今天早上，在玉溪潤玉園小區(qū)樓盤售樓中心，逾百名業(yè)主手持標語，抗議物管收費過高。業(yè)主表示，該樓盤的物管收費過高。此外，業(yè)主還對代辦及配套設(shè)施收費是否合理，房屋質(zhì)量以及物業(yè)資質(zhì)標準等問題提出質(zhì)疑。
當(dāng)小編抵達該樓盤時，發(fā)現(xiàn)數(shù)幾十多名業(yè)主用手舉著A5紙打印的標語，上面寫著：理性維權(quán)，拒絕暴利；潤居物管，不要你管；姐不要你的物管；哥不要你的物管；霸道天然氣，未經(jīng)我同意；安裝太陽能，要公開招標……。旁邊還圍聚著近幾百名業(yè)主。
據(jù)了解，該樓盤又名玉溪政法小區(qū)，小區(qū)業(yè)主主要為玉溪政法系統(tǒng)職工，小區(qū)位于玉溪市紅塔區(qū)紅塔大道與鳳凰路交叉口，開發(fā)商為：云南萬昊集團旗下玉溪市祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，總建筑面積為420835.78㎡，共1970套住宅。小區(qū)主要戶型以高層住宅和高層復(fù)式住宅為主，輔以部分高檔別墅。
小區(qū)于始集資于2008年，集資對象為公檢法及政府職能機構(gòu)工作人員，因玉溪市公安局原副局長胡某擔(dān)任潤玉園小區(qū)住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長的職務(wù)便利，接受沒有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)商行賄，操縱潤玉園小區(qū)開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致玉溪潤玉園小區(qū)建設(shè)一再延期。
今年9月20日，小區(qū)開始交房。業(yè)主紛紛電話及短信通知來接房，但是看了接房須知后，對小區(qū)收費提出質(zhì)疑。小編了解到，業(yè)主反映的問題集中在物管費收費過高、 配套設(shè)施收費不合理、維修基金收取不合法。
焦點一：
物管收費標準過高
據(jù)了解，根據(jù)潤居物業(yè)公示的收費標準，建筑面積150平方米左右的約為人民幣3200元/年； 3200元/12個月/150平方米=1.777元；建筑面積240平方米左右的約為人民幣4900元/年；4900元/12個月/240平方米=1.701元；建筑面積350平方米左右的約為人民幣5800元/年；5800元/12個月/350平方米=1.380元。
對于1.7元每平米的物管費，業(yè)主表示物管費用太高。有業(yè)主說：“山水佳園這樣的高檔小區(qū)的物管費用也就9角。據(jù)我了解，這應(yīng)該是玉溪最高的物管費水平了?！?/span>
焦點二：
配套設(shè)施未經(jīng)業(yè)主同意強制安裝并且收費
在物業(yè)公示的收費標準中，我們看到，僅太陽能一項，單元房要交4600元，復(fù)式樓5050元，多層房5500元；天然氣2000元，數(shù)字電視200元，業(yè)主楊先生表示，要安裝太陽能等配套設(shè)施，從來也沒有簽訂過任何協(xié)議，未經(jīng)同意強制安裝并且收費，這樣的做法實在讓人難以接受。即使要安裝，也應(yīng)該公開招標，而不是你說多少我就要交多少。
焦點三：
公共維修基金不應(yīng)該由開發(fā)商或物管收取
據(jù)了解，此次交房還要求業(yè)主繳納公共維修基金，標準為高層：1150元×建筑面積×6%，多層房和1150元×建筑面積×6%。公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。比例為購房款的2%，以150平米的高層房為列，需要繳納公共維修基金=1196×150×6%=10764元。
焦點四：
帶露臺的住戶繳納70年使用費，收費依據(jù)在哪？
根據(jù)收費公示要求，7、景園1、2幢和祥園1、2、3幢二樓帶露臺的住戶，露臺按650元/㎡交納70年的使用費，面積按實際面積計算，分隔處為通透式欄桿，以250元/m按實際長度結(jié)算收取。住戶須按規(guī)劃部門、城管部門和小區(qū)物業(yè)管理部門的要求合理使用露臺，不得在露臺上建蓋永久性建筑物。業(yè)主表示這是霸王條款，不愿意繳納。
焦點五：
其他問題：沒有驗房環(huán)節(jié)，車位服務(wù)費、部分質(zhì)量等問題
業(yè)主表示，開發(fā)商讓來交錢接房，但是卻沒有驗房環(huán)節(jié)，沒有驗房何來接房；業(yè)主還對車位服務(wù)費等收費標準提出質(zhì)疑。此外，還提出部分技術(shù)質(zhì)量問題。
業(yè)主給我們算了一筆賬，以150平米的高層房，不帶車位，2800元/平米為例，在交房前必須繳納的費用：
1、契稅=總房款×3%=2800×150×3%=12600
2、配套費（太陽能、天然氣、數(shù)字電視）=5500+2000+400=7600
3、產(chǎn)權(quán)證費用=765
4、維修基金=1150元×建筑面積×6%=1196×150×6%=10764元
5、物管費=3200元
總費用=12600+7600+765+10764+3200=34929元
開發(fā)商：
暫停交房
針對業(yè)主提出的配套設(shè)施費、物業(yè)管理費等問題，開發(fā)商玉溪市祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在玉溪網(wǎng)發(fā)出公告。從9月27日起暫停交房。
目前，小區(qū)業(yè)主已經(jīng)組成維權(quán)聯(lián)盟，選出業(yè)主代表準備與開發(fā)商談判。我們將持續(xù)關(guān)注。
鏈接：
《業(yè)主心聲——潤玉園小區(qū)交房問題》
尊敬的建房領(lǐng)導(dǎo)小組及開發(fā)商：
