最近幾天，有一個話題在網(wǎng)上持續(xù)發(fā)酵并引起了大家的廣泛熱議，那就是北京的房租正在暴漲。房租是關(guān)系到民生的大事，下面我們先看數(shù)據(jù)：
根據(jù)中國房地產(chǎn)行情網(wǎng)公開信息，2018年7月，北京房租漲幅達到21.89%，環(huán)比漲幅為2.63%，租金絕對水平冠絕全國，每平米達到92.33元/月，而上海、深圳和廣州則分別為81元/月、84.8元/月和53.05元/月。從中原地產(chǎn)統(tǒng)計的住宅租金指數(shù)看，一線城市中漲幅最快的是北京和深圳。其中，北京二手住宅租金指數(shù)從2017年10月的190.4上漲到2018年7月的211，最近幾個月呈加速上漲趨勢（參見下圖）。另外，深圳的漲幅也較為可觀，上海、廣州的租金指數(shù)則保持了相對平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)明顯上漲。
為什么這次上漲引起了我非常的關(guān)注呢？因為本次輪房租的暴漲可能會對民生與經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重而深遠的影響：
首先，居住權(quán)是一個城市最低的底線之一。房租大幅度上漲，首先傷害的是居住權(quán)的公平性；其次房租的大幅度上漲，令很多中低收入者，無法繼續(xù)生活在這里，它傷害了一個城市的競爭活力與階層的多樣性。然后，房租的提升，增加了城市里所有工商產(chǎn)業(yè)的營運成本，它會削弱產(chǎn)業(yè)競爭力，以及造成人才吸引力的下降；最后，新房交易市場上有很多政策法規(guī)來進行限制，但是人們卻忘記了，租賃市場上還有很多任性、隨意與不透明的地方，讓中介與房東找到了很多機會來宰殺租客。
現(xiàn)在我們來深度的解讀一下北京房租暴漲背后的原因。
1、北京人口疏解沒有達到預(yù)期：
2017年6月《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》發(fā)布之后，北京市政府開始大規(guī)模拆除邊遠地區(qū)的自建出租房、合租房，疏解低端產(chǎn)業(yè)流動人口，同時進一步收緊戶籍政策、入學(xué)資格管控，希望通過“三控（房、戶、學(xué)）”等強力措施，實現(xiàn)控制常駐人口總數(shù)的目標(biāo)。
然而，“三控”的實際效果并不樂觀，2017年常住人口僅下降了2.2萬人，相對于2170.7萬人的常駐人口總數(shù)（參見下圖），幾乎可以忽略不計。從北京地鐵乘客量數(shù)據(jù)看，2018年北京常駐人口甚至可能重新恢復(fù)增長。
2、北京高收入群體占比高、收入增長快：
僅有人口流入還是不夠的，房租的快速增長還需要租房人群收入的高速增長來支撐。根據(jù)智聯(lián)招聘薪酬大數(shù)據(jù)報告，2018年夏季求職期平均薪酬超過萬元的唯一城市是北京，緊隨其后的是上海、深圳、杭州和廣州（參見下表）。
更為重要的是，北京市是互聯(lián)網(wǎng)IT產(chǎn)業(yè)和金融從業(yè)人員最為集中的地區(qū)，這兩大行業(yè)又是公認的高收入行業(yè)，起薪高、增長潛力大的特點突出。2018年上半年，北京市金融業(yè)增加值占GDP比重繼續(xù)保持在18.79%的高位，互聯(lián)網(wǎng)IT產(chǎn)業(yè)占比也高達11.6%（參見下圖）。
3、房源供給總量不足還有結(jié)構(gòu)性難題
從供給層面來看，在住房需求強勁背景下，住房供給問題則表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性難題和總量不足兩個方面，并最終成為租賃市場供需失衡、價格上漲的重要因素。具體來說：結(jié)構(gòu)性難題表現(xiàn)在居民通過購房滿足居住需求的渠道受阻。
2016年10月份以來，北京市的限購、限貸、限商、限離、限企等房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼落地，加上北京是全國唯一的、多年實施“按個人轉(zhuǎn)讓住房所得20%征收個人所得稅”的城市。這使得2017年北京市房地產(chǎn)交易陷入冰點，全年新房和二手房交易分別僅為10.4萬套和13.3萬套，都大幅低于2015年和2016年的成交量（參見下圖）。史無前例的調(diào)控政策只是一方面，另一方面是超高的房價水平讓許多年輕人難以承受，他們不得不進入租賃市場。
但是我認為本輪的上漲根本原因不在于此而是因為各類社會資本全面進入租賃市場。(重點解讀)
首先我?guī)透魑挥^眾補充一下細節(jié)：有一位房主稱自己在天通苑有套房子要出租，本來房主自身的心理價位是7500元，結(jié)果碰到了自如和蛋殼兩個房地產(chǎn)中介，雙方開始從7500元互相加價，結(jié)果最后的成交價是10800元，比房主的最開始的心里價位足足上漲了40%，有圖有真相。
