餐飲二、三線坪效增長勢頭猛于一線城市
餐飲業(yè)態(tài)客流、人氣提升作用明顯，是體驗(yàn)式商業(yè)對抗電商等市場沖擊的有效手段。
餐飲在購物中心的租金解析
通過對全國主要城市購物中心的大型餐飲、休閑餐飲、快餐，涵蓋300多個餐飲品牌的調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)一線城市餐飲的保底租金大概約為人民幣8-12元/平方米/天，是二線市場的兩倍，三線城市的租金水平的三倍。二線城市則為人民幣3-6.5元/平方米/天，三線城市為人民幣2.5-4.5元/平方米/天。
其次，餐飲業(yè)態(tài)租期較零售業(yè)態(tài)長，一般為5-8年，且合同期內(nèi)租金增長緩慢，一般為每每年增長2-3%(根據(jù)面積大小的不同)。然而，在一、二、三線城市區(qū)域型購物中心內(nèi)的餐飲業(yè)態(tài)的坪效，差別并沒有保底租金那么明顯。
一線城市的平均坪效約為每月1300-1900元/平方米，二線城市約為每月1000-1500元/平方米，三線則約為700-1200元/平方米(如圖)。
值得一提的是，二、三線城市餐飲業(yè)態(tài)的租金及坪效水平尚有一定的提升空間。隨著高坪效的餐飲商家在二、三線城市的拓展，餐飲在二、三線市場的坪效將會得到一定的提高。在二、三線城市的餐飲品牌坪效，有可能創(chuàng)造出比一線城市同品牌店更高的業(yè)績水平，更有可能收取提成租金。
餐飲在購物中心的發(fā)展
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活的水平不斷地提高，傳統(tǒng)商業(yè)單一的“購物”功能逐漸不能滿足消費(fèi)者日益轉(zhuǎn)變的消費(fèi)觀念和需求。與此同時，近年來，隨著電商的迅速崛起，傳統(tǒng)商業(yè)已受到巨大沖擊。在此種生存環(huán)境急速轉(zhuǎn)變的情況下，傳統(tǒng)商業(yè)被迫做出改變，體驗(yàn)式商業(yè)迅速崛起，成為實(shí)體商業(yè)吸引人流、對抗電商的有效手段。
所謂的體驗(yàn)式商業(yè)，比傳統(tǒng)商業(yè)更注重消費(fèi)者的參與、體驗(yàn)和感受，體驗(yàn)式商業(yè)主要強(qiáng)調(diào)的是業(yè)態(tài)的組合，一般都以典型的“購物+餐飲+娛樂”為基礎(chǔ)，更加多元化且消費(fèi)者參與程度更高。
其中，隨著國人消費(fèi)水平的提高、外出就餐頻率迅速增多，且中國餐飲文化擁有極其多元的豐富性，餐飲成為最能幫助商場整體起到增加客流、提升人氣的主要業(yè)態(tài)，已成為國內(nèi)各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的新寵。
而主要受電商沖擊的影響，零售業(yè)態(tài)持續(xù)處于低潮的狀態(tài)，在全國各地的購物中心，無論是舊店調(diào)整還是新店開業(yè)，商家關(guān)注的焦點(diǎn)不約而同地集中在餐飲業(yè)態(tài)，以提高餐飲占比來提升聚客能力。餐飲比例的攀升已是大勢所趨。時下，餐飲業(yè)態(tài)在商業(yè)業(yè)態(tài)配比中的比重日趨增大，接近“半壁江山”，有效提振實(shí)體商業(yè)經(jīng)營狀況。
由于餐飲于業(yè)態(tài)的承租能力較低及租期較長，一直以來餐飲在傳統(tǒng)商業(yè)中并不受青睞，長期處于從屬的配套地位。一般綜合型的商業(yè)項(xiàng)目會將餐飲業(yè)態(tài)的面積占比控制在15%至20%之間。
