前段時(shí)間，一系列房企在2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)上答記者問時(shí)，提到長租公寓領(lǐng)域，萬科CEO郁亮說長租公寓業(yè)務(wù)只是賺細(xì)水長流的小錢，龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉說，長租公寓行業(yè)是非常賺錢的生意。長租公寓到底賺不賺錢？目前處于什么樣的真實(shí)處境？
一、一大堆“二房東”來了：又一個(gè)共享單車？
當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在資本的簇?fù)硐麻_打網(wǎng)約車、外賣大戰(zhàn)后，戰(zhàn)火又從食、行燒到了和住有關(guān)的剛需市場：租房。有別于傳統(tǒng)租房模式的“互聯(lián)網(wǎng)派”長租公寓運(yùn)營商們，能否成為住房租賃市場一條新的鯰魚？值得注意的是，盡管如魔方、安歆、自如等運(yùn)營機(jī)構(gòu)紛紛加大長租公寓擴(kuò)張力度，令市場火爆猶如又一個(gè)共享單車，但有分析稱，“二房東”模式有的利潤率僅在1%-3%之間。
3年就拓展了10萬間房！瘋狂的長租公寓闖入者絕非個(gè)案。在租購并舉政策的推動(dòng)下，一大批互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營商蜂擁而來?！白匀缭ⅰ睂?duì)外透露的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年長租公寓的門店增長率不足15%，但是2016年增長率接近35%，2017年更是高達(dá)40%,進(jìn)入2018年仍在不斷吸引資本。
租賃市場年交易額1.8萬億。租房市場被認(rèn)為是一片待開發(fā)藍(lán)海，其中長租公寓需求旺盛且呈指數(shù)增長，一二線城市規(guī)模占比超過90%。據(jù)調(diào)查，北京、上海為代表的一線城市在過去的四年中，首次購房人群年齡從30歲推遲到34歲，大城市的年輕人會(huì)有越來越長的時(shí)間停留在租房市場。
對(duì)于目前市場上存在的長租公寓平臺(tái)分類：企業(yè)或國有開發(fā)商、酒店運(yùn)營商、房地產(chǎn)中介以及初創(chuàng)企業(yè)平臺(tái)，其中初創(chuàng)企業(yè)平臺(tái)以及房產(chǎn)中介平臺(tái)占近八成。
不可否認(rèn)的是，從2017年以來，長租公寓領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)運(yùn)營商在房源數(shù)量、運(yùn)營水平還有管理規(guī)模方面都有較大提升，而互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)平臺(tái)以及房產(chǎn)中介平臺(tái)大規(guī)模擴(kuò)張，也推動(dòng)著住房租賃模式從C2C模式向C2B2C轉(zhuǎn)變?！搬槍?duì)傳統(tǒng)租房模式下無服務(wù)、無保障及租金季付/年付等痛點(diǎn)，公寓與眾多知名金融機(jī)構(gòu)合作，為租客端提供租房分期服務(wù)，為房東端提供定制化的裝修分期服務(wù)?！庇谢ヂ?lián)網(wǎng)長租公寓的主管介紹，未來會(huì)出現(xiàn)至少兩三家持有100萬間房間、市值非常大的做專業(yè)租賃的上市公司。
近期一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，超七成網(wǎng)友認(rèn)為長租公寓租金太高，讓人望而卻步，如果月租金2000元以下則可以接受。有機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，在不同租金的租賃房源供應(yīng)與成交中，租金≤3000元/月的租賃房源需求占比達(dá)26.4%，而市場實(shí)際供應(yīng)占比僅為11.9%；租金為3000-6000元/月的租賃房源需求占比為51%，市場供應(yīng)占比39.6%；租金≥6000元/月的租賃房源需求占比為22.6%，市場供應(yīng)占比卻達(dá)到48.5%。這三個(gè)租金區(qū)間的租賃房源實(shí)際上代表租賃市場細(xì)分的三個(gè)市場：低端市場、中端市場及高端市場。而互聯(lián)網(wǎng)長租公寓將如何匹配市場需求，無疑將關(guān)系到未來的發(fā)展。
二、長租公寓靠“租金差”賺不了錢，未來的出路在哪兒？