可以預(yù)見，這樣的房主案例不會是第一個也不會是最后一個，我們也從之前的嘀嘀打車和共享單車之類的企業(yè)看出來，這樣的交易就是利用資本的進入短期內(nèi)房產(chǎn)中介賠本搶房源搶市場的一種行為。下面我們看看資本進入長租公寓市場的主角自如和蛋殼。
看看兩家最新的融資情況，2018年1月16日，鏈家旗下的長租公寓品牌“自如”宣布完成A輪40億元人民幣的融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊三家機構(gòu)領(lǐng)投，華晟、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構(gòu)跟投。所以自如基本受到了一線強人民幣基金的支持，后續(xù)還會有源源不斷的彈藥輸送，而且后續(xù)輪次的融資也會水漲船高。
創(chuàng)立于2015年1月份的蛋殼公寓雖然相比自如弱了一些，但是在2018年同樣也在資本市場獲得了很好的反饋，2018年2月完成了1億美元的B輪融資，由華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本聯(lián)合領(lǐng)投，酉金資本、元璟資本、貝塔斯曼亞洲投資基金跟投，A+輪投資方方愉悅資本繼續(xù)追加投資；緊接著2018年6月蛋殼宣布完成B+輪融資，老虎環(huán)球基金領(lǐng)投；2018年8月7號蛋殼公寓開拓了一個新的融資渠道，對外宣布發(fā)布超過2億元的ABS產(chǎn)品，這也是全國首單分散式長租公寓收益權(quán)公募ABS-“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行規(guī)模為2.035億元，產(chǎn)品期限為3年，并于近期在上海證券交易所正式掛牌。
資本跑步進場的原因是什么？我們看北京作為全國住房供需失衡最嚴重的城市，資本具有巨大的炒作空間。
北京租金回報率極低，具備上漲潛力和空間。事實上，2017年下半年以來，北京租金價格開始快速攀升，租金回報率也從2017年10月的1.35%的歷史低點上升到2018年7月的1.57%，但這與已公開發(fā)行的長租公寓ABS和REITs產(chǎn)品收益率4.5%-5%仍有較大差距，上漲空間較大。所以資本主導(dǎo)的長租公寓在近三年一直在租賃市場發(fā)力，據(jù)鏈家自如公布數(shù)據(jù)，2015年長租公寓門店增長率不足15%，2016年增長率為35%，2017年增長率高達40%。然而，當(dāng)前品牌公寓目前占整個租賃市場的比重僅為2%左右，遠低于發(fā)達國家25%-30%的平均水平，這也就出現(xiàn)了最近幾個月大型品牌長租公寓大規(guī)模燒錢搶占房源、爭奪租賃市場定價權(quán)的現(xiàn)象。
再深挖：
無責(zé)任的推敲一下，自如的金融創(chuàng)新。勾兌單一ABS業(yè)務(wù)，首先自如通過約定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。然后自如跟租戶簽訂合同的時候，實際上是租戶簽訂的是貸款合同，銀行把一年的租金一次付清。拿到這個貸款合同的自如當(dāng)然不會把錢放在賬上，而是用這個錢作為本金，繼續(xù)和更多的房東簽約。他們可以把一個房子的一年房租，分給4個房東，每個房東三個月，只要有源源不斷的新房東進來，這個游戲就可以繼續(xù)玩下去。
從銀行的角度，他手里是無數(shù)單人的房租貸款，應(yīng)該很安全，所以他們會很樂意貸款。但這個貸款實際上是給自如這種長租公寓的，也就是說，這個炒房租的本質(zhì)就是，自如利用租客的信用，給自己提供擴張資金，直到整個城市的房子都被自如占領(lǐng)為止。簡單來說就是利用大量租房人的信用做背書進行資金的期限套利。
總結(jié)
房租上漲，是由于一線城市的租房屬于典型的賣方市場，房東成為了主導(dǎo)者，擁有更多的決策權(quán)和主動權(quán)；同時資本的介入，炒高了也打亂了整個房屋租賃市場的價格穩(wěn)態(tài)，還有就是相關(guān)政策調(diào)控下房屋供應(yīng)量減少導(dǎo)致供應(yīng)不足，也是重要的原因。
所以解決問題的方向單純靠市場調(diào)節(jié)是不可行的，相關(guān)的監(jiān)管管理制度亟待建立和完善；從供給側(cè)能夠加大房源共計，解決供給不足的問題；制度政策層面能夠加大對房屋中介市場的管理和監(jiān)控同時加大對黑中介、亂收費現(xiàn)象的打擊；最后也希望能夠有真正的法律來約束和維護租房雙方的權(quán)益和責(zé)任，規(guī)范房租市場定價。
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