根據(jù)你們電話及短信通知，經(jīng)到實地探察，就目前工程完成的情況就進行交房，我們提出以下異議，墾請?zhí)峁┫嚓P(guān)證書及收費依據(jù)，對相關(guān)事宜提出解決措施，并書面告之業(yè)主。
第一條 我們需要查看物業(yè)的“三書一證一表”，所謂“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。
第二條 我們要求開發(fā)商提供要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。
第三條 我們強烈要求召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第四條 我們需要查看房屋建筑工程最低保修期，比如：
1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
3、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；
4、裝修工程為2年。
第五條 我們不需要現(xiàn)在就繳納契稅。契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。 繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務(wù)機關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理
第六條 我們不需要向開發(fā)商繳納公共維修基金。此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價的2%。特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。
第七條 我們不需要他辦理產(chǎn)權(quán)代辦費 產(chǎn)權(quán)代辦費業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用。
第八條 我們需要開發(fā)商出示收費依據(jù)及向上級主管部門報批備案的手續(xù)及得到的批復(fù)，否則就是亂收費。
第九條 按銷售產(chǎn)品的三包規(guī)定，電梯是屬于三包產(chǎn)品，電梯使用運行、維護、年檢費，保修期內(nèi)應(yīng)由商家維護，過了保修期不是有維修基金了嗎？屬于重復(fù)收費
第十條 《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。七十四條第三款規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
1、土地使用費：小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房以及車位屬于全體業(yè)主共有。包括小區(qū)的道路位置都屬于全體業(yè)主，作為物業(yè)公司，你不具有所有權(quán)，說白了，根本就不是你的東西，你憑什么收取使用費？
2、保管費：保管費的2個原則，一是自愿 、二是簽署委托保管合同。請問物業(yè)，你憑什么強迫業(yè)務(wù)委托你保管。即使讓你委托保管車輛，你要承擔(dān)那些責(zé)任和業(yè)務(wù)，這個是需要簽訂委托服務(wù)合同的。若車子在小區(qū)發(fā)生刮擦、劃痕，你作為收費方，承擔(dān)什么責(zé)任？提供哪些賠償？
第十一條 利用小區(qū)內(nèi)部公共用地規(guī)劃停車位，需要國家有關(guān)部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、小區(qū)規(guī)劃總平面圖、小區(qū)竣工交付使用社會評審報告及業(yè)主投票意見等手續(xù)。物業(yè)公司你能向業(yè)主出示國家有關(guān)部門對該小區(qū)車位的審批規(guī)劃等手續(xù)嗎？
第十二條 我們需要知道 “建筑面積容積率”是否符合建筑設(shè)計要求，請?zhí)峁┫鄳?yīng)資料！
第十三條 現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理公司的資格證書是否齊全？請把相應(yīng)資料準備，物業(yè)公司須經(jīng)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主來公開招聘。
第十四條 《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中房屋維修基金繳納標準是2%-3%繳納。，請問開發(fā)商你們執(zhí)行的是哪家的規(guī)定？有依據(jù)請出示！
第十五條 按照你們的收費公示的收費標準，經(jīng)測算（1）建筑面積150平方米左右的約為人民幣3200元/年； 3200元/12個月/150平方米=1.777元；（2）建筑面積240平方米左右的約為人民幣4900元/年；4900元/12個月/240平方米=1.701元；（3）建筑面積350平方米左右的約為人民幣5800元/年；5800元/12個月/350平方米=1.380元，問你們的測算依據(jù)是執(zhí)行哪樣的標準？是發(fā)改委還是土地局？請公示！
第十六條 我們需要看到以下是否驗收并合格備案？ 規(guī)劃驗收合格、消防驗收合格、總體驗收合格并備案。請出示！
第十七條 車位服務(wù)費，二次加壓費收取依據(jù)？請出示！
第十八條 排水、排污系統(tǒng)是否搞好？請出示驗工書面材料
第十九條 景園10幢、祥園6幢等周邊山體滑坡隱患如何排除的？請出示相關(guān)施工證明
第二十條 我們強烈要求取消霸王強制消費。配套設(shè)施未經(jīng)業(yè)主同意強制安裝并且收費，如太陽能、安裝燃氣，數(shù)字電視。這些為何要強性要求業(yè)主交費安裝？請給出業(yè)主跟你簽訂的合同！
