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8月30日，億翰智庫在上海隆重舉辦中國房地產戰(zhàn)略峰會，期間重磅發(fā)布2017年中國房企綜合實力TOP200研究成果。

— 2017中國房企綜合實力TOP200 —

備注：

1．時間：核心數據以2016年為主，同時兼顧2017年7月31日之前的企業(yè)表現；

2．企業(yè)：為主營業(yè)務在中國大陸的房地產開發(fā)企業(yè)；

3．物業(yè)屬性：包括銷售和持有兩大類（建成、在建以及土地儲備）；

4．數據來源：

（1）納入研究的上市公司的年報、半年報、季報和各項公告；

（2）國家統計局和各地統計局統計數據；

（3）億翰智庫搭建的中國房地產企業(yè)數據庫；

（4）從任何公開信息渠道取得的相關信息，包括但不限于官方網站、以項目為基礎的調研數據、學術研究報告等信息渠道。

— 2017中國房地產企業(yè)盈利能力十強 —

— 2017中國房地產企業(yè)運營能力十強 —

— 2017中國房地產企業(yè)并購能力十強 —

— 2017中國房地產企業(yè)成長性十強 —

— 2017中國房地產企業(yè)創(chuàng)新性十強 —

— 2017中國房地產企業(yè)社會責任十強 —

— 2017中國房地產企業(yè)影響力十強 —

— 2017中國房地產企業(yè)產品線綜合實力十強 —

— 2017中國房地產企業(yè)專業(yè)特色十強 —

— 2017十大營銷鐵軍 —

強者恒強，集中度迅速提升

2016年，全國商品房銷售額達11.76萬億元，同比增長34.8%；商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%，雙雙刷新歷史紀錄。綜合實力TOP200房企合計銷售金額5.61萬億元，同比增長44.41%，高出全國水平9.6個百分點。

2017年1-6月全國商品房累計銷售金額5.92萬億元，銷售面積7.47萬平方米，同比分別增長21.5%和16.1%，增速較2016年同期增速42.1%有所下降。

憑借強大的資金實力和全國性的廣泛布局，規(guī)模型房企表現突出，業(yè)績優(yōu)異，市場份額越來越大，2016至2017年成為行業(yè)集中度上升最快的時期。截止2017年6月，銷售排行TOP200房企集中度為63.5%，其中前100強房企已經占到行業(yè)總銷售額的57.6%，綜合實力TOP200企業(yè)賣了全國近三分之二的房子。

圖：2013-2017年銷售集中度趨勢圖

在行業(yè)快速上漲，整體集中度上升的同時，房企銷售陣營進一步分化，門檻值迅速提升。2017年1-6月百強門檻值達75億元，同比增加11%。其中，TOP30陣營業(yè)績增長最快，門檻值同比增長76%，其次是TOP10房企，門檻值增幅40%以上。預期2017年全年各陣營銷售門檻值如下：TOP10房企業(yè)績門檻有望突破1500億；TOP20房企業(yè)績門檻預計達800億；TOP30房企業(yè)績門檻預計達600億；TOP50 房企業(yè)績門檻預計達400億。

表：2017年上半年各銷售梯隊門檻值

資產大幅增長，規(guī)模分化加劇

截止2016年底，綜合實力TOP200企業(yè)總資產合計19.80萬億元 ，同比上升 24.67%。其中總資產超千億的企業(yè)有44家，比2015年增加10家，恒大以1.35萬億的規(guī)模位居榜首，萬科以8307億元位居第二。總資產位于500億至1000億的企業(yè)有60家，比15年增加8家。總資產位于500億至100億的第三梯隊和小于100的第四梯隊數量下降，分別為90家和6家。2016年底綜合實力TOP200的企業(yè)凈資產總額為45967億元，同比上升15%。

