損失責(zé)任

對于合同解除的責(zé)任承擔(dān)問題，法院一般會(huì)審查未通過或未辦理消防驗(yàn)收的原因、要求解除租賃合同方是否享有解除權(quán)、請求的損失是否系未消防驗(yàn)收直接導(dǎo)致的損失以及合同雙方的過錯(cuò)大小進(jìn)行判斷。通常認(rèn)為，若出租人明知租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收仍將房屋出租的，負(fù)擔(dān)主要責(zé)任；承租人未對租賃房屋是否通過消防驗(yàn)收盡到審查義務(wù)的，負(fù)次要責(zé)任。

（一）租賃雙方均明確知悉房屋未辦理消防驗(yàn)收，仍建立租賃關(guān)系的，出租人承擔(dān)主要責(zé)任，承租人承擔(dān)次要責(zé)任。該裁判觀點(diǎn)旨在敦促出租方對租賃房屋辦理消防驗(yàn)收后再行出租，否則將承擔(dān)較重責(zé)任。

在（2017）最高法民申673號案中，最高人民法院認(rèn)為，玉堂鎮(zhèn)政府在明知案涉房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，仍出租給博美公司用于經(jīng)營商場，且長期未能解決消防驗(yàn)收問題，違反合同約定，給博美公司造成損失，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，博美公司明知該租賃物未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，仍然對商場進(jìn)行裝修并投入使用，亦存在過錯(cuò)，應(yīng)對損失承擔(dān)次要責(zé)任。二審判決玉堂鎮(zhèn)政府承擔(dān)80%的責(zé)任，并無不當(dāng)。

（二）租賃房屋在租賃合同簽訂時(shí)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，但在合同履行過程中通過了消防驗(yàn)收，承租人不享有合同解除權(quán)，違約解除合同方需承擔(dān)違約責(zé)任。

湖南省高級人民法院在（2019）湘民申5646號案中認(rèn)為，該案的關(guān)鍵是案涉出租合同是否違反強(qiáng)制性規(guī)定而無效的問題。經(jīng)查，案涉房屋系劉春輝合法購買，在租賃合同簽訂時(shí)尚未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，之后在合同履行過程中通過了消防驗(yàn)收。雖然，《消防法》第十三條第三款規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。但簽訂案涉出租合同時(shí)，雙方當(dāng)事人明知消防驗(yàn)收正在進(jìn)行中，且合同履行過程中通過了消防驗(yàn)收，也沒有證據(jù)表明消防延遲驗(yàn)收給申請人點(diǎn)石公司造成了損失。故，二審將雙方當(dāng)事人簽訂的案涉出租合同不作無效處理，并無不當(dāng)。關(guān)于案涉出租合同解除及違約責(zé)任承擔(dān)問題。本案申請人點(diǎn)石公司既無法定解除權(quán)又無約定解除權(quán)，其通知中止案涉出租合同對被申請人劉春輝不產(chǎn)生法律效力。案涉出租合同因申請人點(diǎn)石公司違約而解除，原審根據(jù)案涉出租合同的實(shí)際履行情況和申請人的違約情況，判決申請人點(diǎn)石公司承擔(dān)六個(gè)月租金的違約責(zé)任有事實(shí)和法律依據(jù)，且較為合理。據(jù)此，申請人的再審申請理由不能成立。

三、小結(jié)

《房屋租賃合同糾紛司法解釋》并未將未通過消防驗(yàn)收規(guī)定為租賃合同無效的條件。實(shí)踐中也多采用租賃房屋未通過消防驗(yàn)收屬于《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第八條規(guī)定的影響房屋使用的限制性條件，賦予承租人解除合同的權(quán)利。這其實(shí)是確認(rèn)了該類租賃合同的有效性。實(shí)踐中，租賃雙方明知涉租房屋未通過消防驗(yàn)收而繼續(xù)成立租賃關(guān)系，承租人實(shí)際占用租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營收益。但當(dāng)承租人因市場環(huán)境、經(jīng)營不善等導(dǎo)致經(jīng)營失敗，想提前退租但又不愿承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，則以租賃房屋未通過消防驗(yàn)收為由要求解除合同，并要求出租人賠償損失。此種情形下，法院在審查涉案房屋未通過消防驗(yàn)收的事實(shí)、與合同解除及損失產(chǎn)生的因果關(guān)系以及雙方的過錯(cuò)責(zé)任后，基于公平原則作出裁判。

為規(guī)避此類糾紛，在租賃合同簽署過程中，建議在合同中明確披露租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收，且承租人需自行承擔(dān)未經(jīng)消防驗(yàn)收導(dǎo)致的不利后果等，避免承租人事后以不知情為由單方解除合同。

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