最近，全國(guó)快速上漲又成了輿論的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過(guò)20%。其成都房租上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過(guò)20%。
那么最近，這些城市房租上漲的原因是什么？當(dāng)然是多方面的。有人認(rèn)為是季節(jié)性因素，是供需結(jié)構(gòu)失衡，是如北京那樣大力拆除違規(guī)建筑，是長(zhǎng)租公寓哄抬房租，等等。對(duì)于房租上漲季節(jié)性因素，數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市，7月房租環(huán)比上漲分別為2.4%，2.1%和3.1%。2018年1-7月，租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。也就是說(shuō)，按照一般情況，其房租上漲較正常，并非有多大問(wèn)題。
對(duì)于大力拆除違章建筑，這個(gè)因素是否能夠?qū)е路孔膺@樣快速上漲，其理由一點(diǎn)都不充分，因?yàn)楸本┰羞^(guò)這樣舉動(dòng)，也引發(fā)了社會(huì)廣泛的輿論，但這些政府行為已經(jīng)在調(diào)整，更何況，其它城市沒(méi)有這種大力拆除違章建筑的政府舉動(dòng)，房租也不是快速上漲了嗎？就目前的情況來(lái)說(shuō)，這些政府行為對(duì)當(dāng)前房租上漲有一點(diǎn)影響，但不會(huì)太大。
對(duì)于出租住房供需結(jié)構(gòu)失衡，是一個(gè)比較扯的概念，基本是住房租賃公司的自說(shuō)自話。在這些公司看到，政府對(duì)群租房以及隔斷房整頓，使得低端客戶向高端客戶轉(zhuǎn)變，以及現(xiàn)在租房者基本上是高端租房客戶，兩類客戶碰在一起，必然導(dǎo)致這類住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)性上漲。其實(shí)，這些公司講的這些話基本上圍繞著該類公司的經(jīng)營(yíng)理念或所理解的商機(jī)而發(fā)。這些言論看上去是有道理，但實(shí)際上是嚴(yán)重掩蓋了這次不少城市房租快速上漲的真正理由，即長(zhǎng)租公寓企業(yè)推高住房租賃市場(chǎng)價(jià)格。
這次不少城市的房租快速上漲，主要的原因中介租賃公司及長(zhǎng)租公寓哄抬房租上漲的結(jié)果。8月17日，原我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉所披露出來(lái)的情況基本上是事實(shí)。他認(rèn)為，以自如、蛋殼公寓代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。
本來(lái)，在十九大報(bào)告中，政府一直在強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以化解中國(guó)住房市場(chǎng)的問(wèn)題。這些長(zhǎng)租公寓企業(yè)看到政府房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策點(diǎn)，也看到中國(guó)租賃市場(chǎng)剛起步由于住房租賃政策不健全存在的商機(jī)。所以，自如、蛋殼等這些長(zhǎng)租公寓肯定會(huì)借助于外在資本進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。而外資之所以會(huì)進(jìn)入，就在于目前這個(gè)市場(chǎng)存在政策缺陷下的暴利。
據(jù)我所知，這些公司收到的房子基本上與業(yè)主簽訂三年租賃合同，給業(yè)主的租金每一年上漲10%。僅這些公司以低價(jià)收進(jìn)、高價(jià)租出的方式，及每年與業(yè)主租金漲幅確定，這兩方面肯定會(huì)成為這些長(zhǎng)租公寓從市場(chǎng)上不計(jì)成本瘋狂收房子，推高房屋租金出租的最大動(dòng)力。外部資本看到這種暴利豈能不進(jìn)入？所以，當(dāng)胡景暉把這種內(nèi)幕暴露出來(lái)后，一旦動(dòng)了外部資本及長(zhǎng)租公寓企業(yè)的奶酪，胡景暉必走無(wú)疑。
面對(duì)這種情況，8月17日，北京市政府部門開(kāi)始集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。政府部門對(duì)這些住房租賃企業(yè)也提出了約談的要求。比如，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。對(duì)于這些要求，在當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)、金融市場(chǎng)制度法規(guī)不健全的情況下，要對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)得出多少違規(guī)違法的結(jié)論是相當(dāng)困難的。因?yàn)椋瑹o(wú)論是資金的惡性競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)房租水平等沒(méi)有具體的法規(guī)是無(wú)法確定的，更無(wú)法確定這些企業(yè)違法，只能會(huì)勸說(shuō)這些企業(yè)收斂些。
其實(shí)，租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，如德國(guó)，其穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格最為簡(jiǎn)單的方式，政府根本就不管其企業(yè)的融資方式，或融資來(lái)自哪里，也不管企業(yè)有沒(méi)有通過(guò)壟斷的方式來(lái)刻意推房租，政府只管租賃企業(yè)的利潤(rùn)水平。在德國(guó)，政府是鼓勵(lì)企業(yè)及居民購(gòu)買或建造住房出租，但利潤(rùn)水平有嚴(yán)格限制。房東租賃住房，其租金超過(guò)合理租金20%就算違法，超過(guò)了50%也構(gòu)成犯罪。合理房?jī)r(jià)及合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)都非常嚴(yán)格，都得通過(guò)多方的相應(yīng)組織協(xié)商來(lái)確定。及堅(jiān)決地保護(hù)住房租賃者的利益。
還有，德國(guó)有相當(dāng)嚴(yán)厲的法律限制住房投資投機(jī)需求。比如，住房交易需要支付過(guò)戶費(fèi)3%、評(píng)估費(fèi)5%、資本利得稅25%。不過(guò)，住房持有超過(guò)10年可以免交資本利得稅，如果住房持有少于10年則嚴(yán)格按照個(gè)人所得稅累進(jìn)稅率進(jìn)行征稅。在這種的制度安排下，住房市場(chǎng)不是賺錢獲利的市場(chǎng)，住房投機(jī)炒作的屬性受到嚴(yán)格限制。在這種制度安排下，德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)才以健康的發(fā)展。如果中國(guó)政府不在這些方面入手，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，中國(guó)長(zhǎng)治久安的住房租賃市場(chǎng)是無(wú)法發(fā)展起來(lái)，反之中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)一旦操縱在資本手上，也可能會(huì)成為暴利的市場(chǎng)。
聯(lián)系客服
