中文字幕理论片,69视频免费在线观看,亚洲成人app,国产1级毛片,刘涛最大尺度戏视频,欧美亚洲美女视频,2021韩国美女仙女屋vip视频

上一節(jié)“仁科開講·云學(xué)堂”，我提出了一個新的概念——新地產(chǎn)，這是我對房地產(chǎn)行業(yè)未來轉(zhuǎn)型方向的一個概括，具體來說它包括文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、1.5居所等等內(nèi)容。我之所以要把它稱之為新地產(chǎn)，主要是因?yàn)閮牲c(diǎn)：

其一，相對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)來說，新地產(chǎn)所涉及的內(nèi)容發(fā)生了很大的改變，它大大超越傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)范疇，其內(nèi)容更加廣泛而多元；

其二，轉(zhuǎn)型新地產(chǎn)必須要建立新的開發(fā)思維，需要新的開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、需要整合新的產(chǎn)業(yè)鏈、需要新的開發(fā)模式…

那么，新地產(chǎn)到底與傳統(tǒng)地產(chǎn)有哪些不同，新地產(chǎn)又有哪些共同的特性。下面，我們一起來分析一下。

新地產(chǎn)是順應(yīng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展，以及消費(fèi)升級等趨勢，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)面臨挑戰(zhàn)，而出現(xiàn)的的新的開發(fā)方向。它要面對的不僅僅只是居住問題，而是要通過引領(lǐng)居住模式的變革，迎合小康社會下人們對生活、精神、文化等領(lǐng)域多元化的需求，實(shí)現(xiàn)居住模式與生活模式轉(zhuǎn)型的結(jié)合。

生活不僅僅只是居住：地產(chǎn)開發(fā)所面對的問題，不再是解決基本的居住問題，而是滿足居住之外，生活和消費(fèi)模式全面的升級。

需求矛盾轉(zhuǎn)移：

 居住需求→

        …...

開發(fā)目標(biāo)的不同，導(dǎo)致新地產(chǎn)的特性在許多方面與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)存在根本的區(qū)別，主要包括：

傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)主要滿足基礎(chǔ)的居住需求，所有的開發(fā)要素都圍繞提升居住的舒適性；新地產(chǎn)除了居住外，還要滿足其他功能，如休閑、度假、養(yǎng)老、文化、運(yùn)動等…

傳統(tǒng)地產(chǎn)

滿足居住，功能相對單一。

新地產(chǎn)

居住僅僅只是其中之一，更多的是如何打造更好的生活方式。

傳統(tǒng)地產(chǎn)是以房地產(chǎn)產(chǎn)品為主，而新地產(chǎn)不僅僅包括房地產(chǎn)，而是將地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)合的復(fù)合型產(chǎn)品。

傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)僅僅涉及少量配套產(chǎn)業(yè)鏈，如社區(qū)商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等，產(chǎn)業(yè)整合難度較?。?/p>

文旅和養(yǎng)老將是新地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈整合所面臨的新課題，與傳統(tǒng)的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相比，新地產(chǎn)所涉及的產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模更大，范圍更廣，而且，產(chǎn)業(yè)鏈不再僅僅只是配套，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是否成功，甚至成為影響整個項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵要素之一。

傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏快、產(chǎn)品單一，后期運(yùn)營簡單，主要采用“開發(fā)—銷售”模式，實(shí)現(xiàn)資金快速滾動；

新地產(chǎn)是“地產(chǎn)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”模式的組合，根據(jù)具體產(chǎn)業(yè)的不同，新地產(chǎn)的開發(fā)模式可能會出現(xiàn)多種不同的組合模式。

與傳統(tǒng)地產(chǎn)相比，新地產(chǎn)的開發(fā)周期更長，同時需要可持續(xù)的運(yùn)營。

傳統(tǒng)地產(chǎn)的盈利模式相對簡單，要么銷售、要么租賃，來自增值服務(wù)收入幾乎可以忽略不計(jì)。

對新地產(chǎn)來說，地產(chǎn)的開發(fā)收入雖然也是重要的贏利點(diǎn)，但同時，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營是更重要的可持續(xù)收入。

由于新地產(chǎn)涉及的產(chǎn)品還包括產(chǎn)業(yè)，從長期來看，新地產(chǎn)具有更好的盈利模式，但同時也意味需要具備更加強(qiáng)大的運(yùn)營管理能力。

新地產(chǎn)多元的盈利模式

一、好的選址是成功的一半

并不是所有地方都適合新地產(chǎn)的落地，它也受到許多條件的限制。

新地產(chǎn)選址三要素▼

• 自然環(huán)境相對優(yōu)美

• 空氣潔凈無污染

• 氣候宜人

交通的便利性和可達(dá)性是保障產(chǎn)業(yè)集聚和市場進(jìn)入的基礎(chǔ)條件。新地產(chǎn)不是孤立于城市的孤島，而是與城市共生的生活和發(fā)展平臺。

