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房價與房租 來自米宅米宅 00:00 10:30

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文章來源wind資訊，東方證券等，由米宅米宅綜合整理。

租房市場需求旺盛且存在問題

從一線城市自身結(jié)構(gòu)看，租房面積占存量房屋總面積的 24%，租房在一線城市已成為常態(tài)。根據(jù)測算，北京、上海、深圳住房存量面積合計為 17.4 億平方米，而目前三大城市對應(yīng)的租房規(guī) 模已為 6.6 億平米，占存量住宅總面積的 38%，說明租房在一線城市已成為常態(tài)。

目前我國租賃市場占比還是比較弱，但隨著一線城市房價的攀高以及政策層面對租賃市場的鼓勵，一線城市的租房人口比例將會超過40%，未來個別城市甚至?xí)谐^50%的人口會選擇租賃住房。

在一線城市，租賃需求尤為旺盛，但是在租賃市場會出現(xiàn)例如：商品房出租占比低、租賃體驗差、租期不合預(yù)期導(dǎo)致搬家頻繁等情況。

（1）   商品房出租占比低。

根據(jù)住建部的一項抽樣調(diào)查，出租房中商品房占比僅為 40%，老式公房、農(nóng)村自建房、回遷房和小產(chǎn)權(quán)房等占了很大比例，配套不完 善、居住環(huán)境破舊成為普遍問題。

（2）承租體驗差 。

隨著租賃需求的拓圍，租客對租賃住宅質(zhì)量要求普遍提高，但是 現(xiàn)有的租賃環(huán)境痛點(diǎn)較多，鏈家研究院對北京租戶進(jìn)行的一項調(diào)查發(fā) 現(xiàn)，42.5%的受訪租客表示：現(xiàn)有租賃房屋配套老舊、功能差；37.8% 的租客表示：租期太短需要頻繁更換房屋；31%的受訪租客遇到過業(yè) 主違約；28.7%的租客認(rèn)為社區(qū)環(huán)境管理差；28.3%的租客認(rèn)為合租人 群混亂；27.3%的租客遇到過二房東多收費(fèi)、不退押金等情況；22.1% 的租客抱怨租后維修責(zé)任不明。

（3）租期錯配

目前不規(guī)范的租賃市場中，包租轉(zhuǎn)租現(xiàn)象頻繁，由此導(dǎo)致租期錯 配。據(jù)鏈家研究院的一項調(diào)查，期望租期與實際租期完全吻合的租客 占比較低。針對期望簽租 1-2 年的租客來說，59.1%的租客期望租期 與實際租期吻合，除此之外，二者完全吻合的租客占比均不超過 50%。 部分希望短租的被迫接受長租，部分希望長租的不得不短租。例如， 23.3%的被訪者期望簽約 5-10 年長租，卻被迫簽約 2-3 年短租。

面對以上問題，規(guī)范的住房租賃市場與長租公寓模式亟待發(fā)展。在政策上 ，目前，已經(jīng)有北京、成都、武漢、廣州、杭州等城市的住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺上線。阿里、京東、建行等各路資本以及眾多開發(fā)商也紛紛宣布進(jìn)入租房市場，還有近期比較熱的REITs，那么長租公寓會不會興起？

長租公寓會不會興起？

中國長租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，一個重要原因便是租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高。另一方面，我國市場利率水平較高，造成企業(yè)融資成本較高。

1、政策支持

以 2015 年為界，我國政府對公寓租賃行業(yè)的政策態(tài)度開始轉(zhuǎn)變，在此之前出于房屋安全及社會治 理的考慮，各種政策文件對群租房有明確限制；2015 年以后，出于去庫存及照顧民生的需求，政策對公寓租賃行業(yè)開始松動，體現(xiàn)在對公寓租賃行業(yè)的房屋來源和改建更為包容，并對住房租賃市 場給予更多金融支持。

在目前的政策和市場條件下，對長租公寓的發(fā)展有一定的利好。

2、品牌公寓發(fā)展

據(jù)統(tǒng)計，截至2016年行業(yè)排名前十的品牌管理房屋間數(shù)（套數(shù)）均 已過萬；其中，行業(yè)龍頭自如已在北京、上海、深圳布局公寓 20 余萬間，累計租客 50 萬。但是品牌公寓占比卻比較少不到1%。

由于一線城市租賃市場規(guī)模巨大，市場需求旺盛，我國知名品牌公寓大多緣起自一線城市；但伴隨近年來區(qū)域二線中心的崛起，流動人口加速向二線核心城市集聚，這些城市的房價不斷提升，為品牌公寓的發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇，諸如南京、蘇州、杭州、成都、武漢、廈門等二線核心城市正在成為品牌公寓新的布局重心。

3、長租公寓的模式

長租公寓基本的模式是分散式（C2C）和集中式（B2C），兩種模式各有千秋。按照房源來源的不 同，長租公寓可分為分散式和集中式兩種基本模式，兩種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)： 