但隨著零售業(yè)受到外界各種原因的沖擊，商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。為提升自身競爭力，商業(yè)經(jīng)營者不得不通過引入餐飲業(yè)態(tài)并豐富就餐選擇，令商場更具吸引力，以滿足消費(fèi)者個性化、多元化需求，讓消費(fèi)者在逛街購物的同時，也能在商場享受休閑時光，從而延長其在商場的逗留時間，最終提振整體的營業(yè)績效。因此，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)比例被悄然打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑的1：1：1消費(fèi)模式;其中，不少的商業(yè)更把餐飲比例調(diào)整至高達(dá)40%至60%的比例。
以上海日月光廣場為例。日月光廣場于2010年開業(yè)，位于黃埔區(qū)的核心地段，緊鄰田子坊，地理位置優(yōu)越，交通方便，原以服裝、餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品三大業(yè)態(tài)為主。雖然項(xiàng)目集合了大量的自身優(yōu)勢，但經(jīng)營狀況一般。
開業(yè)兩三年后，業(yè)主開始對項(xiàng)目進(jìn)行一定的調(diào)改。原先服裝、餐飲、電子產(chǎn)品三大類商品的營業(yè)面積之比將從原先的4∶3∶3，調(diào)整為4.5∶4.5∶1。其中，餐飲比例大幅度提高了15%，引進(jìn)像澳派牛排館、山茶花韓國家庭料理、寶燕海鮮自助火鍋及翠華餐廳等眾多特色餐飲。調(diào)整以后，項(xiàng)目的經(jīng)營狀況得到了一定的改善。由此可見餐飲業(yè)態(tài)對項(xiàng)目的經(jīng)營，的確有著起死回生的效用。
餐飲業(yè)態(tài)是商業(yè)縮短培養(yǎng)期和保障持續(xù)人流的重要手段，但租期長、承租能力較低，宜業(yè)態(tài)規(guī)劃先行、合理配置。
相比其他業(yè)態(tài)，餐飲的運(yùn)營模式較為簡單、培育期較短、現(xiàn)金流動快，所以餐飲往往成為購物中心招商中見效最快的部分。同時，餐飲業(yè)態(tài)也具備帶動商場頂層、動線端頭等作用。設(shè)置餐飲于此類位置，可有效解決高層及動線死角的客流不足問題。
再者，近年來比較流行“相輔相成”的做法，將餐飲與電影院、溜冰場、書店等業(yè)態(tài)配合放置，減少整體項(xiàng)目的培養(yǎng)期，從而盡快增強(qiáng)購物中心的商業(yè)氛圍。
餐飲業(yè)態(tài)所具備的上述優(yōu)勢，使其成為商業(yè)解決項(xiàng)目初期客流不足和幫助縮短項(xiàng)目培養(yǎng)期的有效解決途徑;同時也是商場保證其長期、持續(xù)客流的重要法寶。餐飲業(yè)態(tài)所支付的保底租金，一、二、三城市所表現(xiàn)的級差效應(yīng)較為顯著，而坪效的差異則沒有那么明顯。
需要說明的是，餐飲雖能吸引人流，但租金水平一般較低，且保底租金增幅低，通常僅為零售業(yè)態(tài)的40%-50%。
因此，在規(guī)劃項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)時，需慎重考慮餐飲的占比，最好是保持在30％到35％之間。同時需要合理規(guī)劃餐飲店鋪的面積和數(shù)量，做好主力店和非主力店餐飲區(qū)的區(qū)分與調(diào)整預(yù)留準(zhǔn)備，提高餐飲業(yè)務(wù)坪效。
購物中心餐飲發(fā)展還需緊貼趨勢。大餐廳未來在購物中心不會成為趨勢，目前，1000平方米的大餐廳很難做，反而三四百平方米的餐廳銷售、業(yè)績都表現(xiàn)得不錯。建議20萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目餐飲控制在20%-30%，2000平方米以上的超級主力店餐飲數(shù)量保持在1-2家。同樣體量下的購物中心，500-1000平方米的餐飲數(shù)量建議保持3-5家。
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