圖：2016年TOP200總資產量級分布

企業(yè)的規(guī)模分化不斷加劇。第一梯隊的企業(yè)平均資產規(guī)模為2844.27億，約為第二梯隊的4倍，綜合實力TOP200中排名最前和排名最后企業(yè)的資產規(guī)模相差近100倍。龍頭企業(yè)在土地、資源、開發(fā)能力等方面的優(yōu)勢使其能夠靈活應對市場變化，做出相應選擇和轉型。2016年全國房企成功并購案例達197起，并購金額超4000億元，是2015年的2.5倍。此番行業(yè)的流動加速了中國房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，推動了行業(yè)的良性發(fā)展。

表：2016年綜合實力TOP200企業(yè)總資產增長情況

圖：2014-2016年整體總資產、凈資產均值

及增幅（單位：億元）

存貨進一步增加，占資產比重擴大。2016年綜合實力TOP200上榜的200家企業(yè)存貨總額為8.9萬億，較2015年上升了35%，比總資產增速高出10個百分點，超千億的企業(yè)由2015年的14家增加到16家，其中有4家規(guī)模超4千億。TOP10存貨總額約3萬億，占200家上榜企業(yè)的存貨總額的33.7%。

2016年綜合實力TOP200企業(yè)存貨占總資產比重均值為48%。2016年TOP30企業(yè)存貨增長率約50%，在2016年大規(guī)模推盤的背景下，規(guī)模房企繼續(xù)發(fā)力補充庫存，為2017年銷售業(yè)績的持續(xù)增長奠定了雄厚的基礎。

償債能力全面提升，規(guī)模企業(yè)安全性更佳

2016年綜合實力TOP200企業(yè)加權平均凈負債率為74%，中位數為75%。從分布上看，低于30%的企業(yè)有36家，位于30%-70%的有40家，70%-100%的有63家，其余61家企業(yè)凈負債率均高于100%。

圖：TOP200企業(yè)凈負債率分布圖

2016年綜合實力TOP200企業(yè)加權平均貨幣資金與短期負債比率為1.69，絕大多數企業(yè)的貨幣資金能夠完全覆蓋短期負債，短期償債壓力較小。

得益于良好的銷售業(yè)績，企業(yè)經營性現金流入大幅增加，2016年房地產企業(yè)償債能力得到了全面提升。以A股房地產行業(yè)板塊為例，2012至2015年，凈負債率一直保持小幅攀升的趨勢，2016年得益于出色的銷售業(yè)績，房企銷售回款大幅增加，企業(yè)流動資金充裕，2016年凈負債率較15年大幅下降近10個百分點。而反映短期償債能力的貨幣現金/短期負債比例反向變動，從0.94大幅上升至1.39。除了銷售回款帶來的貨幣資金增加外，由于2016年寬松的融資環(huán)境，許多企業(yè)通過公司債、中票等途徑實現了對短債和高成本融資項目的替換，導致企業(yè)流動資金充裕，無短期償債壓力。

圖：企業(yè)償債能力趨勢圖

不同層級企業(yè)的償債能力指標呈現出明顯分化趨勢，綜合實力越強的企業(yè)，無論是長期還是短期償債能力都越好。TOP10房企加權平均凈負債率為41%，貨幣資金/短期負債為1.93，顯著優(yōu)于行業(yè)總體水平，在取得高成長速度的同時，也能以良好的負債策略降低償債風險，保持穩(wěn)健發(fā)展，強者不僅恒強，而且恒穩(wěn)。TOP11-50的企業(yè)競爭激烈，為實現規(guī)模趕超，杠桿率普遍較高，加權平均凈負債率達70%以上，但短期債務安全性較好。值得關注的是，TOP50-200房企加權平均凈負債率高于100%，且平均短期償債能力比率低于1.4，在激進擴張的同時更需要未雨綢繆，防范可能的流動性風險，并做好融資成本控制。

圖：TOP200企業(yè)分級償債能力圖

債券存續(xù)規(guī)模大幅增長，償債壓力有限

2016年，房地產行業(yè)共有390家企業(yè)發(fā)行債券1116只，總規(guī)模11303.61億元，分別增長84.8%和69.9%。截止2017年6月30日，房地產行業(yè)存續(xù)債券規(guī)模合計21533.21億元。