1） 分散式公寓的主要來源為個人房東，通過簡單裝修和分拆隔間后按間（稱為“合租”）或按套（稱為“整租”）租出。

分散式公寓的有兩大優(yōu)點(diǎn)：首先，分散式公寓在房源獲取上也更為容易；其次，通過提供不同標(biāo)準(zhǔn)的裝修以及“合租”和“整租”等多樣化的形式，分散式公寓面向的客群更廣，既包含面向中低端客群的優(yōu)客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。

但分散式公寓的缺點(diǎn)也很明顯：一方面，由于房源來自個人房東，過于分散的房源會加大公寓管理的難度；更重要的是，過于分散的房源一方面對統(tǒng)一的裝修風(fēng)格形成挑 戰(zhàn)，也會加大裝修成本（例如，在工人調(diào)配上花費(fèi)的精力和物力更多）。 

2） 集中式公寓主要指拿下整棟的工廠或者商住樓（或一棟樓的幾層），對房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修后按套租出的一種公寓運(yùn)營模式。

這類公寓的優(yōu)點(diǎn)是裝修風(fēng)格統(tǒng)一、裝修成本低，管理方便，且通常設(shè)有娛樂區(qū)、生活服務(wù)區(qū)等公共空間，社區(qū)氛圍良好，更受年輕人青睞；

但缺點(diǎn)也很明顯：首先，優(yōu)質(zhì)地段的整棟房源難獲取，能否低成本獲取房源，對團(tuán)隊的談價能力是巨大的考驗，因此，集中式公寓發(fā)展進(jìn)展較分散式公寓更緩慢；其次，集中式公寓雖然也有諸如協(xié)縱、青客等定價較低的品牌，但總體還是以中高端定位的品牌為主，因此，客群相對分散式公寓更有限， 主要市場仍然在一線城市。 

4、長租公寓盈利

長租公寓的盈利來源可分為四部分：

1） 批零租金差是目前大多數(shù)中低端長租公寓的主要盈利來源。其包括兩部分，一是整套租入、按 間租出實現(xiàn)的溢價；二是通過分拆隔間、增加房間數(shù)實現(xiàn)的額外收益。

2） 裝修投資回報為通過裝修提升的溢價。

3） 未來租金增長收益是長租公寓作為二房東向房客收取的年租金漲幅高于支付給房東的租金漲 幅的溢價。長租公寓公司從業(yè)主端租入房屋時簽訂的租約一般至少為 3-5 年，而租出房屋的租 期多數(shù)為 1 年；“打包租入”、“零售租出”的模式，以及一二線核心城市房價不斷上漲的 現(xiàn)實背景是長租公寓公司能夠獲取未來租金增長收益的原因。

4） 衍生服務(wù)收入提供保潔、維修等增值服務(wù)實現(xiàn)的收益，這也是專業(yè)化的長租公寓公司相較于傳 統(tǒng)二房東的區(qū)別所在。

然而，由于市場競爭激烈，中低端長租公寓較周圍房源租金溢價有限，一般不超過 10%（溢價部 分主要來自于衍生服務(wù)收入）。在租金溢價有限的背景下，控制成本是長租公寓盈利的關(guān)鍵。而保障較低的空臵率并且獲得低成本的融資則是長租公寓立足和進(jìn)一步發(fā)展的根本。

可以預(yù)見，長租公寓回報周期長，并不是一個能夠賺快錢的業(yè)態(tài)，但是經(jīng)營出色的企業(yè)，將會擁有長期穩(wěn)定的回報?？紤]到長租公寓行業(yè)的這兩大特點(diǎn)，入局企業(yè)在現(xiàn)階段必須耐得住寂寞莫被資本沖昏了頭腦。

長租公寓更考驗企業(yè)的產(chǎn)品定位、研發(fā)、運(yùn)營等能力，更要用服務(wù)來延伸產(chǎn)品價值，通過增值服務(wù)創(chuàng)造溢價能力。長租公寓無疑屬于長線投資，市場的普遍認(rèn)可也還需要一定時間。在目前租房市場比較火熱的情況，長租公寓會有一定的升溫！

房租會漲？

從圖中可以看出，北上深月供/月薪高達(dá) 180%；熱點(diǎn)城市月租為月供的 58%。熱點(diǎn)城市房子的租金，會由于供應(yīng)不足，以及自身存在的問題；在基礎(chǔ)價格上會出現(xiàn)上浮；而三四線城市的租金，會在基礎(chǔ)價格上下降。城市的租金收入跟一個城市的人均收入也有很大的關(guān)系，這個城市人均收入越高，租金也就會相對比較高些。

租房人群收入整體偏低。據(jù)鏈家和自如的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京47%的租房人，年薪在10萬以下，年薪10萬～20萬的人占到四分之一。收入低，房租卻是個大支出，從房租收入比來看，北京有一半多的租房人，房租占收入的30%～50%。

目前推出的租賃用地以及阿里，京東等進(jìn)入租房市場，增加房源的同時，也會統(tǒng)一管理，比如：長租公寓和REITs的運(yùn)營，在享受好的服務(wù)的同時，必定要付出更多的租金。

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