據(jù)中國證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年3月，國內(nèi)就有多家房企、長租公寓企業(yè)的各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，規(guī)模超過100億元。3月1日，越秀地產(chǎn)50億元規(guī)模的租賃住房類REITs獲深交所審議通過；3月14日，保利租賃住房REITs首期17.17億元成功發(fā)行，認(rèn)購倍數(shù)超過1.3倍，票面利率為5.5%；3月16日，綠城集團(tuán)40億元住房租賃公募、私募專項(xiàng)公司債獲上交所預(yù)審核通過；3月20日，“自如”獲20億元儲(chǔ)架式ABS發(fā)行額度；3月21日，龍湖集團(tuán)發(fā)行第一期30億元5年期住房租賃專項(xiàng)公募債券，票面利率為5.6%。
在房企融資渠道收緊的同時(shí)，各類租賃住房類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品受到資本市場的追捧。然而目前依然鮮有長租公寓企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。
朗詩綠色集團(tuán)近日發(fā)布的2017年年報(bào)顯示，其旗下長租公寓品牌朗詩寓至2017年末運(yùn)營房間數(shù)2010間，全年實(shí)現(xiàn)收入828.2萬元，凈利潤虧損4417萬元。
青客公寓CEO金光杰向記者坦言，幾乎所有的長租公寓目前仍面臨盈利難題。他認(rèn)為，12萬間是長租公寓企業(yè)的盈虧平衡點(diǎn)，只有房間數(shù)量規(guī)模擴(kuò)張至12萬間左右，才能把所有的成本覆蓋掉，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。
盈利難題如何破解？除通過提升品牌溢價(jià)、提高運(yùn)營效率外，還要探索非租金收入，“將自己打造成一個(gè)‘平臺(tái)’，向租客提供管家、社交等增值服務(wù)，獲取非租金收入”。
“通過將自己打造成‘平臺(tái)’來尋找盈利點(diǎn)的做法值得肯定。”易居(博客)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“平臺(tái)效應(yīng)一旦顯現(xiàn)，后續(xù)將會(huì)依托巨大的租客規(guī)模進(jìn)行資源導(dǎo)入，進(jìn)而衍生出保潔、互聯(lián)網(wǎng)金融等服務(wù)，這將大大增加長租公寓企業(yè)的盈利機(jī)會(huì)。”
三、家居產(chǎn)業(yè)進(jìn)入長租公寓，結(jié)算速度慢成發(fā)展瓶頸
長租公寓強(qiáng)調(diào)拎包入住，內(nèi)部裝修自然比普通出租房高大上，因此就催生了大量裝修及家具配套需求。面對(duì)龐大且增長迅猛的長租公寓市場，不少家居企業(yè)紛紛吹響了進(jìn)軍號(hào)角。
最近，橙家家居就為碧桂園旗下位于人和地鐵站附近的長租公寓品牌——碧家國際社區(qū)提供了裝修服務(wù)。而在3月的廣州家具博覽會(huì)上，也有不少家居企業(yè)流露出要爭奪相關(guān)業(yè)務(wù)的決心。
橙家此次為碧家國際社區(qū)提供了硬裝及家具、家電、窗簾等設(shè)施的配置，除了床上用品以外，室內(nèi)的各項(xiàng)產(chǎn)品基本配齊，達(dá)到拎包入住的需求。
這種業(yè)務(wù)的商機(jī)有多大？橙家戰(zhàn)略業(yè)務(wù)事業(yè)部副總經(jīng)理鐘志勇介紹，該項(xiàng)目共520套單位，產(chǎn)品涵蓋一房至三房一廳單位，每間臥室的裝修軟裝業(yè)務(wù)單值約4萬-5萬元。粗略估算，光是這520套長租公寓就有1000多間臥室，總值可達(dá)千萬元甚至更高。
此數(shù)字只是冰山一角。據(jù)碧桂園集團(tuán)的規(guī)劃，他們?cè)谌陜?nèi)將推出100萬套長租公寓，即便每套單位的裝修和軟裝配置金額僅需5萬元，但加起來卻有500億元的總業(yè)務(wù)量。
索菲亞家居也表現(xiàn)出對(duì)長租公寓業(yè)務(wù)的關(guān)注。其營銷中心副總經(jīng)理高玉坤表示：“這是一個(gè)全新領(lǐng)域，我們正在探索，也在高度關(guān)注?！?/p>
一直以來，索菲亞都非常重視與房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)盟，據(jù)了解，該公司與恒大在河南省合資成立企業(yè)，和保利、碧桂園等知名房企也實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略合作關(guān)系，加上索菲亞的品牌知名度也是一個(gè)不錯(cuò)的標(biāo)簽，可以幫房企吸引租客，“這對(duì)我們未來進(jìn)入長租公寓市場應(yīng)該很有優(yōu)勢”。
據(jù)了解，幫房地產(chǎn)企業(yè)做工程，能夠在一年內(nèi)結(jié)算的已算幸運(yùn)，拖三年才結(jié)算并不少見，甚至有的企業(yè)因?yàn)楦鞣N理由被拖五年，因此而被拖垮的并不罕見。
就連有開發(fā)商背景的橙家也表示，結(jié)算速度肯定是他們接單時(shí)需要重點(diǎn)考慮的因素，“不能為了搶市場而低價(jià)進(jìn)入，否則就會(huì)造成經(jīng)營壓力，不能按期支付的單，我們不會(huì)接”。
