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按照上海的限購政策，商住兩用房不限購，不計入名下房屋套數(shù)，所以買方不需購房資質(zhì)即可購買。賣方房屋核驗通過之后，就可以與買方簽約、網(wǎng)簽、繳稅過戶，流程相對于一般的住宅自然更加簡單。

關(guān)于商住房的更多信息，可以參考《商?。惚仨氈赖氖隆?/a>，下面小編主要來梳理一下商住房的購買流程和所需交納的稅費(fèi)。

一、 商住房的購買流程：

1. 房屋核驗

房屋所有權(quán)人可以自行或者委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)到所在的區(qū)建委辦理。

2. 收定金／簽約

我國《擔(dān)保法》第九十一條對定金的數(shù)額有明確規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)額的20%，超過的部分不受法律保護(hù)。一般正規(guī)中介公司對大額定金的收取方式也有相關(guān)規(guī)定。

3. 網(wǎng)簽

買賣雙方在當(dāng)?shù)刈〗ㄎk理，賣方需要身份證、房產(chǎn)證、銀行卡，如果委托經(jīng)紀(jì)公司代辦的話，需要填寫委托書。

4. 繳稅

買賣雙方在當(dāng)?shù)氐囟惒块T辦理，需要攜帶房本、身份證、原契稅票、原購房合同等材料。

5. 過戶

買賣雙方在當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心辦理，需要攜帶身份證和房本。

6．出房本

二、商住房如何繳稅？

賣方：

1.增值稅=(核定價-買入價格)÷1.05×5%;

2.城建稅及附加=(核定價-買入價格)÷1.05×0.65%;

3.印花稅=合同價×0.05%;

4.土地增值稅=增值額*稅率-扣除合計*速算扣除系數(shù); 

（1）扣除合計:買入價格 買入交易手續(xù)費(fèi) 買入契稅 城建稅及附加 本次印花稅 評估費(fèi) 折舊 中介費(fèi)；

（2）增值額:賣出-增值稅-(扣除合計)；

（3）折舊=買入價格*5%*年限;；

（4）增值率=增值額/扣除合計；

5.個人所得稅=(核定價-買入價-土地增值稅-增值稅-城建稅附加-買入契稅-買入交易手續(xù)費(fèi)-中介費(fèi)-評估費(fèi)-印花稅)*20%。

買方：

1.印花稅=合同價×0.05%；

2.契稅=(核定價-增值稅)×3%。

三、商住能貸款嗎？

商住房是不能用公積金貸款的，按揭買房的話只能選擇商業(yè)貸款，但是做多只能貸5成，可貸金額比較少，而且貸款的期限一般不超過十年，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮10%。不過，對以后購買住宅采用商業(yè)貸款是沒有影響的。

注意，如果賣方貸款沒有還清，需要在過戶之前完成解抵押步驟，才能夠進(jìn)行下一步的過戶環(huán)節(jié)。