圖：2013-2016年房地產行業(yè)債券發(fā)行及存續(xù)規(guī)模 

隨著各部門調控政策的不斷出臺，2016年10月以來，房地產行業(yè)各渠道融資規(guī)模逐漸收緊，各類債券的發(fā)行規(guī)模從10月起持續(xù)下降。2016年12月，房地產行業(yè)僅發(fā)行了146.76億元債券。2017年一季度發(fā)行債券649.5億元，二季度發(fā)行885.31億元，總體規(guī)模較2016年大幅下降。

圖：2016-2017年房地產開發(fā)企業(yè)月度

發(fā)債總額（單位：億元）

根據測算，2014年開始放開的公司債，發(fā)行規(guī)模在2015至2016年逐年遞增，未來將迎來三次償債高峰。第一次小高峰集中在2018年9月至2019年9月，償還規(guī)模約3000億元，第二次大高峰集中在2020年5月至2021年9月，償債規(guī)模約8500億元，第三次小高峰集中在2022年10月至2023年10月，償債規(guī)模約3000億元。短期內房地產企業(yè)現金流充裕，償還債券壓力較小。

圖：房地產企業(yè)存量公司及企業(yè)債券到期

償還本金量（單位：億元）

凈利潤率持續(xù)下滑，下滑幅度逐漸收窄

2016年綜合實力TOP200企業(yè)營業(yè)收入合計3.9萬億元，比2015年提高31%。綜合實力TOP10企業(yè)的營業(yè)收入占入榜200家企業(yè)營收總和的36%，同比增長率為23%，低于整體水平。

圖：綜合實力TOP200企業(yè)2012—2016年營業(yè)收入總和及增幅

2016年的房地產行業(yè)的凈利潤率延續(xù)了多年的下滑趨勢，TOP200企業(yè)平均凈利潤率為9.4%，比15年降低0.5個百分點。銷售金額超千億的房企的平均凈利潤率為13.61%,銷售額在100億至1000億的企業(yè)的平均凈利潤率為9.4%，銷售額低于100億的企業(yè)的凈利潤率僅為8.2%，利潤在連年降低的同時，也逐漸向規(guī)模房企靠攏。

表：2012-2016年TOP200房企凈利潤率及同比

從近五年的營業(yè)收入增速和凈利潤率增速可以看出，整體而言，TOP200企業(yè)營業(yè)收入穩(wěn)定上升，而凈利潤穩(wěn)定下降，增收不增利的情況較為普遍。

圖：2012-2016年TOP200企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤率同比

成長速度加快，發(fā)展節(jié)奏各異

2016年房地產市場結束了2014至2015年的低迷狀態(tài)，迎來了新一輪的發(fā)展高潮，TOP200房企業(yè)憑借優(yōu)秀的銷售業(yè)績，帶動了盈利水平的全面回升，加權平均營業(yè)收入增長率為28.51%，加權平均營業(yè)利潤和凈利潤增長率分別為24.14%和26.66%，達到近五年來的最高位，增幅與往年相比增長較大。

圖：2012-2016年TOP200企業(yè)成長趨勢圖

從趨勢上看，近五年營業(yè)收入增長率始終高于凈利潤增長率，增收不増利的現象一直存在，但2016年這一趨勢有所縮減，兩者差距僅有2個百分點。這一現象主要得益于房企對增長質量的關注。一方面控制成本，不拿地王、向管理要效益；另一方面尋求轉型升級，提升產品盈利能力。

研究模型簡要介紹

《2017中國房企綜合實力TOP200》選取在中國內陸從事房地產經營活動的400家企業(yè)，按照參評房企的規(guī)模性、償債能力、成長性、盈利能力、社會責任、創(chuàng)新能力等情況，對企業(yè)綜合實力進行量化測算，采用指標建模法、因子分析法、層次分析法等業(yè)內公認的權威研究方法，計算出研究時點各參評房企的綜合實力。