作者丁祖昱易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官
疫情之后，上海的不少商場顯現(xiàn)出冷清的態(tài)勢。
克而瑞資管通過對上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)以及遠郊20余個涵蓋大型集中商業(yè)、半開放式街區(qū)商業(yè)、地鐵商業(yè)及區(qū)域型社區(qū)商業(yè)等項目實地調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，上海重點商業(yè)項目平均空置率達到了9%，要顯著高于北京、廣州、深圳，同時比杭州和武漢等熱點城市還要高。
從疫情后恢復程度來看，郊區(qū)的商業(yè)項目恢復情況要明顯好于核心區(qū)。如位于上海浦東陸家嘴黃金地段的浦東正大廣場，空置率飆升至34%，而位于七寶外環(huán)線的華潤萬象城，空置率僅有0.6%。
郊區(qū)和市區(qū)商業(yè)項目空置率顯現(xiàn)分化
受疫情影響，上海商業(yè)平均空置率不斷走高，至2022年2季度，疫情加劇了空置率上升，達到7.0%，超過警戒線2個百分點，打斷了自2021年以來的恢復進程。
我們認為，5%是一個城市購物中心平均空置率的警戒線，也是商管企業(yè)運營的首要標準之一，高于這個標準購物中心整體經(jīng)營將受影響。
由于企業(yè)通常以出租面積來核算空置率，礙于數(shù)據(jù)可獲得性，克而瑞資管的調(diào)研用“空鋪數(shù)”來核算空置率。聚焦此次調(diào)研的上海20個典型大型商業(yè)，從“鋪位空置率”來看，重點項目平均空置率已達9%，高出商場空置率警戒線4個百分點。
內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)、遠郊大型核心商業(yè)恢復程度不盡相同，空置率情況分化嚴重，郊區(qū)由于受疫情影響相對較輕，且商業(yè)資源密度相對較低，空置率明顯優(yōu)于市中心項目。
在上海解封后，外環(huán)主力商業(yè)項目恢復情況整體優(yōu)于市區(qū)項目。調(diào)研顯示，目前外環(huán)主力(包含閔行、青浦、寶山、松江)購物中心平均空置率為5.8%，而市區(qū)主力項目平均空置率達到了11.48%。
為何郊區(qū)和市區(qū)商業(yè)項目恢復情況存在較大差異？
實際上，郊區(qū)受疫情影響相對較輕，再加上商業(yè)資源密度相對較低，疫情后人流、客流得以快速恢復。而市區(qū)目標消費客群消費習慣發(fā)生了改變，上海封控后核心商圈白領收入降低，疊加封控后生活習慣的改變，外出購物、就餐頻次減少，社交頻率降低，整體消費降級明顯，再加上市區(qū)商務旅客大量減少，導致空置率大幅增加。
餐飲、零售、體驗類業(yè)態(tài)受影響最大
疫情后，上海商業(yè)購物中心出現(xiàn)了同區(qū)域但空置率分化的情況，一些品牌更強、定位更高，且經(jīng)營能力更強的商業(yè)項目空置率更低，而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)品牌也正在向優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目集中。
在這一輪“關(guān)店潮”中，餐飲、零售、體驗類業(yè)態(tài)受疫情影響閉店最為明顯。
從整體來看，各大項目關(guān)店的業(yè)態(tài)中，占比最高的餐飲業(yè)態(tài)達到了39%，其次為零售業(yè)態(tài)(包括服裝、化妝品等)。體驗類業(yè)態(tài)，例如小型萌寵樂園等占比約20%。餐飲與兒童教培正式恢復營業(yè)時間較其他業(yè)態(tài)較晚，餐飲業(yè)態(tài)正式恢復堂食為6月29日，兒童教培則至今未有明確正式營業(yè)時間通知。
此外，在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，個體戶、加盟商受疫情沖擊明顯。以餐飲業(yè)態(tài)為例，小吃簡餐類相比正餐關(guān)店情況尤為突出，其主要原因為小吃簡餐經(jīng)營主體主要是個體小商戶，資金實力較為薄弱，抗風險能力差，其次為一些品牌的加盟商戶，關(guān)店數(shù)量也相對較多。
下半年空置率或?qū)⒗^續(xù)走高
上海線下消費零售經(jīng)歷了長達3個月的停滯，即便是恢復正常生產(chǎn)生活秩序以來，線下零售恢復依然乏力。
6月以來，相關(guān)市場顯現(xiàn)出上海的線下商業(yè)零售恢復乏力。全上海市租金水平尚未恢復至疫情前，且目前顯著低于其他重點商業(yè)城市。
典型重點商圈平均租金走勢全線下行，且降幅較為顯著，二季度租金較一季度降幅多在30%以上，其中，小陸家嘴張楊路市級商業(yè)中心商圈租金降幅最大，二季度租金下降48.5%至10.3元/平/天。再加上目前客流顯著下降，對商業(yè)中心全年運營造成了較大影響。
在調(diào)研過程中，某地鐵商鋪運營商表示，由于消費客群以過境人流和附近辦公人群為主，疫情前周一到周五運營為高峰期，周六為平日60%，周日為平日的50%，疫情后人流同比降低28%，受此影響，周度平均每人營業(yè)額同比降低22%。
此外，購物中心客流下降非常明顯，并影響到全年利潤創(chuàng)收。以餐飲業(yè)態(tài)恢復情況為例，正值七八月暑期的購物中心消費旺季，但疫情后的“報復性”消費并未出現(xiàn)。據(jù)多家知名連鎖餐飲品牌透露，近兩月營業(yè)額僅恢復到2021年同期的八成左右。
整體來看，疫情對上海零售商業(yè)地產(chǎn)帶來較大沖擊，且這一影響仍在持續(xù)。疫情反復使線下消費需求疲弱，而消費總量、消費結(jié)構(gòu)以及消費習慣的改變，正在對原有商業(yè)市場造成沖擊，最大的表現(xiàn)就是當前商業(yè)中心空置率上升、客流量持續(xù)下降，如果此類現(xiàn)象一直持續(xù)，則有可能導致城市的商業(yè)經(jīng)營再次調(diào)頭下滑。(中新經(jīng)緯APP)
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