交通“順”的表現(xiàn)：  

• 與區(qū)域中心城市的交通時間較短，45分鐘到1個小時為宜。這里主要是指陸路交通。面向全國市場的項(xiàng)目和鄉(xiāng)村接駁時間久一些，游客也能接受。

• 通達(dá)性好。交通順暢，與城市路網(wǎng)接駁性好，能夠迅速進(jìn)入城市快速路，地塊周邊與城市干道相鄰，且城市道路通行順暢，沒有太多的紅綠燈、鄉(xiāng)村路。

• 公共交通工具多，方便到達(dá)高鐵站、機(jī)場、火車站等交通樞紐。

新地產(chǎn)面對的消費(fèi)人群是城市廣大中產(chǎn)階層，人口輻射和導(dǎo)入潛力也是新地產(chǎn)選址要考慮的關(guān)鍵因素。

一般來說，比較大的中心城市近郊是新地產(chǎn)的最佳選址，因?yàn)橹挥心芗壐?，人口基?shù)足夠大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有活力，未來的客群才有保障。同時，他們也是城市中產(chǎn)階層改善居住需求最迫切的。

當(dāng)然，新地產(chǎn)的選址也并不僅僅局限于這些比較大的中心城市，具體可以從以下指標(biāo)來進(jìn)行判定：

1、整個區(qū)域內(nèi)的人口密度

2、所靠近的中心城市人口規(guī)模 

3、區(qū)域內(nèi)的人口流動趨勢（流入/流出）

二、產(chǎn)業(yè)是可持續(xù)的基礎(chǔ)

與傳統(tǒng)地產(chǎn)不同，新地產(chǎn)具有強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)屬性，地產(chǎn)開發(fā)必須與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營緊密結(jié)合。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營好不好，直接影響新地產(chǎn)的主要功能是否能夠?qū)崿F(xiàn)，也就是新地產(chǎn)能否最終落地。那新地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何打造？

原則1. 必須尊重項(xiàng)目的定位

新地產(chǎn)必須要尊重項(xiàng)目的定位。這是因?yàn)槎ㄎ唤鉀Q了項(xiàng)目特在哪里，決定了開發(fā)方向，指導(dǎo)所有開發(fā)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)。

項(xiàng)目定位時就已經(jīng)考慮了項(xiàng)目服務(wù)什么樣的客群，滿足什么樣的功能？而要實(shí)現(xiàn)這些功能，什么類型的產(chǎn)業(yè)最容易導(dǎo)入，最容易成活。甚至是產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、層次、技術(shù)難度、投資額度都進(jìn)行過比較深入的研究。

原則2. 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要與當(dāng)?shù)刭Y源相匹配

產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和導(dǎo)入，最根本的是落地，不能落地的產(chǎn)業(yè)，不管是如何高大上，如何先進(jìn)，如何有市場，都是一廂情愿的臆想。產(chǎn)業(yè)能否落地，最關(guān)鍵的因素就是看項(xiàng)目所擁有的資源是否匹配。

原則3. 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要考慮成長性

（1）精準(zhǔn)定位市場

任何一個產(chǎn)業(yè)都不可能覆蓋所有的市場，不可能滿足所有消費(fèi)群體的需求，這就要求項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群必須精準(zhǔn)，對他們的消費(fèi)特征，比如消費(fèi)實(shí)力、偏好進(jìn)行走深入的了解。

（2）競爭力強(qiáng)

看誰活的長就看誰選擇的產(chǎn)業(yè)生命力最強(qiáng)。以養(yǎng)老來說，養(yǎng)老模式和服務(wù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)是最重要。而對文旅產(chǎn)業(yè)來說，許多創(chuàng)新有一時的新鮮感，但從歷史文化、民族風(fēng)俗、特定地域中挖掘、開發(fā)出產(chǎn)業(yè)才具有持久的競爭力。

（3）有技術(shù)保護(hù)

我在這里說的是技術(shù)保護(hù)，而不是科技含量，是因?yàn)榭萍几嗟氖轻槍π屡d產(chǎn)業(yè)，而很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如文化休閑產(chǎn)業(yè)，同樣有很強(qiáng)的地域獨(dú)特性。所以，新地產(chǎn)導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)如果有很高的進(jìn)入壁壘，就會具有獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。

（4）產(chǎn)業(yè)上下鏈成熟

產(chǎn)業(yè)不同于產(chǎn)品，一個產(chǎn)業(yè)成長性怎樣，還要看整個鏈條是否成熟，雖然我們在項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時，不可能將某個產(chǎn)業(yè)的全鏈條導(dǎo)入，但是，如果該產(chǎn)業(yè)某一環(huán)節(jié)還有缺陷，我們導(dǎo)入后很難保證在當(dāng)?shù)氐慕】党砷L。

三、新地產(chǎn)需要新的建筑形式

中國城市的高密度開發(fā)，既讓人們的居住空間極度壓抑，同時也讓建筑失去了特點(diǎn)和美感，讓我們的城市失去了色彩。

在新地產(chǎn)推動城鄉(xiāng)等值化的過程中，我們需要改變現(xiàn)狀，讓鄉(xiāng)村跳出城市的發(fā)展模式，首先要改變的就是建筑形式，讓建筑更加豐富多彩。

