2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份，行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場規(guī)模、依賴房價上漲就能實現(xiàn)利潤增長的時代了。
文／林可清 本刊記者
3月29日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦測評的2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評成果正式發(fā)布，這項測評工作，已連續(xù)開展14年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。
本次發(fā)布的《2022中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》指出，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式已發(fā)生巨大變革，去年以來房企爆雷事件頻發(fā)，金融監(jiān)管日趨嚴格，行業(yè)高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式遇到瓶頸。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的改變，精細化運營，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，堅持長期主義，成為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對《2022中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》做了如下解讀：
TOP500測評的基本依據(jù)是房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和易居研究院研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評標準》。測評指標體系中包含了8個一級指標，25個二級指標，73個三級指標，以及企業(yè)規(guī)模和風險管控能力。部分企業(yè)因一票否決比如違約、爆雷等相關(guān)企業(yè)退出了TOP500的榜單。測評模型、測評方法用了因子分析法、層次分析法、功效系數(shù)法、組合評價法。
丁祖昱表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了巨大的變革，整體榜單變動情況比之前大得多。TOP10有20%的變動，TOP50有26%的變動，而在2021年TOP10有1家變動，TOP50是10%的變動。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀，財務成本控制良好的房企排名提升明顯。規(guī)模巨大，但流動性出現(xiàn)問題的房企則排名下降較多。
TOP10榜單發(fā)生了比較大的變化，一些熟悉的面孔，萬科綜合實力高居首位，中海、保利分居二、三，央企、國企在TOP10榜單中的排名發(fā)生了非常大的變化。碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列4-10位。從入榜企業(yè)區(qū)域分布情況看，華東和華南占比仍然是60%，東部地區(qū)占比比去年有所提升。
企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模整體增速放緩，不考慮部分企業(yè)一票否決的情況，同比增長10%，凈資產(chǎn)均值211億元，同比增長18%。
銷售規(guī)模同比均有所下降，TOP10下降了16.3%，TOP100下降了16.7%，TOP500整體銷售下降14.9%。特別是2021年在全國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)整體略有上升的情況下，TOP500企業(yè)的整體銷售出現(xiàn)了回落，這種趨勢才剛剛開始，接下去會有進一步的回落。
風險管控指標中，TOP500償債指標有所改善，這和前年頒布的“三道紅線”有非常重要的關(guān)系，去年整體償債上榜的企業(yè)情況不錯，由于償債指標有所改善，也導致房企資金端承壓非常大。長期償債能力中，500強資產(chǎn)負債率均值去年67.85%，比前一年下降10%。凈負債率69.57%。
房企到位資金增速也出現(xiàn)相應回落，其中國內(nèi)貸款比例占比也有所下降。資金來源總額雖然比2020年上升了4.2，但是增速明顯回落。國內(nèi)貸款同比增長12%，整體占比開始下降。
融資情況來看，龍頭房企融資總額和融資成本均有下降。2021年TOP50房企融資總額是10540億元，比2020年下降2.34%?！岸朔▌t”在房企中非常明顯，TOP50房企的融資占了房企融資大頭，它比2020年下降2.34，也可以看到整個融資狀況是不容樂觀。
報告顯示，從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2021年三季度剔除預收款后的資產(chǎn)負債率達標率略有上升，而凈負債率與現(xiàn)金短債比達標率稍有下降。近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。
絕對盈利能力來看，2021年TOP500房企營業(yè)收入均值190億元，營業(yè)成本均值153億元，利潤大幅度下降。2021年整個凈利潤只有10.72億元，同比下降2.61%。
相對盈利能力，資產(chǎn)收益率也小幅下降。TOP500房企總資產(chǎn)收益率均值僅0.78%，同比下降了0.54個百分點。凈資產(chǎn)收益率均值3.89%，同比下降0.64個百分點。成本費用利潤率均值9.84%，同比下降1.41個百分點?，F(xiàn)在房地產(chǎn)算是微利行業(yè)了。
梯隊情況來看，行業(yè)內(nèi)部分化明顯，新的榜單中可以看到前10房企還是非常亮眼，營業(yè)收入均值達到了2760億元，同比增長72%。今天龍頭企業(yè)整體表現(xiàn)還是非常不錯的。相對盈利方面龍頭企業(yè)更具優(yōu)勢，但是每個梯隊之間還是有比較大的差異。
運營效率指標來看，2021年運營指標還有小幅度提升，TOP500房企存貨周轉(zhuǎn)率均值是0.13，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值是0.15，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值0.11，同比均小幅提升。在行業(yè)發(fā)生較大變動情況下，房企向管理要效益，強調(diào)加速周轉(zhuǎn)，資金回籠，提高人效，取得了一定效果。
存貨情況，房地產(chǎn)去化壓力非常大，庫存創(chuàng)歷史新高。去年下半年市場出現(xiàn)較大下調(diào)，2021年年末TOP500房企平均存貨值508.75億，同比增加7.39%。
成長角度來講，房企成長阻力非常大，TOP500房企銷售金額同比下降14.9%，利潤下降6.8%。目前情況來看，在未來行業(yè)規(guī)模繼續(xù)萎縮的情況下，整體增長會繼續(xù)下滑。
