中國房地產(chǎn)已經(jīng)歷了兩個(gè)大的發(fā)展階段。第一階段是普遍的城市化，即從農(nóng)村進(jìn)入城市。第二階段是大城市化，即房地產(chǎn)開發(fā)從全國城市進(jìn)入到一二線核心城市。
在2016年新一輪的高房價(jià)、高地價(jià)的盛宴背后，是前所未有的焦慮感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。
未來也許是大城市更新的時(shí)代，看發(fā)達(dá)國家的核心大城市，都是進(jìn)入到這個(gè)時(shí)代。但這樣的局勢一旦到來，就意味著中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將退出歷史舞臺(tái)。最為重要的是，城市更新這樣微小的開發(fā)量根本無法支持大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)未來的生存發(fā)展。
從城市發(fā)展路徑的角度看，核心城市向城市群發(fā)展的趨勢明確，圍繞核心城市周邊的小城市或核心城市郊區(qū)的小鎮(zhèn)開發(fā)前景較好。
特色小鎮(zhèn)也因此正在成為國內(nèi)陸產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。無論是品牌房企，還是諸多區(qū)域性地方企業(yè)，都將轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略指向'特色小鎮(zhèn)'。
國家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布了《關(guān)于實(shí)施'千企千鎮(zhèn)工程'推進(jìn)美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的通知》。
此政策的出臺(tái)，對于不少熱情投入特色小鎮(zhèn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是一劑強(qiáng)心針。就此，推出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型分析。
全國型房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式
對于房企而言，借助較低成本獲得大量土地開發(fā)權(quán)，并在后續(xù)運(yùn)營中持續(xù)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)，是特色小鎮(zhèn)最大的亮點(diǎn)。
而房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)越靠近地產(chǎn)轉(zhuǎn)型越容易成功，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)郊大盤或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包裝成小鎮(zhèn)就能受到政府和客戶的追捧，實(shí)際上，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)大盤開發(fā)不同的是，特色小鎮(zhèn)或許更注重持續(xù)的運(yùn)營能力。
就全國性房企紛紛試水特色小鎮(zhèn)，總結(jié)出4種轉(zhuǎn)型模式：
1.科技型服務(wù)小鎮(zhèn)
隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善以及新興產(chǎn)業(yè)的興起，城市工商業(yè)集中于核心大城市的必要性在逐步降低，新興產(chǎn)業(yè)如科技、金融、航空、生物醫(yī)藥等對于城市配套要求較低，可在一二線城市周邊布局，分散中心城區(qū)壓力。
房企擁有大資本、大規(guī)模，為科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)，解決科技產(chǎn)業(yè)所面臨的成本高、空間擠、環(huán)境差問題，提供產(chǎn)業(yè)人口住得起的房子，留住產(chǎn)業(yè)人口。
2.農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)
以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，配套有醫(yī)療、教育、娛樂等設(shè)施進(jìn)行的地產(chǎn)開發(fā)，房企要么有農(nóng)業(yè)技術(shù)資源要么與擁有農(nóng)業(yè)技術(shù)的科技院所合作開發(fā)，通過地產(chǎn)開發(fā)獲得的利潤，來進(jìn)行農(nóng)業(yè)整體規(guī)劃改造，讓周邊農(nóng)民成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。
3.文旅小鎮(zhèn)
以文化旅游產(chǎn)業(yè)為依托，結(jié)合生態(tài)旅游產(chǎn)品、居住、健康產(chǎn)業(yè)為一體的地產(chǎn)開發(fā)，房企具備文化旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，同時(shí)小鎮(zhèn)本身也是城市旅游目的地，通過與政府合作進(jìn)行PPP模式的地產(chǎn)開發(fā)。
4.產(chǎn)業(yè)新城
以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)為主體，通過傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)聚集帶來產(chǎn)業(yè)人口聚集，從而進(jìn)行土地一級二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)。
房企要具備產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營基礎(chǔ)，在城市有產(chǎn)業(yè)外溢趨勢的周邊，通過PPP模式進(jìn)行'地產(chǎn) 園區(qū)'的開發(fā)，即可獲得地產(chǎn)收益又可獲得園區(qū)開發(fā)運(yùn)營收益。
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