第二十一條 已經(jīng)付款完畢的業(yè)主，請明確給出拿房產(chǎn)證的時間
第二十二條 我們需要知道所買的物業(yè)公攤面積有多少？請拿出規(guī)劃和實測數(shù)據(jù)
第二十三條 我們強烈要求目前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的車庫漏水，道路積水等問題進行解決！
第二十四條 我們強烈要求在目前業(yè)主委員會未成立之前，開發(fā)商選擇的物業(yè)公司必須進行公開招投標
第二十五條 我們強烈要求必須將內(nèi)部景觀處理好，按照合同規(guī)定之內(nèi)容才能進行交房！
第二十六條 我們強烈要求取消霸王條約，凡是未簽訂在合同之內(nèi)的收費項目，都是違法的，如： 7、景園1、2幢和祥園1、2、3幢二樓帶露臺的住戶，露臺按650元/㎡交納70年的使用費，面積按實際面積計算，分隔處為通透式欄桿，以250元/m按實際長度結(jié)算收取。住戶須按規(guī)劃部門、城管部門和小區(qū)物業(yè)管理部門的要求合理使用露臺，不得在露臺上建蓋永久性建筑物。
650元/㎡交納70年的使用費，這個收費堅決不行！
第二十七條 我們強烈要求公布建房小組成員購房、車位、交房以及繳費情況！提前裝修的別墅是什么原因讓他們提前可以裝修?。?！
第二十八條 我們強烈要求是驗房而不是交房！！我們強烈要求要對自己的住房驗收后在進行其他下步程序！
第二十九條 其他相關(guān)建議
一、法律法規(guī)方面的問題
1.法律法規(guī)、規(guī)范性文件、技術(shù)標準和規(guī)范、合同等是接房的依據(jù)。
2.按照開發(fā)商的接房流程，沒有現(xiàn)場驗房環(huán)節(jié)，沒驗房怎么接房，因此應(yīng)先要求開發(fā)商帶領(lǐng)業(yè)主按照第一條驗房，確認相關(guān)問題，才能繼續(xù)后續(xù)流程。
3.工程建設(shè)項目應(yīng)由開發(fā)商組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理，質(zhì)量監(jiān)督站，規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等單位和部門進行竣工驗收，并在竣工驗收合格后報建設(shè)局備案領(lǐng)取《竣工驗收備案表》，所以應(yīng)要求開發(fā)商提供《竣工驗收備案表》。若政府部門通過了備案，那會讓人浮想聯(lián)翩。
4.若沒有進行過竣工驗收，業(yè)主先接了房，相應(yīng)的保修期從接房日起算，照管責(zé)任也轉(zhuǎn)移。這是個很嚴重的問題，可能會帶來很多麻煩。
5.根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》(建房【2010】165號)第29條、第30條，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。
6. 根據(jù)《云南省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》第12條，物業(yè)服務(wù)費包括“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用”；電梯應(yīng)屬于“共用設(shè)施設(shè)備”，不應(yīng)再單獨收費。
7.根據(jù)《云南省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》第12條，電梯在質(zhì)保期內(nèi)不應(yīng)收取維護費用，應(yīng)請建設(shè)單位提供電梯的質(zhì)保期證明，本人認為起碼要質(zhì)保兩年吧。
二、部分技術(shù)質(zhì)量問題
以下問題在合同上都有明確要求，變更需甲乙雙方同意：
1.按照購房合同的分戶平面圖，以三號房為例，在書房有一儲藏室，該儲藏室有圍護結(jié)構(gòu)，而現(xiàn)場沒有，不符合合同要求。
2.入戶花園、生活陽臺沒有按照合同要求做SBS改性瀝青防水。暴雨時，或陽臺上洗衣服，水可能會滲透到下一層，這就是業(yè)主的責(zé)任了，很麻煩。
3.小區(qū)照明系統(tǒng)還沒有完工，晚上黑燈瞎火的。
4.小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、道閘管理系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)尚未安裝，也就是說，小區(qū)還不封閉，人員復(fù)雜，接房后若出現(xiàn)有人入戶破壞等現(xiàn)象，都是業(yè)主的責(zé)任，以現(xiàn)在的情況，出現(xiàn)問題的概率比較大。
5.按合同，開關(guān)插座品牌應(yīng)為”TCL品牌中檔”，但實際使用的是Legrand,不知道是什么牌子，雖是小問題，但也違反了合同要求。
三、其他問題
1.根據(jù)合同“第十條 交接”“乙方應(yīng)在收到通知之日起十天內(nèi)和在《玉溪日報》登出交接通知后三十天內(nèi)，到甲方指定的地點辦理交接手續(xù)，逾期視同乙方已接受所購房屋”，全體業(yè)主接到電話后，可以等到第十天再去接房。每個業(yè)主都推遲十天并且集中在一天接房的話，要保證在10月31日前交房，很考驗開發(fā)商的水平。套句熟話，“你懂的……”
絕大多數(shù)人對建筑工程的驗收都是外行，但我們都能做衛(wèi)生間防水的24小時蓄水試驗，在衛(wèi)生間放750px的水，第二天問問樓下住戶有沒有滲水現(xiàn)象，同時也要請樓上住戶做同樣的試驗，不管是誰的責(zé)任，以后對你都很麻煩。
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