1、新地產(chǎn)以低密度開發(fā)為主

在開發(fā)強(qiáng)度上，新地產(chǎn)不能再追求高密度，否則就是在鄉(xiāng)村再造一個城市，毫無意義。

2、新地產(chǎn)建筑創(chuàng)新的空間更大

除了傳統(tǒng)的低密度產(chǎn)品，如多層洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼、合院、疊拼等之外，低密度產(chǎn)品還有更廣闊的創(chuàng)新空間。由于脫離了高層結(jié)構(gòu)上的限制，低密度產(chǎn)品的創(chuàng)新空間其實(shí)更大，而目前市場上，產(chǎn)品創(chuàng)新最突出的，恰恰也是一些低密度的產(chǎn)品。

中國的傳統(tǒng)建筑，也主要是低層建筑，這使得在新地產(chǎn)在發(fā)展和傳承中國傳統(tǒng)建筑文化方面，也有了發(fā)揮的空間。

3、讓建筑有更多色彩

無論是中國的城市還是鄉(xiāng)村，給人的感覺都是色彩太單調(diào)，太乏味…

反觀歐美小鎮(zhèn)，用色很大膽，五彩繽紛、五顏六色，或者純粹的白，或者大片的紅，或者魅藍(lán)如海…總之，第一眼就讓你驚詫、尖叫、感動、不得不服。

那我們?yōu)槭裁床荒軐W(xué)學(xué)西方國家，更大膽一些？更瘋狂一些？那么大的國度難道除了灰黑，就容不下紅藍(lán)白紫？

萬紫千紅一點(diǎn)綠，萬片灰中也可一點(diǎn)紅。讓我們的新地產(chǎn)也五彩繽紛吧！再燦爛一點(diǎn)、再驚艷一點(diǎn)，讓我們的新地產(chǎn)更充滿激情一點(diǎn)吧！

當(dāng)然，色彩的選擇和搭配，也不能脫離環(huán)境和美學(xué)的基本規(guī)范：

四、生活模式的重新塑造

對于新地產(chǎn)來說，房子不是重點(diǎn)，獨(dú)特的體驗(yàn)和服務(wù)才是重點(diǎn)。度假也好、休閑生活也好，其實(shí)就是對傳統(tǒng)生活的一種逃離或是一種超越。人們來到這個地方能不能有生活狀態(tài)的改變，能不能讓人體驗(yàn)到把工作和生活分開，享受更純粹的生活，這才是新地產(chǎn)的核心。

新地產(chǎn)項(xiàng)目本質(zhì)不是打造地產(chǎn)，也不是旅游區(qū)、養(yǎng)老院，而是令人愉悅的、心身健康的、高品質(zhì)的生活模式。

新地產(chǎn)要如何重新塑造生活模式，我覺得要注意以下幾點(diǎn)：

生活配套：比如社區(qū)商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、健身設(shè)施等等；

休閑娛樂等公共配套：如運(yùn)動場地、俱樂部、公園、小型圖書館等…

產(chǎn)業(yè)配套：重點(diǎn)打造服務(wù)業(yè)，以及日常生活服務(wù)需求。

對于新地產(chǎn)而言，房子不僅僅需要建筑本身的品質(zhì)卓越，它更多地承載了業(yè)主對于“家”的美好暢想，是一種全新“把工作留在城市，把生活留在家里”的生活模式，是一種“能朝九晚五，也能詩情畫意”的生活態(tài)度。

所以， “精神配套”在新地產(chǎn)未來的生活中不可缺少?！熬衽涮住钡囊?guī)模不一定要大，但一定要小而精。

案例：阿那亞

阿那亞以精神建筑為引領(lǐng)，每一個單體建筑都是請網(wǎng)紅的建筑師做了策劃，通過公建的小額投資和社群的營造，獲得新一代改善型住房客群，和度假型投資客群的喜愛。

阿那亞的公建可以拆分為八大類配套空間。阿那亞構(gòu)建不同級次的物業(yè)，在整個項(xiàng)目當(dāng)中形成一個數(shù)千畝地大盤的布局方式，分級次滿足度假生活需求日常的身心靈的體驗(yàn)。

總之，新地產(chǎn)要成功，就要體現(xiàn)出相比傳統(tǒng)居住模式的優(yōu)越性，這些優(yōu)越性或者體現(xiàn)在居住空間的舒適，或者體現(xiàn)在居住環(huán)境的美觀，更重要是能滿足除居住之外的其他功能，也就是我們前面提到的新地產(chǎn)的開發(fā)主題：休閑、養(yǎng)老、度假….

通過前面兩節(jié)課，我已經(jīng)跟大家初步探討了新地產(chǎn)發(fā)展的背景，以及它與傳統(tǒng)地產(chǎn)的區(qū)別和主要的一些特點(diǎn)，后面我們將進(jìn)入專題部分，首先是文旅地產(chǎn)專題，歡迎大家繼續(xù)關(guān)注。