拿地情況，總體力度進一步下滑，2021年全國300個城市經(jīng)營性用地成交6.8萬億，同比下降10%。TOP30新增拿地金額2.25萬億元，同比下降19.37%，處于五年來最低水平。22城拿地金額前三名都是央企、國企，所以央企、國企拿地過程中占據(jù)優(yōu)勢。
社會責任情況來看，整體稅收貢獻有所下降，TOP500房企所得稅均值3.51億元，同比下降25.17%，這也符合整個行業(yè)變成微利行業(yè)的現(xiàn)狀。當然龍頭企業(yè)還在積極開展各項公益活動，行業(yè)和企業(yè)面臨的處境都非常困難，但是圍繞鄉(xiāng)村振興、醫(yī)療健康、抗疫救災、文化體育、企業(yè)幫扶等方面做了大量公益工作，在承擔社會責任方面，房企作出了表率。
測評研究報告顯示，2021年我國房地產(chǎn)市場逐步告別“白銀時代”。政策延續(xù)“房住不炒”基調(diào)，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段。
根據(jù)市場情況來看，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見底，房企利潤空間有限，周轉(zhuǎn)情況提升緩慢的情況下，房企內(nèi)部分化加劇。
2021年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前高后低的轉(zhuǎn)變，去年上半年高歌猛進，下半年急轉(zhuǎn)直下，最終全年銷售規(guī)模還是創(chuàng)了新高，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)全年商品房銷售面積179433萬平方米，同比增長1.9%，銷售金額181930億元，同比增長4.8%。接下來行業(yè)整體規(guī)模將回落。去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量是14.76萬億，同比增長4.4%。增速有所回落，全年呈現(xiàn)持續(xù)下降的狀況。
丁祖昱指出，行業(yè)出現(xiàn)的問題是流動性危機在2021年集中爆發(fā)，出現(xiàn)了不少違約爆雷的企業(yè)，行業(yè)并購事件也明顯增多，這也是2021年，乃至2022年持續(xù)發(fā)生的行業(yè)大變局帶來的相應情況。
面對前所未有的行業(yè)調(diào)控，許多房企通過戰(zhàn)略收縮、調(diào)整組織架構(gòu)、降本增效來控制成本。為了應對現(xiàn)金流壓力，房企紛紛采取多種方式進行補救，以加強市場對自身的信心。
2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份，過去的生存方式已越來越無法適應當下的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)急需改變。面對不確定的未來，各大龍頭房企掌舵人在年度工作會議上提出了新年新規(guī)劃，內(nèi)容主要圍繞穩(wěn)定健康發(fā)展、降本增效、發(fā)展數(shù)字化、全面提高競爭力展開。
對于企業(yè)來講，企業(yè)在2021年開始重新強調(diào)產(chǎn)品，回歸產(chǎn)品，提升品質(zhì)，特別是要強調(diào)人居，強調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)，包括注重健康，居家的安全健康，以及產(chǎn)品本身和設(shè)計、綠色低碳、數(shù)字化、智能化相關(guān)的內(nèi)容，消費者越來越重視，房企也越來越重視。
“在這次TOP500榜單測評中，企業(yè)對內(nèi)不斷地提升運營管理能力，對外在發(fā)力做營銷，2021年從全年來看營銷都是關(guān)鍵詞，從開年到結(jié)尾都在強調(diào)營銷?！倍∽骊盘岬?，還有一部分企業(yè)提前贖回了債務，包括大股東增持了股票，希望能夠提振市場信心，還有一部分企業(yè)抵御住了整體現(xiàn)金流的壓力，上榜的企業(yè)基本都能夠比較好地把債務問題處理到位。
此外，還有“第二曲線”的問題，在過去3年里，房企的“第二曲線”，包括物業(yè)、租賃、商業(yè)、辦公、文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)、城市更新等取得大發(fā)展，2021年房企更加理性看待“第二曲線”，“第二曲線”不是貪多求全，面面俱到，只注重規(guī)模增長，很多企業(yè)重點進入其中一兩條、兩三條線，希望在“第二曲線”發(fā)展過程中也是高質(zhì)量持續(xù)健康發(fā)展。
報告認為，房地產(chǎn)行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場規(guī)模、依賴房價上漲就能實現(xiàn)利潤增長的時代了。存量時代，快速賺大錢的機會越來越少，持續(xù)、精細化經(jīng)營漸成主流。在主業(yè)方面，需回歸產(chǎn)品本身，精耕細作、持續(xù)打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風險的同時兼顧民生保障。
丁祖昱表示，2021年雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了很多波折，但是這次評選出來的TOP500企業(yè)依然是整個行業(yè)的標桿和榜樣，希望這些企業(yè)能夠繼續(xù)引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。
附：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評參選標準
本測評嚴格按照“科學、公正、客觀、權(quán)威”的工作原則，參照《財富》、《商業(yè)周刊》、《福布斯》等國際知名排行榜評選標準，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500的企業(yè)設(shè)立如下參評標準：
（1）在中國大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者在中國大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊的具有獨立法人的專門經(jīng)營中國大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資的子公司；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務收入占企業(yè)主營業(yè)務收入的比重超過50%；
（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產(chǎn)業(yè)務年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；
（4）對于近兩年有經(jīng)營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規(guī)行為者，將根據(jù)情況予以扣分甚至不被列入?yún)⑦x范圍；
（5）對于提供虛假數(shù)據(jù)者，或在安全生產(chǎn)、環(huán)境保護等領(lǐng)域發(fā)生重大責任事故者，將取消參評資格。
本文節(jié)選自《中國房地產(chǎn)金融》雜志5、6月合刊
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