這兩年來(lái)，大批地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們?cè)谧咴L園區(qū)，跟園區(qū)管理層交流時(shí)，發(fā)現(xiàn)以住宅地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)思路在經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。殊不知，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與住宅小區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理看似都是地產(chǎn)商，但其實(shí)有很大不同，無(wú)論是銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售方式，運(yùn)營(yíng)管理模式，都有太大不同。
現(xiàn)在很多企業(yè)搞園區(qū)開(kāi)發(fā)，是先把地拿下來(lái)，然后照貓畫(huà)虎，蓋上廠房，招聘些營(yíng)銷(xiāo)人員，就開(kāi)始售賣(mài)。典型的房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)思維。很多園區(qū)高級(jí)管理人員都沒(méi)弄清楚盈利模式，就開(kāi)始大干快上，導(dǎo)致園區(qū)招商不利，空置率居高不下。
實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)最重要的就是厘清盈利模式，每個(gè)產(chǎn)業(yè)有不同的規(guī)律，每個(gè)區(qū)域有不同的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商本身的能力不一樣，一定要找一個(gè)模式。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的核心就是商業(yè)模式，難點(diǎn)在招商，重點(diǎn)在服務(wù)，最終目的是讓園區(qū)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
當(dāng)前比較主流的園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式基本分為四種。
一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的模式，也就是由一個(gè)開(kāi)發(fā)商企業(yè)建好物業(yè)，包括出租或者出售，包括典型的聯(lián)東U谷，背后的概念就是要進(jìn)行廠房和辦公空間的租和售。
二是產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)商模式，比如華夏幸福，做土地的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，核心就是房地產(chǎn)反哺工業(yè)，以引進(jìn)工業(yè)向政府申請(qǐng)政策支持，一手拿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，一手拿政府的政策利潤(rùn)。
三是產(chǎn)業(yè)投資商模式，如張江高科，以政府為主的開(kāi)發(fā)模式，隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)好項(xiàng)目通過(guò)投資入股，然后拿到股權(quán)收益，這在其上市公司年報(bào)中都可以看得到。
四個(gè)是基金投資商模式，以基金形式為主導(dǎo)，向園區(qū)開(kāi)發(fā)商拿到物業(yè)，賺三部分錢(qián)——物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)租賃費(fèi)用、基金管理租賃費(fèi)用。
以上四種商業(yè)模式，我比較看好產(chǎn)城模式，就是產(chǎn)城融合 PPP，這將是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的最重要的模式。這種模式是可以賺到五筆錢(qián)，第一是一級(jí)開(kāi)發(fā)的錢(qián)，第二是二級(jí)開(kāi)發(fā)的錢(qián)，第三是政策補(bǔ)貼，第四是園區(qū)服務(wù)費(fèi)用，第五是金融服務(wù)費(fèi)。將這些融合起來(lái)，做好產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)，從縱向優(yōu)化成本，從橫向整合資源，做好產(chǎn)業(yè)鏈空間化的組合。分解目標(biāo)客戶(hù)的產(chǎn)業(yè)鏈，強(qiáng)化入園企業(yè)的客戶(hù)體驗(yàn)感。生產(chǎn)、辦公一體化，強(qiáng)化企業(yè)的辦公體驗(yàn)。產(chǎn)品要做到入園企業(yè)一站式空間的布局，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)把虛擬和現(xiàn)實(shí)結(jié)合起來(lái)，園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)工作 生活一體化，產(chǎn)品輸出的是辦公和生產(chǎn)、生活一體化的方式。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最終輸出的是一種辦公模式，是一種生產(chǎn)模式，也是一種生活模式，只有這樣才能夠有一個(gè)可持續(xù)的發(fā)展基礎(chǔ)。
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